据广州日报报道广州房博会日前上演了压轴土地拍卖会，除了广氮地块被深圳天健以8124元/平方米的楼面地价买下外，其余的成交出人意料，最低的高尔夫球场D地块出让的楼面地价仅为5790元/平方米。而就在不到3个月前，同一地段的A、B地块则以折合楼面地价达7400元/平方米和7296元/平方米出让，溢价率均在100%以上，当时刷新了芳村土地成交价纪录。业内人士分析，开发商担心再有调控政策出台，出手买地更为理性。

    卖地会首先依次推出的是荔湾区旧龙溪路高尔夫球场的D、E、F地块，三地块内部有高尔夫球场的高绿化覆盖率，外围有佛山水道、花地河等水景生态资源，离坑口地铁站只有10余分钟的步行时间。拍卖前，有业内人士分析，荔湾区高尔夫球场的5个地块很适合联合开发，预计中铁集团对D、E、F地块兴趣浓厚。其中E地块地形方正，内部还有水景资源，且建筑面积最大，应该是三块地中最受追捧的一块土地。

首先登场的是荔湾高尔夫球场D地块，路劲集团和保利地产形成二虎相争，当保利地产最终报出8亿元的价格后，路劲集团不再出手。而此时楼面地价仅为5790元/平方米。随后的E地块竞价中，保利地产以折合楼面地价6954.5元/平方米拍下。而F地块被路劲地产以楼面地价6668元/平方米的价格拿下。

最后出让的天河区广州氮肥厂地块（AT06070309）较为抢手。经过长达50多轮的竞拍，深圳天健以12.9亿元的价格拍得。以8123.9元/平方米的楼面地价摘下广氮地块，深圳天健成为全场注目的焦点。该公司负责人在接受记者采访时表示，最终成交的地价比较理想。

有业内人士认为，从拍地现场的情况看，到场的有13家开发商，其中不乏央企、著名民企以及国企，还有不少外地的开发商。由于此次竞价幅度为1000万元，故拍地效率极高，且由于中央媒体近期频频发表有关楼市调控需继续的言论，加上加息传闻不断，各开发商对资金链的控制加强，对后市前景也产生诸多顾虑，因此土地市场远远没有去年那么疯狂。

在不断衡量自己企业盈利和战略储备中，城建、万科等企业相继退出了逐地运动，此次拍卖的四块地中价格最高的一块广氮地块处于汇景新城这个超级豪宅旁，升值潜力相当之大，但最后楼面地价也仅仅是8124元/平方米，可见开发商在看到钱景的时候也不断关注自己的资金链了，土地市场在调控后愈发冷静。

也有业内人士认为，这次土地出让并未如预期般都拍出高价，显示在当前楼市回暖的情况下，开发商对再有调控政策的出台仍存担忧。特别是如果相关部门进一步控制房地产信贷规模，提高开发项目自有资金的比例，将对开发商造成实质性打击。所以即使当前在楼市全面回暖的情况下，不少开发商也一改过去高开高走的作风，继续保持低调。

我认为，这次卖地虽然在许多媒体眼里似乎拍出新低，但在我看来土地市场依然热度不减。只是相对于不久前中铁在同一区位创下楼面地价7000多元/平方米的地王以及不久前越秀城建在番禺也创下同样价位的地王而言，这次的拍卖略为合理了一些而已。

可是要是与同样是不久之前番禺石楼亚运板块2400多元的地竟然流拍地例子比较，不仅广氮地块的地价偏高，就是荔湾龙溪地块的地价也是比较高的。

例如，广氮地块楼面地价8000多元/平方米，如果房价可以卖到15000元/平方米以上，当然就问题不大；如果房价只能卖到12000/平方米以下，那就会有风险。而之前广氮地块建保障房还引起是否适宜居住的争议，该地块是否可以改变人们的概念和印象构建比较高端的产品呢？这的确是需要认真研究对待的问题。

此外，这次中铁并没有像人们预期中豪爽地将这三幅地一并收入囊中，这的确说明期对市场的判断与3个月前相比已经发生了变化。或许是少了一些冲动多了一些理智，因而举牌就没有那么豪爽了。

但为何保利地产这次这么积极出手比较快呢？估计这多少与其在广州的项目开发用地比较少有关。因为除了琶洲村改造项目，保利在中心城区的项目都接近尾声，只有金沙洲还有较多货量可以销售。

还有一点就是保利在金沙洲的项目地价高达7000-8000元/平方米，而房价却仅在9000-12000元/平方米，这就是保利为何要设法多建一些联排别墅来平衡一下，否则很难盈利。

而荔湾龙溪地块则不仅有景观优势，目前周边的房价也已经到达13000-15000元/平方米，中铁甚至扬言要卖18000元/平米。以保利的实力和开发能力，即使该区域楼价回落到1万元/平米左右，保利也能在地价5000多-6000多元/平米的情况下保本不亏或微利；如果房价能保持在12000元/平方米左右，那就基本不会存在风险，而且利润也还不错。

总之，这次拍地结果我认为还属于比较合理，但依然热度不减，这与当前楼市出现价量齐升的行情有一定关系。不过，这次拍地结果媒体普遍认为低于预期，这样的话估计就会倒过来给偏热的楼市降温。

其实，即使不降温楼市这种价量回升的情形也难以持久。原因是目前开发商推货量大，市场有效需求严重不足，强力促销形成的短暂的热销行情会很快消失。如果没有大量投资需求入市，市场重回价量齐跌或无量下跌状况的可能性极大，甚至可能出现开发商竞相降价、打价格战的情形。

目前，“金九”已经基本没有悬念了，“银十”是否会落空？我认为这依然取决于开发商采取何种促销策略。之前的价量齐升原因主要是开发商在新政的压力下被迫低价促销，由于价格优惠才导致日光盘和排队购楼现象出现；而价格上升则主要是因为中心城区中高端楼盘成交放大造成结构性变化所致。

结果这一行情却被媒体、中介商和开发商解读成刚需爆发、调控失效、购房者越涨越买。如果继续这样误导市场和决策层以及开发商自己，那就很可能昙花一现，将现在好不容易在新政作用下达到的量增价稳的大好局面断送掉。

                                2010年9月21日