谢逸枫：房地产成财政最吸金聚宝盆
不可否认,中国社会患上了房地产依赖症,例如众多家电巨头和制造业民企进军房地产业的现状引起媒体的注意,“房地产就像是‘唐僧肉’，谁都想咬上一口。央企想，国企想，现在连制造家电还有服装鞋帽的民企都想。例如,9月8日，上海再度拍出地王，此时关于房地产市场的讨论再度升温。整个中国社会对房地产的关注，不仅仅是因为房价的飙升，引起社会相当部分民众的不满，更重要的原因是地产和每个家庭息息相关，地产业的崩盘会带来灾难性后果。
根据经济学者研究表明，中国家庭的财富目前仍主要以存款和房地产的形式存在，股票资产所占的比例较少。从历史看，每当股票市场出现崩盘，中国经济所受的影响将较小，这在很大程度上正是因为中国家庭财富中股票的比例并不高。然而，一旦占据家庭财富重要部分的房地产价格如果出现崩盘，中国家庭将面临着如美国一般的家庭财富的大规模蒸发，其负面效应将在较长时间内无法消除。这一点在历史上已得到多次印证。
从金融体系的反映来看，家庭财富的蒸发将导致银行信贷体系出现紧绷，迫使银行收紧银根，并进一步影响私人信贷市场和终端消费，由于信贷紧缩导致的利率上升，其对消费的抑制效应将非常明显。此外，由于中国社会保障网的缺乏，尤其是养老金制度的不够健全，房地产实质上被很多中国人作为保障退休后生活的重要手段，而伴随着城市化发展和老龄化进程，中国家庭将可能更加依赖房地产在较长时间内产生的增值和房租收益。
随着“国十条”等房地产调控一系列“组合拳”的出台，房地产市场格局出现变化。优质地块的“流标”就充分反映了市场的悲观情绪，地块“流标”的出现给以土地财政为主的地方融资平台敲响了警钟。土地收入下跌已是必然，单幅地块的平均地价可能会因为调控下降20%至30%，而土地总收入会下降30%至50%。四大一线城市如果土地财政收入下降，二三线城市也会被累及。据财政部统计,2009年,全国土地出让收入为14239.7亿元,比2008年大幅增长43.2%。
2009年地方政府本级收入总额为32581亿,土地出让收入,占比接近43.7%,成为地方财力不折不扣的“顶梁柱”。如今这“顶梁柱”已现松动迹象。昔日推动中国经济快速复苏的功臣之一——地方融资平台，如今却可能成为拖累中国经济复苏的隐患。2010年5月7日，在北京公布土地新政后的首次土地招标出让中，最受关注的顺义区马坡地块，由于所有开发商的报价都低于底价而“流标”。
据银监会主席刘明康日前表示，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%，占一般贷款余额的20.4%，全年新增贷款3.05万亿元，占全部新增一般贷款的34.5%。然而，在地方债务老债未清的情况下，新债又无法避免。
为维持2008年已启动项目的资金链，地方融资平台将向银行继续借贷。如果预计2011年贷款增长将回落至15%至17%的正常区间，届时，新增贷款或再达7.5万亿元，地方融资平台负债或将再添2.5万亿元。到2011年末地方融资平台负债将会高达12万亿元，地方政府债务总额将至15万亿元。
地方政府负债率不断攀升，其还债能力却令人堪忧。随着地方政府今年土地收入的大幅减少，地方财政将面临着空前压力。据相关资料显示，一些地方融资平台举债已接近极限，地方政府性债务率已高达94%，个别县市债务率甚至已经超过400%。而地方债务的风险远不止于此。
尽管现行的《预算法》等有关法律严格禁止地方财政出现赤字和地方政府举债，但事实上，各级地方政府大都在不同程度上扩大赤字，以各种变相形式举债度日或负债运行，这些债务大多处于隐性状态。举债资金使用难以受到预算约束，透明度和规范性不足，都隐藏着极大风险。
2010年9月1，北京和上海等一线城市的重量级地块纷纷出货，以寻求土地财政突围。9月8日,上海土地市场上演六地连拍,诞生了陆家嘴居住用地单价新地王,六宗地为上海市政府带来高达80亿元的财政收入。进入传统的楼市“金九银十”期,开发商纷纷瞄准时机加快推盘,地方政府也纷纷选择在此时携重量级地块出货。除了上海外和北京，广州、南京、杭州、武汉、福州等地近日也纷纷加大土地供应量,很多被业内视为“黄金”级的地块纷纷亮相。
当前土地市场不温不火,但优质地块依然受到追捧。地方政府选择此时放量优质地块,除了为完成年度供应指标外,更重要的因素在于用性价比较高的地块刺激市场,以寻求“财政突围”。例如，北京通州新城核心区8宗商业用地将于本月25日进行投标,28日现场开标。8宗地均位于通州运河核心区,与CBD东扩相呼应,未来该区域将打造成为北京新商务中心。
此次拍地或许预示着北京又一次土地争夺战启幕。与此同时,已经吸引60余家企业进行首轮投标的北京CBD核心区12宗地,其第二轮评标工作或将于10月中下旬展开，2块土地的成交总价或将超过250亿元。
上海也有多块重量级地块陆续入市。除了本月8日诞生的陆家嘴居住用地单价新地王外,上海此前流标的莘庄地铁上地块(莘庄镇222号地块)9月下旬将重出江湖,长风地王边、新鸿基楼王边也均有地块挂牌出让。
广州推地步伐更是明显加速。继8月31日推出的“前金地地王”被广州越秀城建以23.8亿元的重金“迎娶”后,9月19日即将入市的四幅城中心的靓地也吸引了众多买家的眼球。其中,荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D、E和F 三地块,与中铁集团6月拍得的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地块为邻;天河广氮地块被重新定位为“广州市东部以体育和生态为特色,以居住、配套服务设施为主体功能的宜居新区”,亦或将受到发展商的追捧。
南京市国土局更是一举推出了两块拍卖底价超过200亿元的“巨无霸”地块。两幅土地位于南京市下关区,该地区将被打造成“南京外滩”,因此其地块价值不言而喻。有消息显示,南京市欲借上述两幅“准地王” 撑起此前成交显冷清的土地市场。除了上述城市外,一贯嗅觉敏感的杭州市也选择在一年中楼市最美的“金九银十”加大土地供应量。
据杭州市国土局消息,整个9月,包括萧山、余杭,杭州将有5场31宗土地出让,其中包括采荷地块、原西泠啤酒厂地块等多宗重点地块值得关注。特别是主城区的采荷单元地块,属于绝对的市中心,参考楼面价高达15000元/平方米,被誉为杭州的年度最佳地块。
在福州,继9月2日保利以33.4亿元成功潜入海西经济区后,9月6日,福州市相关部门又召开了年度首次的土地招商推介会,整合10幅地块,总面积达1844.62亩,其中有5幅地块为最新推出。地块之多、面积之大,备受关注。
在武汉,9月2日传出消息,万达以76亿元取得武汉东湖中央商务区共计约702亩的两块土地,这两块地被誉为“武汉核心地块的核心”。此外,除了9月10日举行的土地出让外,在9月16日及27日武汉还将有两场土地出让,三次共出让32幅地块,其中有接近一半的地块地处市中心。
根据国土部官方资料，2007年全国招拍挂出让土地面积为11.53万公顷、总价款达到9551亿元，占到了当年全国土地出让总收入的80%。据此推算，2007年全年的土地出让总收入约为1.2万亿元。相比2007年，2008年下降幅度超过20%。2008年全国大、中、小城市土地出让金相加金额估计超过9000亿元。由于土地出让金的下降，2009年地方政府将面临不同程度的财政困难，土地财政局面依然无法扭转。
2008年全国地价水平显著回落，12月重点城市底价成交率为81%。截至12月底，重点城市的土地流标率为31%，其中居住用地为33%。 而2009年全国土地市场亦无转暖迹象。2009年地方政府土地出让金收入相比2008年将进一步下滑。买房的人少，开发商手上还有很多房子，另外大量政策性住房的上市将减低开发商对土地的需求。
与此同时，一些地方政府为了救市，违规使用土地出让金现象仍旧时有发生。2008年6月4日,国家审计署曾公布的全国11个城市国有土地使用权出让金的审计结果显示，这些城市不同程度地存在欠征、减免和违规管理使用出让金等问题。 当地政府将会私下返还一部分土地出让金给企业。开发商先是通过“招、拍、挂”途径取得地块，缴齐全额土地出让金。由地方上交至中央后，中央会将其中一部分返还给地方。
自上世纪90年代分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了很大比例，很多城市甚至超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例会更高。 对“土地财政”依赖比较严重的，是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。
大部分二三线城市很难在短时间内寻找到高科技产业和重工业支撑，土地财政是在目前中国经济转型的历史发展阶段仍将持续，不会轻易改变。例如，呼和浩特曾经因为“卖地财政”备受争议。 在现行体制下，地方政府通过“卖地财政”发展的模式不可能改变。然而在土地市场低迷的状态下，不少城市的建设速度肯定会因此受到影响，有高峰期就必然会有低谷期。”
国土资源部副部长鹿心社公开表示，国土部门已经注意到一些地方政府过分依赖土地的收入。为解决这个问题，将采取更多的土地有偿使用的方式，使得土地有偿使用的收入不过分集中在一次出让；同时研究土地收益的分配使用办法，使得土地收益的分配、使用更加合理。税制改革将是方向之一。