如果没有国内外蓬勃发展的具体的实业支撑，也就是说，国内外贸易繁荣的情况下，如果在人口稀疏的城市区域做商业地产基本上找死。

    这句话不是危言耸听，试着浅薄的分析一下表面现象，一个新的商业地产如果不是在一线或者省会城市的闹市中心，而在二三线城市做的话，那么，人流量，上客率都是致命的关键。

    有时间看看目前的商业地产主力店和次主力店，那个地方好，城市闹市区，还是郊区，又有谁看到有吸引人气的郊区成功商业，无非就是奥特莱斯，沃尔玛等知名的大型商业支撑着，然后会带了很多散户。这样的模式简单且有一定效果。除此之外，能有几个成活了的。

    简要说一下招商，一个50万平的商业综合体，首先是需要做成不夜城，才会成为吸纳人气，这样势必要有几个元素，夜店、大型超市、电玩、院线、百货，但是，要知道招到这样的店家需要怎样的推进工作。

   我曾经和沃尔玛谈过一次沈阳店的合作，租金基本上就是赔钱，每平米必须承受一顿的压力，空调器材，只认国际品牌。硬件条件要求超级高，就是地下室的造价都要在4600元一平，远远超过了成本的预算的，也就是说，如果他要是进驻的话，甲方会永远不赚钱，明显是一个赔钱的买卖，但是又必须要依靠这个产业，因为期望他能带来人流量。都不是傻子。

   怎么办，忍痛签约，期意依靠这个的人流来拉动周边商业。这里损失那里补，其他的散户会分担这部分的损失，令招商更难。虽然增加人流量，但是想过没有，来的人消费高吗，不一定，招牌而已，自己糊弄自己而已。

   例如、院线基本不赚钱，但是还必须有。没有就没有不夜城的元素。所以商业地产很难，这就是为什么，某个老牌商业地产集团公司为什么要成立自己的百货公司和自己的院线呢？一言难尽。个中缘由无非就是需要先做下来这些项目，然后准备打包上市，一旦上市，那就好了，不用管他了，因为这个玩法的游戏规则就改变了，就会坐收股民的渔利了。

   再者，下游的供应，商家也知道，城市人流量，没有达到一定的量级，是不会轻易选址的，所以，招商困难，再一个下游也就是最可怕的一个，目前，零售业在萎缩，因为受众群体的钱都月供了，供楼、供车、供孩子、供父母、供养老了等等，你想可能有强大的后劲来推动不停出现的商业吗？二八定律依旧适用于这里。

   所以商业地产的模式更为重要，做专项商业项目，也是下一个突破口，这个突破口又是这样情况，招商，租约，客群，流水等等无不是考虑的内容。大家可以想一下，百货商场的千孔一面现象，一层、化妆品，珠宝；二、三层女性用品；四层、男士精品；五层、运动系列；六层、床上用品；七层、餐饮大时代；如有不同，只不过就是个别的微调罢了，吸引的是什么。所以商业地产人才更难寻找。再者步行街，旗舰店，玩转天下，都是在这些基础上的换汤不换药，再者，这个百货也是主力店，还有其他的组合，基本上都是变形金刚的不同版本，核心依旧是地段和客流。在郊区画一个圈，都是你的，你做吧，成功的道路有没有，有，已是做大型的妓院综合体，二是做大型的赌场。似乎我们国家不同意。

   因为这样，商业的销售都比较困难，之所以销售不动，才以租为主，如此，成本的收回的渠道怎么办，只能是将现金流滚动依托在商业群房的酒店式公寓上，拿这些50年产权的公寓来冲抵工程的付款，这样也不够呢？最后一招，把部分门面商业冲抵给施工单位。也就是正常运转的汇报喜讯了。

   但是不要忘了，所有的利润就是剩下的商业，因此逼得必须上市才可以盘活，要不然就是抵押给银行，负载进行，那我不考虑这些，那是融资和财务的事情了，聊得太远了。中国的商业地产模式当下就是如此。

   一个贸然进入商业地产的开发商，如果在这些环节上一旦出现纰漏，对应的就会出现不断地添加资金，如此，风险较大。

官府号召做商业地产，实际上是想号召大家把在住宅赚到的大量金钱，迅速还给官府，这就是要有一批“先驱”，“先烈”。等死的差不多了，“先知”才会出来。

   这需要做一个大的“局”，只有这样我国的零售业的实业公司才会重新开张生产，不再关毕厂房拿钱来炒房，不再捂着现金等待住宅项目开盘，因为拥有200万左右的人会死的很惨，泡沫变得太大了，整个经济结构就变化了，那时候谁都说话不灵了。

   所以只有让大伙儿做商业地产才是正确引导资金流向的，调整经济结构，于是官府正在传播一个声音，商业地产是未来的什么来着，我忘了。

   先忽悠100亿拥有者进入商业地产，然后就是50亿的，最后等到小户进入了，呵呵，股市的道理就会出现了，到时候，会这样说，谁让你进来的晚了，你看人家央企早进来早发达了。

   做商业地产的先驱央企、国企，要么成为巨人，要么迅速销声匿迹。做商业地产的，我相信少数能活下来。死的大都是散户，没有做过商业的，试图尝试刀尖上添血，富贵险中求，你试试。我不试。因为我怕死。