新政策将引领房价下跌

饮鸩止渴式新政策将引领房价下跌的房价暴涨要歇歇了，本周房地产新政中最严厉的房产税初步明朗化以后，国税总局宣布要加强土地增值税征管。调控政策就像一个随时可以打破平衡的砝码，备受楼市博弈各方的关注。在转型的阵痛中，还有多少勇气买入房地产股？

房产税试点先行

5月31日，国务院批转了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中包括“逐步推进房产税改革”。此前国家出台的调控政策已经触及了首付和利率等核心问题，这次更为严厉的房产税终于呼之欲出。据报道，目前以上海、重庆、长株潭为代表的城市房产税扩征方案已经上报国务院，正在等待批复。

不过，《意见》中关于房产税的措辞相对于其他内容明显谨慎。此次以着墨较轻的形式提出推行房产税的可能，在力度上可算是恰当。但基于推行此税项的技术性困难，短期内不会大力广泛推行。房产税改革不会马上出台，因为现实操作上面临的困难，短期内无法解决。困难包括，全国联网的住房档案信息管理系统的建立（可知道某人在各个城市拥有住房套数的情况），以及科学完善的房地产评估机制等。

开征房产税将增加持有环节成本，这需要相应地减少交易环节的税收种类和税率。否则将增加买房人或租房人的住房负担，加剧社会矛盾。所以多数分析师认为在全国范围内广泛推行房产税还很遥远，无论是在时间、地域还是征收范围上，都将是一个渐进的过程。

短期内预期房价将跌

上海中低端楼盘的业主在观望，在房产税细则出台前业主转售为租，导致租赁市场挂牌量骤增10%以上。而官方发布的报告也显示，5月份上海二手房价格指数环比4月上涨0.15%，涨幅收窄0.54个百分点；上海房屋租赁指数环比上涨0.41%。上海二手房指数办公室认为，迟迟未出的上海房产税细加剧了观望气氛，成交量延续上月跌势大幅萎缩6成以上，且价格下行趋势开始显现。随着房产税改革日趋明朗，外围区域投资客大量抛盘，部分房价已出现10%左右的降幅。虽然指数因高单价房源成交占比增大而依然微涨，但无法改变下行趋势。

经过一轮调整之后，房价又进入回升期，而开发商的开发积极性降至冰点，从而导致固定资产投资、房产供应量的下滑。一些房企对此次调控，目前正针对不同楼盘制定销售策略，如团购计划等。如果房产税开征，购买者对于房价下跌预期更强，短期房价下跌压力会更大，公司降价促销的动力会更大。

破解困局仍需等待

房产税的实质影响现在还不明朗，如豁免征税的范围、标准、税率等都没有最后确定。而本周四国税总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求严格清算土地增值税，并在6月底前将征收计划上报税务总局。平安证券认为“由于历年以来的累积效应，上市公司长期免费使用上述未清算土地增值税资金，此部分税额的集中清算将在短期内影响房地产公司的现金流”。

对于地产股来说，政策、成交量、房价、估值是影响地产股的四大要素。前3个要素决定地产股趋势，而估值决定地产股的空间，无论是趋势性的反弹还是反转，均取决于前3个要素。政策是当前关注的焦点，成交量已大幅萎缩，房价尚未下跌。若房价继续上涨，地产股投资机会根本无从谈起。房价走势其实已经不是变量，惟一的变量是政策。

开征房产税短期内对市场是利空，因为行业本身运行趋势以及政策的安全边际并没有到来，使得整个行业短期内难有大行情出现。政策的边际效果将是递减的，不论是楼市的成交量，还是股市下跌幅度都不会太大，待市场对政策消化之后，成交量不再萎缩再次筑底或是房价有所松动时，将视为地产股趋势性反弹的机会。不过从严征收土地增值税，对于以高利率为特征的开发商有较大负面影响，平安证券报告中指出，土地增值税采取累进税制，强化了高周转公司的竞争优势，金地集团、万科A、保利地产毛利率中等偏低，但周转率高，保证了较高的ROE水平