重启税改标志着房价下跌将成趋势

近期资料：

一手销量前期快速下降后近期稍稳，本周环比下降4%：其中一线城市上升6%，二线城市下降10%。本周深圳、苏州、惠州、北京、杭州、上海等城市环比均有25%以内的增幅。

一手房销量本周同比下降56%，深圳、杭州、苏州同比降幅超过75%：一线城市同比下降59%，二线下降55%。2010年初至今累计一手房成交量整体同比下降21%，其中一线城市下降32%，二线下降12%。

二手房销量本周环比下降11%，同比下降43%（深圳同比降幅达90%）：近期整体下降速度有所减缓。

房价目前保持高位盘整态势，并无明显松动迹象。北京近期一手房官方数据有较明显的降幅，主要与推盘的结构性有关，部分高端楼盘的预售证的政府批准速度明显减缓。

恒大前期的全国85折活动，从实地调研情况看，假摔成分居多。例如石家庄恒大城（高端楼盘）4月中85折开盘，51前后上调至9折，5月6日全国又统一为85折，目前折后价约8500元（周边7000元）。

一手房去化时间稍有上升，上海二手房可售量较4月中上升33%。去化时间从4月中旬的4.2个月上升为14.2个月。一手房整体可售面积仍处于低位，同比下降23%，相对四月中旬的最低点上升11.6%。

目前A股主流房地产公司估值合理，与04-05年估值基本相当。一线地产10年PE12倍，RNAV折价23%；二线地产10年PE 13倍，RNAV折价14%。整体主流开发类10年13倍，RNAV折价18%，PB2.6倍；出租类10年18倍，RNAV折价9%，PB2.3倍。

6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》与我们5月27日报告判断一致，土增税清算力度可能超预期。规定提高预征率（1%-2%）、核定征收率最低限（5%）、要求选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目作为重点清算对象带动区域工作。有必要高度关注“研究预征率调整与房价挂钩机制”。

周末三部委二套房认定标准规定为“以套为单位，认房也认贷”，明确简单，将准确打击投资投机性需求。认定标准一直很松的二三线城市房地产市场将有较大压力。

房价将开始真正下降，近期政策面符合我们4月26日首次提出的“在房价没有20-30%下跌前，政策转向可能性小”的判断。

维持5月10日行业周报中行业进入房价盘整、销量显著萎缩的下降第一阶段的判断，趋势谨慎，维持中性评级。

所有这些均标志着房价下跌将成不可逆转的趋势。