北京科技大学教授赵晓被认为是国内最活跃也最具影响力的经济学家之一，他发表了大量有关宏观经济、企业改革及市场制度的研究文章，也喜欢在热点领域发出自己的声音。对于房地产业，他自称“很关注”，而这个领域也是他时常发声发力，并吸引公众大量眼球的所在。

　　“从宏观经济的角度观察房地产”，这是赵晓研究和观察房地产业的出发点和特点，因此他对中国房地产发出的声音，总有那么一份特别。

　　 2010年房地产凶多吉少

　　早在今年年初国家统计局发布2009年全年系列国民经济数据时，赵晓就预言：2010年房地产行业凶多吉少。他的理由是，2009年中国GDP同比增长8.7%，好于之前普遍预计的8.5%。而增长主因，来自于政策和资金两方面的推动，其中政策作用至少占到了70%，其间发展势头最猛的是房地产业。但2010年房地产业因为两大因素的夹击影响，并不乐观：一是市场本身需求不足，2009年已将购买力透支；二是来自政策面的打压，政府近期连续出台抑制房价政策，以后政策还会源源不断。

　　将近两个月过去，赵晓依然表示，维持原来的预测不变。“原因很简单，一是今年货币在收紧，虽然政府的定调还是宽松的货币政策，但在执行上却在收紧，比如贷款政策，尤其是针对房地产的调控政策在加码，包括第二套房和优惠利率等，这个效果是立竿见影的。更大的变化在于，政府在回到2006年讨论过的保障性住房上来，回归居住的本质，打击投机和炒作。”

　　可以肯定的是，2010年的房地产市场，肯定不会像2009年那样疯狂，赵晓说，政府会有一系列针对楼市的紧缩政策出台，市道有可能变得比想像的要差。“卖房子在一定时期其实有一个定量，因为2009年反弹太快，2010年市场自身就有调整的可能，所以出现出人意料的下滑也完全可能。”他表示，2010年的房地产市场会是一个相对的淡年，特别是前三个季度，情况不容乐观，销售量一定会下降，价格调整包括显性的调整或隐性的打折完全有可能出现，不同地区和城市也会出现分化。但由于整体宏观政策仍是扩张，同时开发商在2009年已度过资金链困境，因此不存在崩盘的危险。第四季度，市场仍有可能往上走，价格再度攀升也是完全有可能的。

　　那今年的楼市会不会像2008年那样萧条呢？赵晓表示，楼市的涨跌兴衰和政策有很大关系，2009年房价之所以大幅上涨，是因为有极度宽松的货币政策作基础，“适度宽松货币政策在执行中演变成极度宽松的货币政策，全年9.59万亿的天量信贷，其中近2万亿直接注入房地产领域。天量信贷支撑起地产商的腰板，稳定了他们快要崩断的资金链，使得他们在定价上更为主动，有越来越多地产商开始捂盘抬价。”其次，2009年绝大部分信贷都给了大型企业，土地需求的增加，也催生出许多财大气粗的地王，成为高房价的重要推手。而地价的抬高必然形成楼价上涨的预期，配合着贷款的优惠政策及避免资产缩水的想法，消费者的需求被彻底地激发了出来。而且，“买涨不买跌”的心理，也导致房价在“越涨越买，越买越涨”的怪圈中节节攀高。

　　所以，“2008年的楼市低迷是因为政策原因往下走，2009年也因为政策原因出现楼市狂欢，2010年就应该从2009年的高点跌回到2008年的低点，当然不会有2008年那么严重，但还是挺危险的。大部分时间应该是向下的，第四季度可能有所回升，那也应该是政策回调造就的。”

　　赵晓表示，2010年楼市走向和股市正好相反，“股市我相信应该会涨，这来源于一个基本支撑点，即政府宏观政策总体还是扩张，而在打压楼市后资金会挤到股市，因此仍有一个资金推动的因素。还有就是企业的业绩在2009年已表现出来，因此也会支持今年的上涨。而楼市情况不同，目前政府政策已开始转向，2009年经济相对紧张时，政府用楼市来稳定经济，现在经济形势相对宽松，也就不那么依赖房地产业了。这样也许走到第三季度，楼市跌破相，很多指标都不好看了，第四季度政府急了，才开始往回找补。”

　　对于今年通胀预期将支撑楼市的观点，赵晓表示：“今年的经济形势没那么好，通胀的危险也没那么大。”此前，他曾对外界阐述过这个观点：“对于2010年通胀的说法，在一定程度上是杞人忧天。世界上还有不少国家深陷债务泥潭，说明金融危机的冬天还没有完全过去，而且我国的实体经济也没有完全复苏。”对于货币供应量高会引发通胀这种说法，赵晓也认为这“是不确切的”。因为1998年之后连续几年的货币供应都是非常高的，然而当时并没有出现通货膨胀，相反一直伴随着通货紧缩阴影，“所以货币和物价之间并不存在着非常确定的关系。另外，对中国这样一个经济高速发展的国家来说，通货膨胀比通货紧缩要好，温和的通货膨胀比超低的通货膨胀要好，通货膨胀4%到5%是可以接受的，而今年通胀率以CPI而论，实际上很难超过3%。”

　　赵晓表示，经历了2009年中国房地产最辉煌也是最疯狂的一年后，2010年的房地产市场已成为众矢之的和政府定向打靶的目标，2009年底及2010年伊始及两会期间，政府出台了一系列打压楼市的政策，房地产市场很可能因此急转直下，2010年的房地产市场“量和价都应该是往下走，即便有回暖，但北京并没有出现大家期待的回暖，所以今年大部分时间应该是波动的”。

　　 房地产进入换代改革期

　　对于中国楼市，向来有唱多和唱空两派，那赵晓是属于哪一派呢？赵晓笑言：“我总体上是唱多的，有的时候会唱空。有的人是永远唱空，楼价上涨50%、100%时，他都唱空；也有永远唱多的，楼价在跌他也是唱多。唱空还是唱多，应该根据市场的走势来决定。总体上来说，我看好中国房地产市场的长期发展，但短期它是波动的。”

　　赵晓表示，2010年中国房地产还有一个根本性的变化不容忽视，那就是：中国房地产业正开始进入第二代改革期。“房地产业的第一代改革是市场化，第二代改革是市场化和保障化相结合，甚至有时会更强调保障化。政府在回到2006年讨论过的保障性住房上来，房地产在金融方面受到打压，在保障方面的发展模式也在发生变化，强调回归居住的本质，打击投机和炒作。目前，北京市的保障性土地供应规划已占到50%，这些都说明房地产业正在进行第二代改革。而三大因素的联合作用，注定了今年的房地产市场是波折的一年，大调整的一年，甚至是拐点的一年。”

　　其实，自2007年年底开始，楼市拐点之说就不绝于耳。2008年初，赵晓曾表示：2008年全国房地产市场出现拐点的可能性只有30%，“中国房地产业还有10-15年的发展良机”，“中国房地产只走完了三分之一的进程” ，并强调，“如果楼市出现拐点，中国经济也会出现拐点”。

　　其时，赵晓并辅之一系列数据予以论证：中国城市的人均住房面积只相当于发达国家平均水平的60%，供不应求成为当前中国房地产发展的恶疾。而未来几年住房的供需压力还会进一步加大；中国目前10-44岁的人口占中国总人口的57.6%，这个年龄段的人需要住房，也具备购房能力。同时中国家庭的规模正在缩小，每户人口原来大概4个半，现在只有3.1个，可以互为单位的家庭也在缩小。这意味着对住房的需求未来几年仍会处于一个高峰期。
　　对于居住本质的回归，赵晓解释，早在2006年、2007年，政府就已确定启动保障居住的方向。“国四条”提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这相当于在住建部原计划基础上，增加了一倍的指标。而以金融手段为主来抑制需求，防止房价过快上涨，再辅以加大土地供应并加快房屋开发销售步伐等多种手段的齐头并举，将满足市场的庞大需求，避免需求滑落太快，应该是精明的政策组合。

　　赵晓认为，房地产的发展有很强的公共性，住房对老百姓来说，不是普通的商品，不是有钱就吃海鲜，没钱就不吃海鲜，而是有钱没有钱都要居住。所以，房地产中存在着公平和效率的问题，存在着增长和民生的问题，存在着住房市场化和住房保障的问题，而其中最重要的，则是公平和游戏规则的问题。也就是说，房地产本来就存在民生导向和公平导向的特性。

　　“这两个导向应该由政府来做，也就是政府的社会保障部分，但这件事过去没有做。其实，住房全世界都是两个轮子走，一个是市场化的轮子，一个是社会保障的轮子。我们过去只有一个市场化的轮子，没有另外一个社会保障的轮子，所以出了问题。”

　　目前，房地产行业的调控转型正在大力回归保障化，以保障房的发展来平抑房价，以实现保障房和市场房双轮齐动的发展模式。“这一方向其实是让中国走向国际，这个双轮齐动的模式相当于另类的新加坡模式，虽然能保障基本居住，但老百姓不会住得太舒服，而且还会损害经济发展的效率。所以，第二代的房地产改革还应继续向第三代改革转型，即让中国住房发展建立在合理的土地制度模式的基础上。”

　　赵晓强调，住房保障在一个正常的制度下只能作为补充模式，保障最低收入阶层有房子住，但不能成为主流的模式，“主流模式应该还是市场模式。”而一个市场最关键的是要有规则，在市场规则里最关键的是要有产权基础。赵晓认为，目前中国房地产恰恰缺乏产权基础，所以改革的方向就是建立土地的现代产权制度。其中最重要的是改变土地的供应制度，“政府把所有的土地都捏在自己手里，全国人民卖地只能卖给政府，全国人民买地只能从政府手里买”，所以“中国需要进行第三次土地革命”，“叫停政府对土地的垄断。”

　　“2010年，在完善保障住房制度、平抑房价的同时，应着力开始治本——可以预见，我国下一代的房地产改革必将涉及土地改革。放开房地产中的小非（小产权房）和大非（土地强制性国有），才是改革的根本。”赵晓认为，中国到目前为止，没有一件事比房地产更重要、比房地产牵涉的资产更多，而在这个“全国最大的事件”中，地产商和消费者、消费者和政府、政府和地产商都处在一种微妙的博弈之中。而且，“房地产市场也牵涉到全国居民的存款，而2009年全国居民的存款就达17万亿。正因为中国房地产牵扯了中国最大的资产、最大的利益分配、最多的群体，所有的人都关心房地产，所以住房决不是简单的商品，它包含了很多的游戏规则。”

　　但近些年来，由于政府对于房地产业过度依赖，每一次调控都投鼠忌器，既要保证经济增长和就业问题，又要控制房价过快上涨，结果是政策风险反而加剧了房地产市场的波动，到头来是“不调不涨，一调就涨”。究其原因，就是调控的“治标不治本”——单纯地依靠行政、经济手段来调控，而没有从制度上下手。“2010年是稳中求变的一年，一个重要的标志，就是对房地产调控要有一个根本思路的转变。”

　　 降价不是最有益的办法

　　近期，温家宝总理多次表示，本届政府在任内一定要把房地产的事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。两会期间，房地产不仅是热议的话题，针对房地产的调控政策也接连出台，可见政府决心之大。但赵晓认为：“在波动弱复苏、不确定性强的国际大环境下，如何切实平抑房价，同时又保持中国经济的平稳发展，将是政府在这一年中最大的考验。”

　　而最大的问题是，以什么手段作为主要的调控方式？赵晓认为，抑制需求、金融手段是最有效的办法。“当前房地产调控的重点是增加供给，这当然是对的，但短期不易见效。短期要见效，则必须回到房价上涨的根本上来，即旺盛且刚性的需求才是房价高涨的基础，宽松的货币政策才是真正的推手。而目前的一系列政策，矛头都是指向抑制需求，特别是投机性需求。应该说，税收手段是一方面，金融手段是更重要的另一方面，而且要切实抑制需求，主要还应该依靠金融手段。”

　　但赵晓却并不赞同目前呼声很高的开征物业税，“不可否认，物业税在平抑房价、打击投资、使市场趋于理性方面有一定作用，但用其作为主要手段则未免不妥。一方面因为它还很不成熟，过早推出有可能适得其反；另一方面它本质是国家税收制度的一项改革，如若当做短时期调控楼市的政策工具，可能会有失全盘考虑，而长期来看甚至还会使人失望。”他强调，税收在任何时候都应该慎行，因为“羊毛出在羊身上”，其最终成本都会转嫁到消费者身上。

　　就在两会期间，一些政协委员、人大代表也指出：名目繁多的各种税费也是房价虚高的重要因素。重庆市政协副主席陈万志曾披露：一套房征收60多种税费，“税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价！”据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。部分项目的税费，占到房地产价格的30%-40%。

　　赵晓表示，采用金融手段调控房价，则可避免单纯使用税收手段的弊端。在房地产调控中，金融手段包括信贷、利率、首付比三方面。目前，在信贷、首付比等方面，政府已出台一系列收缩政策。利率方面，央行年内已两次上调人民币存款准备金率，为收紧信贷和抵御通胀做了先期准备。而加息的预期也随着国家统计局近日公布的2月份居民消费价格指数 （CPI） 较去年同期增长2.7%，逼近3%这个通胀风险警戒线而提前和增强。

　　赵晓认为，其实本轮房地产调控已错过了最佳时机，“最佳时间点应该是在2009年6、7月。2010年，房地产市场已有自我向下调整的趋势，因此，要避免调控过头，否则很可能‘错杀’房地产业，那将不仅是房地产业的损失，中国经济也将再陷困境。”因为中国经济约有30%直接或间接和房地产有关，2009年中国GDP达到335353亿元，同比增长8.7%，其中至少有0.6-0.7个百分点直接来自于房地产业。

　　高房价使住房消费者沦为房奴，透支了未来几十年的幸福生活，同时城市化进程、社会可持续发展也受到损伤。但要破解中国房价高的难题，降价难道是唯一有益的办法吗？赵晓表示：“降价不是最有益的办法，最有益的办法是提高老百姓的收入水平。楼价虽然有一定泡沫，但一味降价会造成一系列破坏性的影响，不太好控制。”比较好的办法是，稳定地提高工薪阶层的收入，让大家都买得起房。同时，加快基础设施的建设，基础设施建设好了，住房的品质也会随之提升。再就是，政府切实加快保障性住房的建设，大家都有房住，社会才会和谐。所以，“提高收入，改善就业，加强社会保障，这才是符合中国国情的大方向。”

　　众所周知，在现行的经济和社会环境下，买房已成为老百姓投资和保值的有效方式。赵晓表示：“这种方式已得到过去实践的证明，很多国家的实践也证明了这一点，房产是很好的抵御通胀的投资渠道。”那作为时时发声的专家学者，他们的意见和预测对公众的购房行为会有什么影响呢？赵晓认为：“专家的意见对公众肯定会有一些影响，但也不可高估，因为专家的意见也是众说纷纭，而买房者也有自己的主见，但这种影响也不可忽视。”