谢逸枫：退房潮或席卷全国楼市

  2010年4月14日国务院出猛烈新政策调控楼市，称为新“国四条”；4月17日国务院再出更加猛烈新政策，称为新“国十一条”，号称为房地产调控新政有史以来最猛烈最严厉的政策。新政出台一周后，虽然表面看起来仍然波澜不惊，但实际上已有暗流涌动。前些时，走后门才能买到房；现在，却拼着吃奶的力气退房。

  楼市涌现"退房潮" 楼盘打折缩水是诱因,4月14日后火热的楼市开始进入一周震荡政策期，有部分开发商的开始上演“变相降价”和“折扣大战”,折扣等活动做的是如火如荼。楼市“孩儿脸”，让部分开发商体验了一把“说变就变”。楼市打折不断，已经买房的消费者齐声喊冤，要求退房的纠纷不断。一些高价购房的老业主还纷纷提出要求开发商退还差价。

  在房贷新政收紧和认真实施之际，我们不得不承认，在一个传统的销售旺季，市场的交易状况并没有达到相应的热度，相反，商品房均价开始逐周下降、楼盘出现退房风潮、投资客纷纷撤离。目前新房销售屡屡发生数量畸高的“退房”或“退定”，甚至有个别楼盘销售率高达80%，一房多撤的现象呼之欲出。

  由于房价连续下跌，珠三角等地区已经在面临越来越严重的退房风波。由于一些项目前期涨价销售，后期大幅降价的“不公平”举措也是引发退房潮的诱因之一，楼市如果一直受政策调控制影响而继续低迷，将引发“退房连锁反应”，到5月份和6月份退房潮或席卷全国楼市。

  尤其是珠三角退房风波群起,甚至有人暴出百亿炒楼资金深度套牢中,投资客支撑不住快崩溃了。2010年4月20日，深圳投资狂抛680套房清空存货；4月20日北京市场上有投资客1．3亿元“甩卖”大单。4月21日银行停止三套房贷款；4月4月28日广州三地王被收回；4月30日首个地方版新“国十一条”袭击楼市，结果首先沪深股市引发新年首波剧烈震荡，深成指跌2.73%，沪指跌3.09%，沪深300大盘跌3.22%。其次，全部成交量遭遇萎缩，投资客见形势不妙，抛盘离市，或者是按兵不动，业主直接下降房价到10%以上，开发商“抱团”支撑房价形成战略同盟关系破裂。

  再次，2010年4月23日-25日广东珠三角房博会在广州举行，受到政策猛烈扑灭“火热”房博会，参展的开发商才22家，（报名参展人员有30家-40家，后因其他因素而退出）看房人员不到5万人。2010年5月1日-5日深圳春交会在会展中心一号馆举办，参展开发商也是二十二家，（报名参展人员有30家-50家，后因其他因素而退出）看房人员不到8万人。最后，5月1日-2日全国房价开始出现有下降房价到10%的痕迹，甚至有楼盘的价格折扣打到8折。

  目前房地产市场上出现退房的动因主要以下几个方面：第一是中国楼市涌现退房潮，主要是房价下滑快速和开发商价格打折缩水，这是最主要的诱因。由于开发商需要回收资金和销售指标及担心政策再有变，所以在新政策调控之下，不得不“割肉”变相降价，上演折扣大战。另外，一些项目前期涨价销售，后期大幅降价的不公平举措是引发退房潮的诱因之一。
 
  第二是中央提高二套房贷首付和利率及停止三套房贷政策，另外是地方政府和银行配套的及时，所以房贷细则引发“退房潮” 。央行、银监会明确以户为单位执行二套房贷政策。房贷细则出台以来，以中高端楼盘为主的投资型物业涌现退房浪潮。第三是集中退房，虚假预售之祸。对于一些楼盘为何在交房期才出现集中退房现象，主要是因为虚假预售的后果。
 
  第四是二套房和三套房的投资客或业主，因为到银行办理按揭不成功，没办法贷款，所以才产生退房的情绪。另外在观望气氛重情况下，退房热折射崩盘危机，所以投资客和业主心理特别的恐慌。 但是，退房潮的原因除了房价下跌，资产贬值和房贷新政策及虚假预售等原因外，房屋质量问题和房屋交易瑕疵也是退房的原因。

  退房潮开始，第二套房贷新政是导火索；退房潮的发展是因为购房人信心不足，退房增多；退房潮的升级是房价跌市场观望，退房成规模。 退房潮的高潮是楼市持续低迷，退房潮席卷全国的表现。

  毫无疑问，退房潮对房地产市场绝对有巨大的影响，首先是在冲击开发商资金链。一些已经签订购房协议的购房者宁愿损失定金也要求开发商退房或者赔偿差价。其次是折射出制度缺陷。因部分开发商调低楼盘售价，导致先期购买的部分业主房屋资产出现缩水，一些业主提出退房、赠装修、减免物业费等要求，希望得到补偿。最后是开发商面临下降房价的后果，信心下降，拿地计划会改变。

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