省会城中村改造集中爆发会对房价产生影响吗？（NO:562）

2010年作为三年大变样的最后一个年头，城中村改造也爆发出了前所未有的力度，南翟营、南高营等42个城中村改造被提上日程。本轮城中村改造的体量都非常大，这些新项目的崛起将会形成哪些新的楼市板块？会对区域市场产生哪些影响？特别是对房价会产生影响吗？

一，随着城市的不断升级，城中村改造将会形成3个新的楼市板块。

　　今年以来，省会的城中村改造明显加快了速度。7月26日，《石家庄市2010-2011年大片区土地规划征收储备实施方案》公布，楼底村、徐家庄村、南高营村、北高营村、前进村和肖家营村确定为今年土地收储的试点。加上此次《方案》指出的42个城中村，已有近50个城中村列入了改造范围，总面积已超过一万平方米。

　　在这42个城中村中，除26个已完成拆迁外，尚有16个需要“加快推进拆迁改造进度”，包括西古城、休门、陈章、南简良、振一街、振二街、小安舍、西三庄、田家庄、位同、南焦村、南豆村、留村、南辛庄、西仰岭和赵村。

　　这16个城中村，虽然他们处于城市的各个角落，所处区位、交通、生活配套各有千秋，将形成各自特有的板块。

　　首先，包括西古城、陈章、南简良、小安舍在内的13个城中村，均位于省会二环路以外地区，即省会传统的“郊区地带”；仅有休门位于省会的一环路以内，也就是石家庄经济最为繁荣的核心区；而另外2个城中村，即振一街和振二街，则位于楼盘鳞次栉比的西南板块。无独有偶，纳入今年土地收储范围的6个城中村，也均位于二环路以外。也就是说，二环路以外正形成空白土地环伺省城的格局。

　　其次，陈章、西古城位于滹沱新区，而田家庄、小安舍虽然位于新华区，但却紧邻滹沱新区；西仰陵、南辛庄、赵村和南豆村位于高新区，而位同虽然位于裕华区，但紧邻东二环，与高新区“隔路而望”。“大滹沱板块”包括了即将开发的4个城中村，“大高新板块”则有5个城中村在列，两大板块成为今后楼盘角逐的热点地域，毋庸置疑。

　　上述16个城中村都处在省会的热门板块。因此，这些城中村尽管起步稍晚，但并不缺乏诱人前景。像集中了4座待改造城中村的滹沱新区，重点工程建设已全面启动，也是省会重点建设的区域；同样，高新区作为省会的产业龙头，无论是硬件基础，还是软件环境，都已经具备了坚实的基础；振一街和振二街所处的西南宜居板块，更是不在话下。

二，城中村入市对市场的影响。

今年省会城中村改造明显加快了速度，改造的体量也非常大，有统计数字显示，将有总规模超过1000万平方米的城中村土地在今后汹涌入市。影响两方面：一方面，对于省会房地产市场来说，大量新项目的崛起无疑将大大增加省会住宅供应量，由于近年来省会房地产市场明显供小于求，导致房价上涨较快，这种供求关系的变化可能对房价过快上涨起到积极抑制作用。另一方面，城市的快速发展，新产业的快速发展产生的聚客效应也会继续增大住房需求，房价还将稳中有升。主要原因是：

首先，城中村土地所处板块受交通、环境、配套等多方面因素影响，房价水平并不均衡，城中村改造项目未来的房价水平很难估量。城中村改造不仅仅是拆迁村盖新房的问题，还涉及到区域产业规划和产业定位，城中村改造要走可持续发展的道路，必须充分考虑到产业定位，这对开发企业来说既是机遇又是挑战。对于房地产市场来说，产业的发展产生的聚客效应将会增大住房需求；

其次，这些土地很难在一个时间点集中入市，对楼市产生的冲击作用也将大大化解。更为重要的是，目前石家庄房价走势的决定性因素并非土地。同周边楼市相比，省会房价“价值洼地”这一事实难以否认；

第三，随着京津冀都市圈进入实质阶段，楼市联动将直接导致异地购房迅猛提升，购房需求量将会大大增加。

第四，受调控深度影响，省会刚性需求购房者依然在蛰伏待机，一旦有了合适的户型，基于自身消费水平的理性购房行为就会出现，刚需购房者就会选择出手。

所以，寄希望于城中村新项目的崛起来改变省会房价是不太容易实现的，省会房价在未来还会稳中有升。