《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》出台后,涉及“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造的新政策无疑是中央给予广东的大礼包,预计可使珠三角地方政府节省新增建设用地有偿使用费、耕地开发资金等约数千亿元。

　　广东省委书记汪洋指出,2012年广东省城中村改造投资将达1480亿元,“三旧”改造将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。他要求珠三角各地政府抓住难得的商机,创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入。

　　如今,省会广州在“三旧”改造上正衔枚疾进,要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造,范围涉及荔湾等三个区共54平方公里。而“三旧资源”较为丰富的荔湾区,同样以前所未有的魄力推进城市更新改造工作,继率先在全市成立城市更新改造办公室后,日前专门到香港招商,一举签下八个项目,总投资额达97.6亿元,其中城市更新改造项目高达五个,总投资额达92亿元,占总签约量的94.3%。仅广州老铁路南站地块、石围塘旧仓库改造两个“三旧”改造项目便占去70亿元。

　　恩宁路将变“西关古镇”

　　香江灯火璀璨,维港风情万千,上周五举行的广州荔湾新春招商会暨城市更新改造项目推介会上,客商云集,和记黄埔地产、新世界 (论坛 新闻)地产、旭日集团、香港周大福珠宝等等耳熟能详的商家悉数到场。

　　此次招商会上,荔湾带来了6类53个招商项目,其中重点推介的便是旧城更新改造项目,共有包括恩宁路西关古镇旅游文化区、广州美食园、上九路北片商住、十甫路商业步行街升级改造,增埗路住宅、蓬莱路岭南风情住宅、金花小区住宅、南岸村住宅、澳口村住宅,小梅大街商业停车场和金雁里办公用地等11个旧城改造项目,总用地约87万平方米,规划总建筑约272万平方米。

　　其中恩宁路老街区的改造备受关注。记者从招商项目书上看到,恩宁路老街区将建成“丽江古镇”式的首个岭南特色“西关古镇”旅游文化区。规划有两条主干道,原小学面积将增大一倍,增加运动场、电信局、停车场、绿化用地等配套设施,以改善区内环境。街区的功能规划分为骑楼建筑保护区、重点建筑保护区、历史建筑保护区、一般建筑保护区、公共绿地区和新增功能区六大区。骑楼将全部保留,并复建“西关大屋”,拆迁范围内的所有建筑将按照历史文化风貌改建或修复,以历史古建筑与商业结合,发展旅游文化产业。

　　此外还有土地开发项目5个,涉及用地面积近200万平方米,包括龙溪大地道块、东沙南漖地块、东沙荷景路地块、南方大厦停车场、商业中心地块等项目,将通过“招拍挂”等形式公开转让；“五区一街”项目1个；现代服务业类项目30个；重点产业基地类6个。

　　“三旧”改造成“招商王牌”

　　值得注意的是,以往被视作城市发展“包袱”的“三旧”成了商家眼中的“香饽饽”。

　　本次招商会荔湾一举签下八大项目、总投资额达97.6亿元的大单,而其中城市更新改造项目就高达五个,总投资额为92亿元,占总签约量的94.3%。“三旧”改造更是核心:省商业企业集团拟投资20亿元,将位于石围塘的占地约12万平方米的仓库改造成集商贸、休闲、旅游为一体的五星级商贸城。而原铁路南站项目的总投资额高达50亿元,在原铁路南站地段建设酒店、博物馆、主题公园等,总建筑面积约50万平方米。而广州富力 (论坛 新闻)地产公司则计划投资15亿元,在恩洲直街打造广州美食园。

　　今年初《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》出炉,广州要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造,范围涉及荔湾等三个区共54平方公里。

　　荔湾区副区长蓝小环介绍,荔湾区的旧城改造用地约7.43平方公里,计划搬迁珠江沿岸现有的工厂、仓库,建设白鹅潭北岸滨江综合发展区；依托上下九和沙面,重点调整康王路、六二三路、宝华—大同路、长寿西路范围内的用地功能,从居住用地主导变为商业用地主导,并往北延伸联接陈家祠、流花湖等重要节点,构建南北向的商贸休闲旅游带。在操作方式上,荔湾区准备改变“熟地出让”的模式,尝试“生地出让”,即在完成两轮征询、有2/3居民签约的前提下,将土地与拆迁工作打包出让,由开发商竞争投标,按政府制定的拆迁补偿安置方案实施。

　　此外,荔湾将用5年左右的时间,对辖内用地面积达22.18平方公里的20个城中村进行全面改造,计划引进有实力的开发商参与改造开发,动员村拿出部分集体用地转为国有用地,然后上市拍卖进行融资,筹措改造资金。

　　“三旧”改造与产业转型齐头并进

　　蓝小环表示,“三旧”改造与前些年广州市提出的“中调战略”、“退二进三”是一脉相承的。未来几年内,荔湾区将以文化引领,按照整治完善区、更新发展区、历史文化保护区、拆除重建区四个不同用地类型,有序推进旧城区改造；根据政府为主导、村社为主体、市场化运作的思路,全面推进城中村改造；坚持城市建设与产业发展良性互动、“三旧”改造与产业园区建设紧密结合的做法,构建以现代服务业为主导、以新型工业为支撑、传统商贸业转型升级的产业发展新格局。

　　据介绍,作为荔湾“三旧”改造重要成果的广东光电产业基地,就是利用该区大坦沙良好的自然条件、优越的区位优势,从2008年底开始实施旧厂房改造逐步发展起来的,仅一年多时间就集聚了涵括上中下游完整产业链的20多家高素质光电类企业,迅速成为省、市重点支持的特色高科技园区。国家电子技术研究所在园区设立了国家级光电标准检测认证中心；园区内的硅芯电子生产的光驱芯片,目前占世界销售总量的40%,全球每三台新出品的计算机就有一台在使用硅芯的芯片。荔湾区2009年实现光电子产值6.905亿元,预计今年全区可达到40多亿元。招商会上,研发生产全球首台彩色(CRT)电视机、2009年在德国柏林IFA电子展上获奖无数的德国德律风根公司(TELEFUNKEN)也与荔湾区达成意向,将把中国研发和销售总部落户广东光电基地。

　　“荔湾是千年商都,也是广佛之心,随着三旧改造的推进,商机会不断涌现,我们旗下的真维斯服装地区总部也将进驻荔湾。”全国政协委员、香港中华总商会副会长、香港上市公司旭日集团有限公司董事长杨钊告诉记者。

　　■改造个案

　　昔日旧厂房今日创意园

　　荔湾区近两年来一直在进行旧厂房改造,较为典型的莫过于位于白鹅潭的滨水产业带改造工程。2005年开馆的信义国际会馆打响了滨水创意产业的头炮,也为冲口地区这一大片旧仓库厂房找到了发展之路。现在信义国际会馆也不再寂寞,紧邻着的原华南区最大的金珠江双氧水厂也于去年11月成功“变身”。

　　位于荔湾区芳村大道东的原金珠江双氧水厂,占地面积51436平方米。经投资5000万元改造后,变为1850创意产业园,原化工厂的任何一栋厂房,经过重新的装修设计,每一栋旧厂房将焕发出无限的创意魅力。遗留下来的双氧水铁罐做成沙漠深渊的景观,原来冒黑烟的大烟囱则变成模特走秀的背景。园区内有如广雕、广彩、书画等传统工艺文化展区、红木家具展区,以及如Dior等国际知名品牌新品设计、发布展区等。

　　南方日报记者胡良光通讯员荔宣

　　■纵深

　　天价大单的背后是什么?

　　同样的地点同样的主角。一年前的香港新春招商会上,荔湾拿下了43.2亿元的招商项目。一年之后再赴港,荔湾则一举签下八个项目、总投资额达97.6亿元的大单,足足比去年翻了一倍有余。数字攀升的背后是何种力量在支撑?老城区荔湾在发生什么变化?“今年我们带着更大的信心、更有利的环境、更多的项目、更具体的政策来到香港招商。很多企业对荔湾发展充满信心。”荔湾区委书记刘悦伦表示。

　　投资增多后劲增强

　　此番再赴香港,距离刘悦伦到荔湾任职正好一年零一个月。这次他显得更有信心。

　　刘悦伦说,首先是经过一年来的努力,荔湾发展后劲增强,尽管GDP增速10%,但有一项经济指标增速在全市排第一,就是固定资产投资。原来是三四十亿元,去年按法人在地口径是90多亿元,增速达1.7倍。“在一个地区,有无大的投入建设,决定其能否发展。今年我们希望投资能达到180亿元。如果今后五年每年都能有180亿元的固定资产投资,荔湾的环境、产业结构、经济总量方面将会发生重大变化,在全市地位也会提高。”

　　同时,荔湾建立了新的招商引资机制,出台了一系列招商奖励政策,极大调动了部门和街道的积极性,成立了投资服务中心和政务服务中心两支队伍,做企业的保姆,使经营软环境变得更好；成功引进了国药控股、韶关钢铁集团有限公司广州销售中心等一批企业总部,去年全年新增注册资本在500万元以上的企业有65家,是2008年的3倍。刘悦伦说,这些企业逐步运营,为荔湾发展后劲打下坚实基础,对招商也是利好消息。

　　“老旧”劣势变优势

　　如今走访荔湾,不时会发现河涌正在变干净,许多建筑被打扮得既古朴而现代。环境的好转,这也是吸引企业的重要原因。刘悦伦说,作为广州市的老城区,荔湾区危破房比重很大,在占全市6.85%的城区面积中,集中了全市80%的危旧破房,环境比不上其他区,去年荔湾认认真真借迎亚运的东风,抓环境整治,固定资产投资中有相当部分用于迎亚运环境整治和基础设施建设。“目前,全区11条主干道整饰大多数完成,30条河涌整治正在全面展开,到今年八九月份,崭新的荔湾会出现在大家面前。”

　　刘悦伦认为,荔湾的三旧改造资源是最丰富的,也是极其宝贵的,相关用地资源约有32平方公里,不用再用地审批,直接就可改造。这不仅是荔湾实现大发展、大建设的难得机遇,也是商家投资的绝佳机会。“荔湾的劣势如今变成了优势,正是因为城区比较老旧需要改造,百姓生活水平需要改善,才有很多事情可以做。”他说,如果能把这32平方公里用地很好整治一下,荔湾的魅力将极大增强。

　　据悉,荔湾此前在全市率先成立了更新改造办公室,目的就是为了抓好“三旧”改造工作。而在招商会上,许多房产大鳄都对荔湾的旧城改造和城中村改造表现出浓厚兴趣,显得跃跃欲试。

　　白鹅潭从概念走向实施

　　今年2月,被定义为广州五大功能区之一的白鹅潭地区城市设计基本确定,35平方公里的白鹅潭地区定位为“广佛之心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城”,将建成辐射珠三角、具有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心。

　　“这个定位是比较高的,标志着白鹅潭商圈从去年的概念正式进入实施。”刘悦伦说,目前“白鹅潭经济圈”内已建成一批知名度高、规模大的招商载体,如康王路总部经济带、沙面总部经济区、东沙现代产业基地、广东光电基地、广州中小企业创新科技园和广州西塱数控装备高新科技园等。

　　“21万平方米的新隆沙地块将是白鹅潭的核心区,这里的产业功能、建筑特色等都将是最能体现白鹅潭商圈气质的,现在该地块已经进入摸查阶段,准备动迁。”他如数家珍地列举出了启动的项目:占地一千多亩的国际医药港已完成土地拍卖,未来五年将投入两百亿元建设,另一个是珠江创意产业基地,包括信义会馆、1850创意产业园、德国教堂、油库、柴油机厂等五个项目正齐头并进,在亚运前形成沿江创意产业的雏形,第三个是广州铁路老南站项目,这里将建设酒店、职工宿舍、博物馆、主题公园等。

　　白鹅潭地区作为“广佛之心”,如何面对临近的佛山南海的竞合?在刘悦伦看来,广佛不是同质、重复发展,肯定是互补,中央把广州定位为五大中心城市之一,是唯一非直辖市的省会城市,可见广州是公认的大都市,是现代服务业的中心,佛山在制造业、物流、金融后台服务等方面更有基础。从这个角度看,白鹅潭更加突出国家中心城市对周边的辐射带动,功能更加全面完善一点,不是取代周边,而应该是互补。例如南海千灯湖是金融后台服务区,广州则是金融前台服务,两者可差异化发展。

　　签约项目扫描

　　1.原铁路南站项目,投资额50亿元

　　项目总用地面积26.2万平方米,总建筑面积约50万平方米。广州珠光投资有限公司拟建设酒店、职工宿舍、博物馆、主题公园等。

　　2.省商业企业集团石围塘项目,投资额20亿元

　　省商业企业集团拟将位于石围塘的占地约12万平方米的仓库改造成集商贸、休闲、旅游为一体的五星级商贸城。

　　3.广州美食园项目,投资额15亿元

　　广州富力地产股份有限公司拟在荔枝湾文化休闲区内打造广州美食园项目,项目的总面积约3.7万平方米,包括高档次旅游酒店、美食步行街和大型地下停车场。

　　4.广业能源发展公司落户荔湾项目,投资额5亿元

　　省政府委托广业公司成立能源供应公司,总部拟设立在荔湾区。建设由8个保障基地构成的、总占地面积约300亩的广州市保障网络体系架构,形成2万吨/日的成品油应急供给能力和120万吨的成品油流转供给能力,满足60天以上的成品油持续保障需要。

　　5.芳村软件科技大厦及科技一条街建设项目,投资额5亿元

　　深科控股与荔湾东漖经济联社拟在东漖北路和浣花路交界处合作开发建设芳村软件科技大厦及科技一条街。

　　6.“五区一街”建设项目,投资额2亿元

　　墨维克·仲圣(中国)控股有限公司拟投资参与区“新荔枝湾文化旅游休闲区”项目建设。

　　7.广业信息产业集团落户荔湾项目,投资额5000万元

　　由广业信息产业集团在广东光电基地承租一栋物业,主要从事税控机、GPS的研发、生产和销售。

　　8.和业广场金逸国际电影城项目,投资额1000万元

　　广州金逸影视投资集团有限公司与广东泰记和天投资有限公司共同开发3000多平方米的影视城。