去过青岛的朋友应当知道，青岛位于崂山余脉，为海滨丘陵城市，地势高低起伏，适合发展商业项目的平原地带仅占37.7%，稀缺宝贵，是以目前青岛优质商业物业主要集中在位于平原地

的香港中路，其出租率高达95%以上，可谓寸土寸金。去年国家审批通过青岛修建第一条地铁，香港中路地铁站计划上盖3.8万平米的商业项目，占据天时地利人和，只要有好的策划定位，许会成为青岛又一个标志性的商业项目。

     我恰巧同开发商有过一些接洽，了解到他们有意引进一些国际一线品牌，将项目打造为一个高端的一线品牌消费场所，而这种想法在我接触过的开发商中并不少见。很多开发商都希望在自己的项目中引进一些国际知名品牌，为项目打造市场知名度。但并不是每个项目都适合引进国际一线品牌的，而能否引进，引进多少还是要根据项目的自身情况来谨慎决定的。以这个地铁上盖项目为例，将其建造成一个一线品牌的消费场所显然欠妥，原因有如下几点。

一、从人流来看，与一线品牌消费场所目标客户不匹配

    一线品牌的消费是极具目的性的高端消费，目标客户十分明确也相对稳定，主要集中在具有较高的收入水平且对一线品牌有所认知的人群，而地铁汇聚的主要人群并非是具有足够消费能力的高收入者，其消费能力有限，并不是是国际一线品牌的目标客户。一旦因地铁带来的庞大人流不构成优势的时候，地铁上盖的商业项目就失去了其本身原有的意义。

二、从项目环境来看，难以满足一线品牌消费场所的要求

    由于该项目是位于香港中路的地铁上盖项目，周边难有停车场所，也无法下穿地铁修建地下停车场，如果作为一个一线品牌的消费场所，这显然是致命的弱点。况且地铁带来大量的人流，难免造成周边环境的混乱喧闹，这与一线品牌消费场所追求有品味、优雅的消费环境也有较大的出入。

三、从项目体量及长期的租金收益来看，选择一线品牌消费场所定位尴尬

    该项目是多层建筑，体量只有3.8万平方米，使用面积约占50%，即可用于商铺的面积不足两万平米，每层只有几千平米。而一线品牌对面积的需求通常较大，且基本集中在一层商铺。如LV

需要2000平方米左右的大面积铺面、Fendi、Gucci都要求在500平方米以上的铺面。而国际一线品牌最起码要五个以上才能成市，形成一定的高端消费的购物氛围。这样算下来，一层的剩余面积寥寥无几。像这种位于地铁上盖的商业项目，人流集中，养商期相对较短，商业项目成功的几率很大，商户愿意支付的租金也相对较高。但要引进国际一线品牌，开发商就不得不给予其较大的优惠政策与妥协，长时间的免租期甚至倒贴的情况都时有发生。而一层的黄金铺位如果全部划分给了国际一线品牌的话，那整个项目的租金回收基本也就无从谈起了。作为一个拥有丰富客源和地理优势的项目来说，一味追求项目形象而舍弃租金效益的话，多少有些舍本逐末。

    综上所述，无论是从客群还是从整体的租金回报来看，将国际一线品牌引进地铁上盖项目并不是十分妥当的。地铁上盖的的特点是人流量大，人群复杂，只有囊括了多样化的时尚流行品牌，业态组合丰富的商业项目才能有效的将地铁所带来的巨大人流转换为有效的客流。当然，具体的定位还要根据周边人流的具体消费习惯及其他情况进行严谨的细分定位，选择合适自身定位的商户，确定发展模式，并根据人群消费习惯及时尚潮流的变化及时的进行业态调整。

    而目前业内的误区就在于，开发商一旦拿到相对不错的地段，就要把项目打造为高端的购物场所，以期打造轰动的市场效应来博得名气和声望。但成功的商业项目往往依赖于各方面支持及后期的有效管理，将引进国际一线品牌看做开发和经营商业项目的“万金油”显然是行不通的。影响一个商业项目成功的因素复杂多变，我们必须统领全局，从租金回报率及长期的可持续发展角度来考虑，提高项目形象的同时确保利润的最大化，这才是一个专业商业人在操盘时应达到的的最终目的。