谢逸枫:九成房企“活不了”为言过早

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谢逸枫:九成房企“活不了”为言过早

  其实所谓的专家或者学者或者官方或者研究者的言论无非是代表一种观点和看法及评论而已，通过媒介扩大宣传和什么机构的研究及政府人员的参加形成的意见，根本形成不了投资客和购买房是否出手购买或投资的选择理由，因为决定购买的是经济能力和银行贷款及房价水平等收入因素，另外是是否有购买需求和楼盘各种因素等。

  笔者不赞同“明年有九成房企死掉”的观点和看法及分析，简直是房地产“门外汉”的口吻，或者是纯粹是自我做秀炒作的嫌疑，有一点冒天下之大不违的感觉。从言论和理由上分析，这位“大叔”完成不懂得中国房地产开发和资本运作及开发规则等市场情况，不了解国家本次新政调控的意图和目的，更不了解中国房地方产市场发展和国家经济发展之间的关系。尤其是房地产与地方财政收入及地方经济发展等区域改造的重要性。况且保险业和房地产产完成是不相同的产业，如此判断目前的楼市发展趋势属于“显得比较幼稚的表现”。

  首先如果明年九成房地产商死掉，房地产一旦崩溃，最先死亡的是银行等金融机构，再就是开发商，最后就是投资客和地方政府及炒房者。不仅是房地产开发和投资及地方政府财政的资金三分之一到二都是银行贷款。而地方政府负债大部分是银行贷款的，截至2009年底这些地方的政府性债务余额高达2.79万亿元。另外，由于金融机构资金吃紧银行疯抢存款，六月期国库定存利率飙升至4.2%。

  由于六月期国库现金定存利率竟然超过五年期存款基准利率0.6个百分点。监管机构对贷存比达标的时限要求临近，以及紧张的资金面格局，导致银行“疯抢”存款，推升该期国库现金定存利率大幅飙升。同时，为缓和紧张资金面，央行本周净投放2010亿元资金，此规模创春节以来新高。至此，央行在公开市场已连续五周净投放，累计净投放7160亿元。在资金面紧张态势没有明显缓解前，央行将在近期继续向市场注入资金。

  例如6月23日审计署审计长刘家义向第十一届全国人大常委会第十五次会议报告了2009年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况。报告首次披露了备受社会关注的地方政府性债务问题。通过审计调查18个省、16个市和36个县本级，截至2009年底这些地方的政府性债务余额高达2.79万亿元。这些政府性债务余额高达2.79万亿元，有谁去买单，到那里的贷款，还不是到银行贷款。其中金融机构违规操作涉203亿。2009年度中央预算执行和其他财政收支的审计报告显示，一些政策性金融机构违规操作或超范围经营问题比较突出，涉及金额共203.01亿元。

  如2006年4月至2007年6月，中国农业发展银行乌兰浩特市支行在已取得该市第三粮库经审计的财务报表的情况下，仍依据企业伪造的财务报表，向其发放粮食收购贷款2.85亿元，最终造成8236万元贷款损失。跟踪审计中国工商银行、中国建设银行和中国银行2009年新增贷款的结构和投向发现，部分新增贷款结构不尽合理，主要是中长期贷款占比高、房地产贷款业务增长快，部分贷款投向不符合规定。

  其次，房地产行业涉及到全国上中下游60多个产业，如果明年九成房企死掉，中国企业至少死九成以上。作为政府应该知道房地产在中国经济推动和发展及连接其他产业发展的重要作用，房地产影响到地方经济发展和三旧改造及相关产业的发。另外是GDP和政府财政收入及城市化的进程，所以不会上调房地产项目资本金到35%，而是保持20%不变，同时没有全面收银行贷款和房贷政策。

  而本次国务院的新政调控目的有三个，一是增加市场供应，解决供应和需求的矛盾问题。一方面加快开工和打击违法用地及销售行为，另一方面加快保障房建设和开发及限价房等经济适用房，其他就是公共廉租房的建设。二是遏制投资炒房需求和调整结构，例如房贷政策和税的政策调整及户型的调整等限购的政策。三是抑制和遏制一线大城市房价上涨过快的现象，例如限购政策和停止三套房贷政策及提高二套首付和利率等政策。根本就是没有要全面遏制中国楼市房价上涨的趋势。

  再次，普通商品住房项目最低资本金比例由原先的35%降至了20%。35%这一比例，自2004年9月银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》起，已将近5年未对房地产开发项目（不含经济适用房项目）“开闸”。其实如果商品住宅项目资本金比例下调10%，房地产开发商全年可以新增开发资金至少在5000亿元以上。保障性住房最低资本金比例也一律调为20%。此前央行、银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》，要求新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。

另外，其他房地产开发项目的最低资本金比例也有所下调至30%。这意味着房地产项目资本金全线放宽，根据目前房企资金的运作看，中国有6成以上开发商至少可以坚持到今年12月，并且楼市的新政调控效果究竟到什么程度，还是一个重大的疑问号。同时，目前国务院的货币政策依然是适度宽松的，虽然是根据月贷款的配额放贷，但是大部分开发商都是在还有一部分自有资金存在。例如2010年1月20日，中国银监会周三(20日)表示，2009年新增银行贷款人民币9.5万亿元，增幅高达31.7%。此外中国银监会预计，2010年银行新增贷款将增长16%-18%，即增长人民币7.5万亿元。说明货币政策随时会根据市场需求和经济发展及企业的贷款指标而改变的，超过7.5万亿元，达到8万亿也是有可能的。

  最后，目前的楼价开始下降是不错，但是，有些城市的楼价根本就是没下降，并且下降的幅度都是在10%以内，2007年-2009年房价上涨幅度至少有50%-60%之间，目前下降比较厉害的城市楼价最多在10%左右，当然不排除开发商豪宅和别墅及高端产品捂盘不推出的和故意迷惑市场及媒介记者的，例如销售价格和成交及网签的数据的正确率就从来没有过，究竟是以成交价格为准还是以网签价格为准，其实成交量也是如此。

同比就是下降，环比就是上涨。目前的部分城市的一些楼盘所谓的成交暴“零成交”，就是一种营销策略和销控手段及市场不利情况下的调整而已。只要市场观望和新政去化及价格稍为变相调整下，成交量自然就上去了。另外，目前的房企资金吃紧程度未到山穷水尽，至少可以支撑到3个月以上到6个月左右。