2010年,广州市将建政府保障性住房117.52万平方米,总用地面积345675平方米,用于满足城市低收入群体的住房需求。白云区龙归城保障性住房示范区规划建设理念具有多元性,住宅类型设置包括经济适用住房(户型面积控制在60平方米左右)、公共租赁住房(户型面积60平方米以下),用于满足中低收入社会群体的住房需求;以及政府主导建设的限价房(户型面积90平方米以内)、人才公寓(户型面积35-80平方米左右),用于满足年轻优秀外来工的住房需求。

　　

　　  与此同时,在建设与配套上,白云区龙归城保障性住房示范区还将充分考虑中低收入住房困难群体的实际需求,在公共交通设置上,将结合轨道交通和道路交通统筹规划公交线路和站点,最大限度方便居民出行。不仅如此,在社区规划设计上,采取合围式空间布局,增大居民公共活动空间、增加居民交流接触机会,营造文明祥和的社区氛围。

　　  另外,2010年广州4国企自用土地开建保障房,今年计划开建300万m2保障房,19宗项目已落实。广州今年推进保障房建设的方式将比往年更为灵活，由企业提供自用土地参与保障性住房建设将是今年主推的新建设模式。广州市住房保障办表示，经2008年住房调查，目前广州在册低收入住房困难家庭有77177户，至2009年底止已解决39915户，占51.72%。

　　  根据2011年底前全部解决的要求，今年计划解决约2.5万户，至年底力争完成总解决目标的85%。其中，计划实施廉租房约2万户，经济适用住房保障约0.5万户。此外，市住房保障办计划从今年上半年起，分批推出经济适用住房预售。具体推出时间表、项目位置和套数将稍后公布。广州今年还将新储备8宗保障性住房建设用地，除了建设廉租房、经济适用房、经济租赁房以外，龙洞林场地块、增城新塘地块、萝岗区中心城区地块和广州新城地块也具有储备用于建设限价房的功能。

　　  今年，广州计划新开工建设约300万平方米保障性住房，其中已落实用地的项目有19宗（见图），拟建建筑面积180.19万平方米，含廉租住房建筑面积96.97万平方米，经济适用住房、经济租赁住房建筑面积共83.22万平方米。由于今年有3个月建设工程不能开工，所以预料上述房源建设周期为2年。除了这19宗项目外，还在积极推进占地30多公顷的白云龙归项目和与地铁公司合作的同德围项目。后者占地22多公顷，在解决地铁工程拆迁安置房外，还有15公顷可用于保障房建设。

　　  一旦上述两项目得到最终落实，广州原定今年新开工建设约300万平方米保障性住房的目标可以实现。今年保障房建设力推四大模式：市、区政府直接投资建设，开发商与政府合作开发建设，项目法人招标建设以及由企业提供自用土地建设。19个建设项目中，7个项目引入社会力量。除了上述4宗企业提供自用土地参与保障性住房建设的项目外，金沙洲项目、东圃珠村项目和棠东项目将采用与开发商合作或者项目法人招标的方式。其中，富力地产已确定参与金沙洲项目建设。

　　  廉租房+公租房 能解决住房问题吗？在经适房、廉租房的频频质疑声中，定位于解决“夹心层”住房问题的公租房被人们广泛重视，然而“名目”众多的保障性政策房能否真正解决困难人群或普通人的住房问题，公租房还会重蹈经适房、廉租房的覆辙吗？广州限价房售罄，买主私家车绵延一公里。

　　  6月12日，住建部等七部门发文，加快发展公共租赁住房。由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。《指导意见》指出，近年来，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。这部分游离于中国住房保障制度之外的住房困难群体通常被称作“夹心层”。

　　  解决“夹心层”的住房困难是各级政府的责任。当前，如果全部依靠扩大廉租住房、经济适用住房覆盖面，一方面财政无力承受；另一方面，部分“夹心层”群体随着收入增长，几年后将具备通过市场解决住房的支付能力，对政府保障的需求是阶段性的。因此，大力发展公共租赁住房，是解决“夹心层”住房困难的有效途径。

　　  住房城乡建设部6月13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。住房城乡建设部有关负责人说，2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。各地要采取综合措施，确保实现2010年保障性安居工程的工作目标。这位负责人强调，各地要积极发展公共租赁住房和限价商品住房，加快解决中等偏下收入群体住房困难。

　　  特别是，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。要加强保障性住房管理和服务，严格建设标准，加强准入管理，强化管理服务，落实监管责任。这位负责人表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨。当前，要在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管。

　　  6月6日，今年广州首批限价房结束现场申请确认的日子，共有5964人竞购位于中海金沙馨园的425套限价房，竞购比例高达14：1，竞争激烈程度超过以往。今日上午，广州市国土房管局将现场摇珠确定这批限价房的购买顺序。 在房价居高不下的市场环境下，许多年轻人把购房的希望寄托在限价房上。广州上一次推出限价房还是去年9月份。去年以来，政府部门并没有再推出新的限价房用地，因此中海金沙馨园这批早在2006年出让的限价地，成为目前市面上可以销售的不多的限价房。

　　  6月1日，限价3000元卖7000元，佛山限价房变高价商品房。5月6日，禅城“宇翠庭”楼盘限价房事件被媒体曝光，在舆论的强烈关注下，政府部门虽给出初步处理意见，但对限价房为何“变质”却仍未有令人信服的解释，相关部门仍不愿公开回应记者的采访。2006年8月，佛山首批限价房用地推出，当时楼市逐渐升温，它的“出世”引人关注。这三个地块在国土部门的编号当为06-CJ03、06-CJ04及06-CJ05，均为旧改用地出让，挂牌起始价分别为118.32万元、873.08万元以及1.5万元。在2006年8月15日的拍卖会上，06-CJ03(即日后的“宇翠庭”用地)和06-CJ05以底价成交，另一宗流拍。“当时我就在拍卖现场，有多家媒体进行了报道，”佛山房产界一业内人士对此印象深刻。

　　  媒体报道称，06-CJ03地块未来“每平方米的销售均价将限制在3000元以内”。据禅城区房产交易中心公布的数据，当年该区新建商品房住宅均价为每平米4141元。“3000元限价是根据当时市场价制定的，我认为比较合理，”佛山房地产业协会市场委员会主任骆仪克表示。此外，媒体还报道称，“佛山限价房不限销售对象”。骆仪克向记者证实，佛山至今未有关于“限价房”的相关规定。

　　  禅城区土地交易中心有关负责人士还证实，为了科学限定房价，“土地、建设和房管等部门在公布这三宗旧改用地出让挂牌公告前，已委托有关机构对相关市场房价作了充分调研。”同年9月底，《佛山市住房建设规划(2006-2010)(征求意见稿)》出炉，政府明确指出限价房售价为同期同地段同类商品房售价的75%-80%。

　　  京华时报6月22日报道 海南省海口市拟建“限价房”项目五源河公寓，只针对部分特定人群公开销售，引发广泛关注。记者调查发现，除五源河公寓项目，海口市今年建设的其他“限价房”也是主要供应给财政供养人员。海南一个6000多套限价房项目仅仅针对公务员销售，房价约为每平米3000多元，远远低于周边的 25000元每平米普通商品房价格。海口市直属机关事务管理局有关负责人说，建设该公寓的初衷是方便公务员上下班，“可节省很多油料。

　　  2010年5月13日，广州的陈家祠广场二期拆迁方案日前公布，1.7万元／平方米创下了广州近年旧城拆迁的最高补偿纪录。不过，面对这一“天价”补偿，涉及街坊似乎并不“感冒”。街坊们认为此次拆迁太突然，事先没有进行征询意见。而且，陈家祠周边的一手楼楼价已经在均价2.3万元／平方米以上。虽然是绿化工程，但却是临时的，今后的规划会不会有所变化还不清楚，但在相关的规划当中，这一片地方是可以用来进行商业开发建商品楼的，所以不排亚运后地块的性质会发生改变。

　　  2010年5月23日，今年广州除了推出经租房外，还会推出4000多套经济适用房(简称经适房)，房源分布在市中心11个小区中，首批经适房计划6月底7月初就能上市。该批经适房主要包括四个保障房小区主要房源和七个原教师小区的零星房源，位置都比较好，交通方便，配套齐全。四个保障房小区包括荔湾区芳村花园二期、海珠区聚德花苑(大塘三角地块)、天河区安厦花园、白云区同德小区二期(泽德花苑)，而七个原教师小区为集贤苑、云泉居、丽康居、云山居、云宁居、芳园居和天雅居等。

　　  2010年6月12日由住建部等七部门制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。根据《指导意见》，公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

　　  公租房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租房和经适房的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租房条件的家庭承租公租房的，可申请廉租房租赁补贴。《指导意见》指出，公租房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租房等方式多渠道筹集。新建公租房以配建为主，也可以相对集中建设。

　　  城市“夹心层”将享公租房的政策也难实施，关键是土地和资金的问题，本来保障房的土地和资金就特别的紧张，政府也不会花时间在这里搞。另外，有经适房的教训在前，公租房能起到遏制房价上涨的作用吗？公租房能改变年轻人迫切买房的心态吗?公租房的覆盖范围较大，到底能够保障谁的住房呢？

　　  公租房短期内难有平抑房价作用，毫无疑问，顶着保障名头的公租房难助力楼市调控。同时，公租房服务特定群体，保障功能非常有限，公租房政策不设收入门槛，入住公租房有没有可能是海归或者开宝马的富人群体？公租房有推高市场租金的可能，公租房政策非但平抑不了房价反而可能会推高租价。政府做公租房的思路到底是什么？国外的公租房是远低于市价的，而目前意见稿中“略低于市价”显然会导致很多人买不起房，也租不起房。

　　  市场规模或达3500亿保障性住房成开发商新宠，时下的住房供给市场正在发生变化，包括两限房、经济适用房与廉租房等在内的保障性住房供给量与供给比例正在加大。

　　2010年5月19日，住房和城乡建设部与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书，明确今年共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。推测认为2010年580万套保障房、120万套农危房改造所需的投资额约3500亿元。

　　  伴随中央对住房供给思路的转变，未来保障性住房的供给量会继续加大，保障性住房供给在整个住房供给总量中的比例会继续上升，从而真正形成商品房、经济适用房以及廉租房等多层次住房供给体系，以对应多层级的消费人群。因此保障性住房市场容量正在上升，未来几年，正常情况下每年将达3500亿元以上。

　　  例如广州今年重新推出限价房用地,计划至少供应用地40万平方米,建筑面积72万平方米,建成后可供应限价房约1万套。优先保证保障性住房用地供应,加大、加快保障性住房建设和分配,把“保障低端”的工作办好、办实、办快。 广州市要提前1年即在2011年底前实现在册77177户低收入住房困难家庭“应保尽保”。今年,将投入资金45亿元,供应土地1.05平方公里,开工建设300万平方米的保障性住房,解决约2.5万户低收入家庭的住房困难问题。同时,还将储备3平方公里左右的保障性住房用地。目前,今年保障性住房建设所需用地、资金的储备筹集正在紧锣密鼓地开展。

　　  加大商品住房用地供应,建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构,支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力。今年广州计划供应5平方公里的商品住宅用地,这一计划供应规模是近年来最多的。其中,将通过“三旧”改造供应中心城区居住用地约1平方公里。户型结构方面,广州将坚决落实保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品住房用地占供地总量70%的规定。 今年广州将重新推出限价房用地,计划至少供应用地40万平方米,建筑面积72万平方米,建成后可供应限价房约10000套。目前,地块已基本确定；同时,还将推出存量限价房现货上市销售。

　　  例如2010年广东投资40个亿，建9.7万套保障房。广东今年共安排重点项目300项，总投资23366亿元，年度计划投资3900亿元。在城镇保障性住房项目中，广东今年将投入40亿元建设廉租房5.4万套、经济适用住房4.3万套，其中广州廉租房3.1万套、经济适用住房1.5万套。另外，广州今年开建外来工保障房，明后年可入住。

　　  时下开发商需要转变思路，重视保障性住房这块“鸡肋”。但对于吃惯了商品房的“大鱼大虾”的开发商们，现在来吃保障性住房这个“小鱼小虾”，开发商面临的最大挑战在于心态的调整。保障性住房项目净利润率一般在3％-4％左右，而商品房市场的利润率比这个更高。此外，保障性住房在土地成本、卖价以及中间的开发等环节有诸多限制，因此开发商如欲进入这块市场，先应作好相应准备。

　　  开发商向政府提供总建筑面积占比5%的限定价格商品房，作为人才公寓等用途。建成后，由政府有关部门按该地块住宅楼盘销售均价的60%进行回购，产权属于政府，开发商仅是代建。公租房《实施意见（征求意见稿）》出台后，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5％的比例配建经济适用房等保障性住房。目前这项规定正在研究过程中，预计将于近期实施。说明，开发商拿宅地 5%须建保障房，公租房运营机构将由各区国企担当资金来源仍未明确。

　　  在商品房项目中“配建”、“插建”等方式已成为多个省市为增加保障房供应而采取的方法之一。具体的“配建”、“插建”比例在3％、5％不等，但均在土地出让合同中写明，对房地产开发企业具有约束力。此前，上海已有几幅新出让的住宅地块进行配建试点，要求开发商向政府提供总建筑面积占比5%的限定价格商品房，作为人才公寓等用途。建成后，由政府有关部门按该地块住宅楼盘销售均价的60%进行回购，产权属于政府，开发商仅是代建。对此，有开发商表示，这并不会影响他们的拿地热情。但他们普遍担心的是，那些市中心用来建造豪宅的住宅用地，如果硬生生挖出一块来建造保障性住房，可能将影响小区的整体品质，对今后的销售造成影响。

　　  商品房市场陷入僵局，政府大力发展保障房，在此背景下，开发商对保障房的态度正在发生巨变。万科、招商、保利等房企大佬纷纷加大参建保障房的力度，原因可能已不是承担社会责任、树立良好形象那么简单。保障房在楼市的比重可能越来越大，大型开发商无论如何也得先抢占地盘。由于保障房的利润空间较小，过去通常由国有房企负责建设，一般开发商对保障房建设的积极性并不高。不过，相对于以往保障房开发的无人问津，当下“主动”参与保障房建设的开发商正越来越多。

　　  例如万科近年已经参与了公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房的实践，公共租赁住房有广州的万汇楼项目，配套商品房有上海的华漕等项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。参建保障房项目正成为房地产企业避险的绝好去处。虽然保障性住房利润率低，通常仅在3%左右，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。相对于普通商品房，保障性住房的建安成本较低，宣传和销售费用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障房的周转速度快，能够加速开发商的资金周转。保障房是政府项目，开发商更容易获得银行贷款授信，对资金的压力较小。

　　  2008年11月，远洋旗下的北京中联置地房地产开发有限公司通过招标，拿下管庄限价房项目用地，取名为“远洋润园”，是当时北京市规模最大的限价房项目之一。“压力肯定是有的，限价房的价格只有每平方米7400元，如何施工才能保证不亏损，这笔账首先就要算，远洋润园中约9万平米、1125套的双限房已于2009年四季度开工，剩余的11万平方米也将于2010年上半年开工建设。同时远洋地产还在石景山区承接了约3万平方米的保障房开发建设任务。招商地产董事长孙承铭日前也指出，公司会积极参与保障性住房建设，现已介入相关项目的开发及建设当中。目前招商地产北京立水桥项目及深圳澜园项目均有保障房的建设配套。

　　  保利地产2007年建设了广州第一个限价房项目———保利西子湾，其中有八成为套型建筑面积在90平方米以下的住宅，当时限价6500元/平方米，相当于周围商品房房价的七成。2007年7月，保利地产还中标北京常营两限房地块，并投资建设保利嘉园。项目包括27栋限价住宅和1栋廉租房，共计4199户。该项目在2009年初上市，销售均价不足6000元/平方米。

　　  在2009年年报中，公司也明确将积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇。除万科、远洋、保利外，不少房企都在加大参建保障房的力度。今年5月，首开股份位于北京大兴区黄村镇的限价房项目———首开康乃馨城正式动工，预计售价为6500元/平方米，而周边的房价多数在20000元/平方米左右。绿地集团今年也对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。