小房企进入二线城市的战略考量

----该进入怎样的城市？

    自从一线城市地价飙升以后，原来大城市的小开发商被逐步排挤出大城市，这类开发商面临着同一个问题，要继续发展就必须往外走，以往一直在一个熟悉的相对小的市场，而今后要面对的是广阔的但又十分陌生的市场，怎样的项目（土地）该拿？

一、城市的重要性

    下定决心“走出去”以后，所有开发企业都会收到大量的土地推介，今天是西安、洛阳，明天是合肥、郑州。如何筛选海量的土地信息十分重要。首先我们要对全国各类城市有个总体的把握。按房地产发展阶段，我个人以为，可以笼统地将全国城市房地产市场情况分成3大类：

一类“成熟型”

    特征：法规健全；一手交易接近巅峰，二手交易活跃程度直追一手；土地价格高，本地开发商开始往外跑；城市炒家多，对政策反应敏感，最近几年楼价波动厉害。主要集中在几个所谓一线城市和沿海大城市。代表类型：京、沪、穗、深，青岛、杭州等。

二类“发展型”

    特征：一手交易活跃且为主导，二手处于起步阶段，地铺也不多，城市对政策反应不敏感，最近几年楼价波动不厉害，普遍一直稳涨；市场尽管竞争激烈，但总体仍处于高速发展阶段，消化量仍在不断提升。主要集中在内地省会城市，代表类型：济南、西安、长沙、南宁等。

三类“混沌型”

    特征：房地产业发展处于“大干快上“阶段，法规、市场都处于众多不明晰状态，许多空子可以钻，许多陷阱可以坑人；由于地方政府对土地财政的青睐，加上小城市监管不严，这类城市通常在近年大量地买地，市场囤积着大量待开发的项目，同时地方政府对关系开发商庇护有加，违规操作项目随处可见。主要集中在内地省份省会以外的城市。

三类城市都能赚钱，问题是那类型更适合走出去的中小型开发商。

    一类“成熟型”城市基本不用考虑，如果你在北京拿不到土地想往上海发展，或者你在广州混不下去想到深圳开拓市场，除非资源非一般，否则几乎没有可能。大城市土地本来紧张，别说“肉”，那怕是“骨头”都被当地的开发商或全国性的大鳄反复咀嚼过，如果到今天还能剩下来的项目，那么无论表面多么光鲜，内里一定有复杂得足够折磨人的问题存在，才使得资源丰富的本地企业都望而却步。

    二类“发展型”城市最值得深入研究，这个似乎不用多说，从大城市往外走，首先看的就是市场发展程度和一线相对接近的这些城市。这类城市发展仍处于高速阶段，不像部分大城市已经出现土地资源紧缺，二手交易逐步超过一手交易，一手市场整体在萎缩等问题。

    三类“混沌型”城市避之则吉，从城市发展阶段这个角度看，这类三、四线城市可以说有前途，一手房地产市场是大有可为，但在这类型城市开发项目必须有一个前提，那就是你在这个城市的后台要足够的“硬”，这种硬还不是一般的关系，必须是有着天然的直接利益关系，或者有着长期的友谊和近乎无条件的信任与支持。因为从城市发展的角度考虑，一般地方政府都会欢迎其他地方的房地产企业来自己的地盘投资，许诺给你什么什么支持这些也不再话下，但在你真的切实进入市场后你会发现，地方政府可能也有利益集团，必须站队成为了你必要选项，当然也埋下了你日后的风险。另一方面越穷的城市越存在办事部门、地方黑势力层层盘剥的现象。效率、关系、额外开销等会牵扯你很多精力。再有就是地头蛇的恶意攻击，本地开发商生存之道并不是产品、管理什么的，而的非法律允许手段的垄断影响外来专业企业的发展势头。当然从历史的角度看，这些问题迟早会解决，但几乎就是一项目定生死的中小房企来讲，进入这类城市所冒的风险似乎太大了，所以必须反复掂量。反是让你犹豫不决的就下定决心放弃好了。

    还有一个是否进入一个新城市的的参考标准，就是全国排名前二十的开发商有多少个已进入了这个城市。就一般而言，大开发商市场研究比较透彻，投入资源也多，如果那么几家都选择进入，一般环境还不会太糟糕。这个办法虽笨，但省事且有一定参考价值。

邓浩志

2010年5月18日