商业地产—机遇所至 大势所趋

——专访上海政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦

自商业地产浮出水面起，“商住倒挂”就一直为人们热议。您认为商业地产和住宅市场间是否有必然联系？真是“此起彼伏”吗？

从房地产的通常情况考虑，商业地产应该优于住宅，住宅功能仅仅是居住，而商业地产通过租售、经营，获利空间非常大。现在的中国，“商住倒挂”现象明显存在，但其实早先的香港、美国房地产市场，都走过了这条路。

至于为何导致这种现象，有几点原因。首先是市场需求被大量激发。中国从房改以来，很多人从没房可住到迫切需要，市场需求被无限激发，加上住宅市场销售、推广力度很大，使消费者一窝蜂涌到住宅市场，同时也引进了大量投机者。其次，住宅市场地产价值被无限放大。前几年尤其09年住宅价格暴涨，在这种情况下，市场面、投资面、政策面都会认为住宅市场潜力无限。所以整个住宅市场就被推波助澜。另外从资金流量来看，市场资金总量有限，70-80%资金去向为住宅市场，则仅10-20%为商业市场，这对商业地产的需求、投资程度、开发力度都产生一定影响。

所以相对来讲，商业地产处于低位市场，住宅市场处于高位状态，也就是大家所说的“商住倒挂”。但是双方市场虽有联系，却无实质性关系。

由于中国投资渠道相对狭窄，股票等投资产品对普通百姓来说比较复杂，房地产不一样，只要有钱买就行，获利方式或租或售，通过价差赚钱。投资渠道的狭窄，导致民间资本至少60-70%投向房地产包括商业地产和住宅。当大量资金投向住宅，则分流一部分投向商业地产资金。现在政府对住宅市场的调控是为抑制房价，这样势必逼得投向住宅市场的钱一部分回流到商业地产市场。我曾说过，2010年是商业地产机遇与挑战并存的一年，机遇源自政府调控、资金分流，挑战来自开发商趋利转向商业地产，使竞争激烈。这是资金分流对双方市场的连接效应，从这个角度看，翘翘板效应还是存在的。至于必然联系，则不可断言，很多投资者面对政府遏制，其投机不会仅局限于房地产，也会转向黄金等其他商业领域。

总的来说，商业地产和住宅市场联系虽有，并非“必然”。

政合企业管理咨询有限公司对商业地产涉足的领域包含哪些？相信您独到、透彻的观点和分析必是来自商业地产市场的一线实践。

政合成立于08年，成立以来主要是做策划。策划不以房地产为偏重，我的团队都是有策划实战、项目实战、营销实战、管理实战经验的，各类案子都接。操作方面包括市场细分、自身定位、品牌打造、营运模式、营销手段、团队打造的全程策划，仅08年到现在陆续接的单就近20个。在商业地产运作领域的成功也让我们信心十足。当商业地产开发商拿了地不知怎么做的时候，我们会帮助他科学定位，包括前期规划、相关经营思维、运营管理、营销策划等。目前政合在商业地产领域的涉足主要以策划为主，我本身也是一直从销售、管理一线过来的，我的团队亦是如此。感谢大家对我观点和视角的认同、肯定，我想说的是，凡是有自己独到理念和观点的，对问题看得透彻清晰的策划人士，必须是从一线走出来的！只有理论远远不够，想要对市场有充分了解，需要大量的前期市场调研。

在一线城市和二三线城市，您分别看好哪些商业地产业态形式？

对上海这样的一线城市来说，商业地产业态已经十分健全。我较看好文化产业和服务外包产业在上海的发展。而工业产业则因上海的工业化的减弱和金融化经济性的增强而变得不适合。

文化产业包括影视、传媒、出版、动漫、创意等等，把其所涵盖的这些行业和产业聚集起来，在上海打造一个中国最大的文化产业聚集区，则将前景十分广阔。有了好的创意和规划，也定能取得政府方面支持。目前上海文化产业尚有待发展，有些旧厂房改建为创意产业园和烂尾楼改造为办公地等项目规模小，缺乏核心优势，尚不成气候。

早在上世纪，上海政府就提出发展现代服务业城市的目标。但现在显然缺乏有影响力的现代服务业集中区，而上海的商业化发达程度和经济结构转型、调整必将助推现代服务外包产业的发展。

在二三线城市，百货、零售、箱包、电子等过于密集，缺乏独创性。较为看好商贸城、生物科技、金融类行业，尤其是环保型新兴产业发展。环保型产业劳动密集程度大、体量较大，适于建在经济区相邻地方，长三角地区适于选址苏北、徐州、连云港、盐城、宿迁等辐射区域；珠三角适于选址广西、福建、江西等地；环渤海地区适于选址河北这样的城市。这些区域拿地较易，且能有效带动当地就业和消费。这类产业政府扶持力度大，只要适于当地经济形势和政府定位，则前景可观。从做生意角度看，环保新兴产业无论在创业还是发展上属于蓝海，其他许多产业则列属红海，那么创业和发展为何不选择蓝海呢？

其实二三线城市的发展潮流虽然尽皆依附和沿袭于一线城市，但消费群体和市场需求都是客观存在的。只要对当地市场包括经济、人文、消费习惯、消费群体做好详细调研、科学调研，而不仅仅是模式照搬，即便是商业零售这种模式也能做好。

综合来说，我对环保新兴产业的看涨，除了看好其蓝海现状，更重要在于它利国、利民、利天下！

针对当前同样热议的物业税开征，您看法如何？

早在09年5月份，国务院已经开始研究物业税的开征，但由于09年是特殊的一年，08年金融危机政府出手救市，再加上银行大量违规松绑二套房贷，把大量资金投放到房地产市场，所以当时政府给出的信号犹如一记重拳打到棉花上，了无声息。国十一条和新国十条的时候政府又提出研究差别化信贷和税收以及完善预售商品房等方面政策。再看最近的提高存款准备金率和预征土地增值税等一系列政策措施，国家种种表述表明物业税出台是必然的。

我先前发表的《即将开征的房产保有税三大猜想》即是对物业税开征的探讨。物业税就是房产税，在持有环节征税，这对当地政府税源的稳定是个很好的保证。房产税的出台，会打压房价，使投机客成本变高，对开发商也是种震慑。我们看到政府对房地产的密集调控从4月14日开始至今，两月有余，效果还是有的。各地房价有所下跌、成交量有腰斩，但成交量下跌和房价的小幅下跌不是政府想看到的，只有房价回归理性，百姓才会购买，成交量也才能保持稳定，这才是政府的最终期望。

其实，商品房预售制度、项目资本金制度、存款准备金率及土地增值税等政策都是政府可用的调控手段，物业税当然也一样。我认为物业税即便是6月中旬不开征也会有个说法，但不认为会从商业地产开征，应从住宅开始，这样才会有效遏制住宅市场的高房价，避免许多与社会和谐不相符的现象。然后，才会在商业地产市场开征。

您怎么看待商业地产未来发展趋势？

（笑）我可能是个爱下定义的人，我认为2010年是中国的保障房元年、商业地产提速元年。商业地产在未来5-10年之内甚至会领跑住宅地产。我们也在考虑进行商业地产的运作，做环保产业基地、文化产业基地。中国因金融危机包括今年经济发展受到一些阻碍，现在的中国面临经济结构调整和产业升级，这些也已经摆上了中国领导人的议事日程。李克强在《求是》发表的《关于调整经济结构促进持续发展的几个问题》中提到扩大内需、调整经济结构。原有能耗太大的产业将被淘汰掉，新兴产业业态受到鼓励。商业地产作为商业、项目、产业提速的载体，拥有很广阔的发展愿景。

国家、民族发展有两点尤为重要：人心所向、大势所趋！大势抓不住了机会就没有了，在政府提倡的经济结构转型、产业升级的大势推动之下，商业地产市场未来也必有长足发展，呈现众多的发展机遇。

（本文作者为财富风向标杂志记者于美德）