南宁严控楼市泡沫
韦成汉文2010-05-18
 
近日南宁房地产监管机构宣布南宁《商品房买卖合同》执行网上下载并备案登记。在销售终端监管上与深圳逐步趋同，对南宁房地产市场健康发展及维护购房客户切身权益迈出坚实一步。显而易见，进入南宁房地产开发门槛实质性提高，低资质开发商将面临退出南宁房地产市场的局面。在新政出台满月后意味深长。
 
其实，此次监管条例早在早些时候年度会议上已经定调，本次出台无非深化而已。南宁房价在个别地区出现万字头之后，市场出现不同声音。认为南宁有意为投资客户（投机客户）人为制造炒货空间，比如在销售终端监管上刻意放松管制。宽松市场环境无疑为大量投资客户（投机客户）提供炒作平台比方东盟商务区及凤岭北、嘉和城等。上述片区投资客户大量涌入之后抬升的价格实在难为自住客户接受。
 
我个人认为，南宁城市发展潜力巨大，在未来很长一段时间房地产仍然有很大发展空间。但是对于房价快速上涨损害的市场感到担忧，尤其是东盟商务区。目前大众楼盘房价依然维持高位运作，显而易见新政出台非常及时。相信可以在某种程度上遏制商务区片区楼盘资产价格的过快涨幅，对于南宁市场而言是有积极意义的。
 
在经历几轮次调控之后，无论客户也好、开发商也好，对于市场都有基本判读。在南宁，市场也开始出现类似深圳一线城市的“哑铃”购房需求。也就是紧凑90平米户型及高端别墅产品需求依然稳健。经实地考察，以近来热点地区九曲湾为例。嘉和城别墅型产品成交量依然可观，现场客户量没有实质性锐减。在现场试算一套联排别墅，单价为1万5千左右，一口价单套价格大概350万。据现场销售人员称没有折扣，因为目前没有多少房号。新房可能需要到10月左右推出，新政对项目影响不大。显然对于存货量不多及资金充裕的开发商而言，信心依然饱满。
 
我认为，南宁监管机构后续应该持续出台更加紧密的监管政策。在执行网上下载购房合同及备案基础上。出台南宁市统一的购房认购协议书并执行网上即时备案。一方面使得市场数据更加精确为政策决策提供有利支持；另一方面可以有效保护市场良性发展，例如保护客户权益、保护实力型开发商良好开发环境。个人相信，这应该是一个较为完满的多赢举措。南宁目前已经不是匮乏开发商的时代，而是匮乏大品牌开发商时代。
 
不少人士担忧南宁楼市是不是存在巨大泡沫。我认为应当从几个方面看，其一是南宁城市聚集效应能力（北部湾核心城市、中国绿城、中国水城、中东自贸区博览会永久举办地）；其二城市资源（生态环境、人口素质、科学技术、教育、高科技产业、温泉旅游）；其三城市发展潜力（城市定位、空间格局、区域功能、产业结构）。那么通过上述基本要素模型简单测算，答案无疑是潜力大有可为。对于泡沫问题需要保持清晰认识，比方对于过快房价上涨必须多管齐下有效控制增速，相信南宁会做得更好。