省会城中村改造集中爆发会对房价产生影响吗?(NO:562)
2010年作为三年大变样的最后一个年头,城中村改造也爆发出了前所未有的力度,南翟营、南高营等42个城中村改造被提上日程。本轮城中村改造的体量都非常大,这些新项目的崛起将会形成哪些新的楼市板块?会对区域市场产生哪些影响?特别是对房价会产生影响吗?
一,随着城市的不断升级,城中村改造将会形成3个新的楼市板块。
今年以来,省会的城中村改造明显加快了速度。7月26日,《石家庄市2010-2011年大片区土地规划征收储备实施方案》公布,楼底村、徐家庄村、南高营村、北高营村、前进村和肖家营村确定为今年土地收储的试点。加上此次《方案》指出的42个城中村,已有近50个城中村列入了改造范围,总面积已超过一万平方米。
在这42个城中村中,除26个已完成拆迁外,尚有16个需要“加快推进拆迁改造进度”,包括西古城、休门、陈章、南简良、振一街、振二街、小安舍、西三庄、田家庄、位同、南焦村、南豆村、留村、南辛庄、西仰岭和赵村。
这16个城中村,虽然他们处于城市的各个角落,所处区位、交通、生活配套各有千秋,将形成各自特有的板块。
首先,包括西古城、陈章、南简良、小安舍在内的13个城中村,均位于省会二环路以外地区,即省会传统的“郊区地带”;仅有休门位于省会的一环路以内,也就是石家庄经济最为繁荣的核心区;而另外2个城中村,即振一街和振二街,则位于楼盘鳞次栉比的西南板块。无独有偶,纳入今年土地收储范围的6个城中村,也均位于二环路以外。也就是说,二环路以外正形成空白土地环伺省城的格局。
其次,陈章、西古城位于滹沱新区,而田家庄、小安舍虽然位于新华区,但却紧邻滹沱新区;西仰陵、南辛庄、赵村和南豆村位于高新区,而位同虽然位于裕华区,但紧邻东二环,与高新区“隔路而望”。“大滹沱板块”包括了即将开发的4个城中村,“大高新板块”则有5个城中村在列,两大板块成为今后楼盘角逐的热点地域,毋庸置疑。
上述16个城中村都处在省会的热门板块。因此,这些城中村尽管起步稍晚,但并不缺乏诱人前景。像集中了4座待改造城中村的滹沱新区,重点工程建设已全面启动,也是省会重点建设的区域;同样,高新区作为省会的产业龙头,无论是硬件基础,还是软件环境,都已经具备了坚实的基础;振一街和振二街所处的西南宜居板块,更是不在话下。
二,城中村入市对市场的影响。
今年省会城中村改造明显加快了速度,改造的体量也非常大,有统计数字显示,将有总规模超过1000万平方米的城中村土地在今后汹涌入市。影响两方面:一方面,对于省会房地产市场来说,大量新项目的崛起无疑将大大增加省会住宅供应量,由于近年来省会房地产市场明显供小于求,导致房价上涨较快,这种供求关系的变化可能对房价过快上涨起到积极抑制作用。另一方面,城市的快速发展,新产业的快速发展产生的聚客效应也会继续增大住房需求,房价还将稳中有升。主要原因是:
首先,城中村土地所处板块受交通、环境、配套等多方面因素影响,房价水平并不均衡,城中村改造项目未来的房价水平很难估量。城中村改造不仅仅是拆迁村盖新房的问题,还涉及到区域产业规划和产业定位,城中村改造要走可持续发展的道路,必须充分考虑到产业定位,这对开发企业来说既是机遇又是挑战。对于房地产市场来说,产业的发展产生的聚客效应将会增大住房需求;
其次,这些土地很难在一个时间点集中入市,对楼市产生的冲击作用也将大大化解。更为重要的是,目前石家庄房价走势的决定性因素并非土地。同周边楼市相比,省会房价“价值洼地”这一事实难以否认;
第三,随着京津冀都市圈进入实质阶段,楼市联动将直接导致异地购房迅猛提升,购房需求量将会大大增加。
第四,受调控深度影响,省会刚性需求购房者依然在蛰伏待机,一旦有了合适的户型,基于自身消费水平的理性购房行为就会出现,刚需购房者就会选择出手。
所以,寄希望于城中村新项目的崛起来改变省会房价是不太容易实现的,省会房价在未来还会稳中有升。