博客沙龙第一期：新政下楼市新观点暨三月星博客颁奖仪式

        在上周刚刚闭幕的博鳌亚洲论坛上，房价成为亚洲领袖的话题焦点;国务院14日的常务会议研究出台了“提高二套房首付”的调控政策;17日“新国十条”横空出世，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;20日媒体报道称，重庆个人住宅消费税近期开征，决策层批复征房产税。
        楼市调控正遭遇空前质疑，调控真的有用吗？房价上涨的迅猛势头将在何处终结？身处其中的房地产企业和相关机构应该如何“居危思变”，思考下一步的“转型之路”？中国房地产行业将何去何从？2010年搜房博客沙龙第一期，邀请博友参加线下交流活动，发表“新政下楼市新观点”！

活动时间：2010年4月25日 13：30-15:30
活动地点：搜房网北京公司办公室
嘉宾名单：北京工商联房地产商会执行会长 王小光
                     上海绿地集团京津事业部招商运营部总监 顾彤
                     北京理工大学教授 周毕文
                     全经联独立地产评论人 王智中
                     北京艺苑房地产开发有限责任公司副总经理 王树森
                     中华工商时报市政评论部主任 陈雪根
                     知名博友 廖承军
主持人：    搜房网博客频道 尤春妍

【主持人】今天搜房博客发起这样一个2010年第一期博客沙龙的活动，借助最近国家房地产新政频出，借助我们搜房博客这个平台将各位嘉宾的观点向网友做推荐，对他们有指导和帮助的意义。我们搜房博客针对这个楼市新政话题特别发起了“关注购房者”主题征文，截止到周五已有136篇文章之多，在全国各地征集上来的文章当中，从新政解读、房市走势、购房指导三方面表达出了博主的看法，我们昨天4月24日举行了婚房看房团的活动，这次看房团在现场定房达到13套，意向客户达到2000人。希望今天各位嘉宾能够畅所欲言表达一下自己对新政、对目前楼市以及对购房者您的建议和看法。

各位嘉宾手上拿到我们这一次博客沙龙的一个提纲。一系列的政策之后，17日国务院又发出了一个通知，在两天之后，19日建设部又发出的这样一个指令，这也是对这一段时间来国家新政之所以被大家称为“频出”的原因。第一，17日的“新国十条”，短短400多字里面出现20多次“严厉”两个字，这也是希望大家能够从一个新政解读的角度为我们这次的一个线下的活动表达一下您自己的看法;第二方面是楼市的走势，新政如何影响房地产的发展，购房者更能够在乎的一个关键因素就是房价，因为这是对他们最直接的影响，房价能否在新政之下下跌;第三方面希望大家能够从关注购房者的角度为购房者提供一些置业建议，包括新政对投资投机的打击，对投资的人造成什么样的影响，希望大家能够畅所欲言。

我先介绍一下今天到场的嘉宾：北京工商联房地产商会执行会长王小光;全经联独立地产评论人王智中;上海绿地集团京津事业部招商运营部总监顾彤;北京艺苑房地产开发有限责任公司副总经理王树森;北京理工大学教授周毕文;中华工商时报市政评论部主任陈雪根;知名博友廖承军;

首先进入我们这样一个线下交流环节，相信活动开始之前有了热身沟通，请各位依次表达一下看法，希望大家能够活跃一点讨论，如果你觉得哪位嘉宾的发言值得商榷的地方，希望我们博友欢迎其他的嘉宾打断自己的话形成这样一个讨论的氛围，先请王会长讲一下！

【王小光】我确实不知道有这么多内容讨论，让我发言我想简单说两句我的看法，现在楼市新政出台以后，各方都很关注，我最近也在考虑一些问题，我基本观点，我还是比较赞同这字的楼市新政还是在特殊时期一个特殊政策。我们很难看到就是在世界的发展史上，世界上我们说百年来房地产的发展，很多发达国家也经历了这样的城市化、快速发展和城市人口的爆炸性的膨胀等等吧，也遇到了这类问题，很少见到政府用这样的方式来对待经济上的问题。我觉得我们国家的房地产从30年这样一个发展历程来看，有很多不完善的地方。如果说现在的房价是一个突出的问题，实际上我认为多少年以来积累一些问题的爆发，因此仅仅说政府用一些政策刚性严厉的未必解决房地产深层次经济上的问题。我说经济上的问题，我主要指我们有效需求实际上并没有被放大，现在的农村人口大约以每年1500万左右的数量向城市过渡。

我们现在城市状况是什么？前两天看了看这样一个数字，我也想了想，我们现在四大城市，就是北京、上海、广州、深圳，几乎是我们全国人口的1/10。全国十人里面有十个人有四个在城市里面生活，这种现象就是说大城市房价飞涨和人口过渡向中心城市，大城市集中，这成为发展过程中的必然。这么多人口进入城市以后，我们保障性的住房远远没有达到政府所预期的目标。因此造成这种政策上的严厉也好，多少次的这种反复的来遏制房价，调整市场都没有解决一些根本性的问题，原因就在于多少次调整之后，实际上政府主要的精力没有放到保障性购房供给上面，现在数字很能证明，去年保障性住房国家完成了1/4不到，大量满足中低收入阶层，这真的有一点麻烦。我认为政府不但加大政策调控，更重要采取实实在在的行动。

前两天，我在微博上贴的，我看重庆市采取的措施，我很受鼓舞，确实把指标划的很细，而且政策很明确。可是我们还是真是看不到其他的城市在响应中央号召方面这种特别实实在在的举措，往往是中央说了话，去年我记得房地产的价格已经到的这种地步。所以说买菜的老百姓在家过日子的家庭住房都发现市场不正常，你发现政府好像回应不大，甚至有的政府领导认为这个不应该管，等到真到中央，到年底发了声音了，这个时候各地政府才产生回应。我觉得反映了另外一个问题，城市政府的利益大家在哪儿？我们过去老说土地财政，这个问题解决了没有？所以我认为楼市新政这次出台的的确确在我看来是一个特殊时期的特殊政策。政府的色彩越减弱，说明我们市场越成熟。我只能说现在的市场还是很“机械”的状态。

其次，关于刚才说到的置业建议，我是比较主张积极消费的思路，我们改革开放以后，特别是现在的年轻人像我这个年龄还好一些，知道蜗居，懂得住房的要层次的改进，完全是通过一个改善的方式来解决个人住房问题。可是我们现在有相当部分的人口，这些年叫做消费超前，各方面的，我们说有的时候叫上层建筑影响经济基础，我们舆论引导似乎也带来很多人时尚消费，超前消费，过渡消费这样一些意识。所以他改善住房步骤不是渐进，而是突变，我很难想象30年以前我们年轻人是想拿着钱买一套房子改善自己的住房问题，没有。挤在家里面，从单位借一间房子里，住在地下室，什么情况都有，一步一步走到今天。可是我们现在引导消费的方式呢？但是我们又必须看到一个问题，我们现在真正的需求住房的出路？这一点必须回到刚才所讲到的我们房地产市场30年以来发展以来重大缺口，年轻人也好，真正需求的住房人口我们找不到房子，保障性住房，比如说现在香港，现在至少30%左右公房，有几十万的人口住在这里面，我们通过一次房改把房子私有化，政府在这里面没有任何缓冲余地。

因此我们有大量真正住房需求的人，只能上了商品房这条路，大家拥挤在这里面，政府没有很好的解决办法，因此把消费引领成畸形的消费观，这几种情况叠加在一起，现在消费者最重要从实际出发，供需两端，供看的比较重，大家讲房价、企业、公司、市场，实际上更主要看消费，我们现在消费环境到底怎么样，消费人群到底什么状况？我在网上看，说什么样话的人都有，总的来看大家都很急躁，真正有一种理性的认识，还是我们做评论方面的进行调整。我提倡置业消费理性消费，置业观念建立在理性消费思路，有多少钱办多少事，钱多了房子自然有了。

北京去年发布一个指数，居民人均收入3500块钱左右，就以3500块钱来论北京的消费市场，有多少深拿这个钱有这个实力买房子。回到另外一个情况，整个国家的政策给普通人群提供的消费的能力，改革开放以后老百姓是否得到了更大更多的实惠，是不是随着GDP的增长老百姓的工资能否有所变化，我似乎感觉到这个差距在拉大，而不是拉近。并且对普通消费者保障体系没有完善，我们没有这样一个机构来管理老百姓的工资，我们某时候发布一个参照数，实际上这个谁来执行。我认为在消费这方面存在着重大的观念上的问题，实际上所存在的收入不足的问题。在这种情况下，如果我们还是强调商品房市场一条道往下走，政府不在这个问题解决，确实有很大的问题。

我没有太多准备，就先说到这儿，算是抛砖引玉，谢谢！

【主持人】我觉得王会长给我个人的一个理解：大家可以看到上面温州商会会长周德文跟王会长一样的观点，对新政特殊时期的特殊政策。这次楼市新政一方面被解读为史上最严厉，给人感觉力度非常强的。又有专家包括温州商会，大家知道温州炒房团的力量，这样一类群人，又理解为一个短暂或者一个应时的政策。我就是说话题肯定是越延伸越广，我希望从顾总这边能够把各位视角重点放在新政解读上，请顾总解读一下！

【顾彤】我在解读新政之前，先给大家列几个数据，因为最近也在做一个节目，一直在讲中国的房地产到底是什么问题？第一个，我们去年的全民的总的储蓄额大概是25万亿，相对这个数据同时还有一个数据是波斯顿的研究机构的数据，中国是0.4%的人占有了90%的财富，这是美国的观点，我们观点是二八的比例，但是我认为这个有很多水分在里面。第二个最近有一个电力局传出来的信息，根据国家电网电力统计不，中国有6500万套的住宅能有6个月以上的读点数为零，空置率大的惊人，中国按照09年这么大的销量，一年卖到七八百万套的房子，这个数目等于7—8年的总销售额，且不说这个数据是不是夸张，如果这个数据七成属实的话，中国房地产泡沫很可怕的。

根据我们自己调研情况，包括北京、上海四环里的房子空置率做到60%以上，很多别墅自住率3%不到。

另外两个数据，07年上海收入房价比39.8%，09年很多超过60%，国际统计人家说发展中国家到6这个比例比较合适，租售比不用谈了，现在北京很多房子是1：100。从这个角度来看，实际上我再说另外一个事，我看了郎咸平的节目，中国的医改和美国医改的对比，专门引了一个例子，香港的医改保障制度，香港把医疗这块分成两块，基本一块专门有一个医管局，专门有一个单子，他把医院跟药厂之间的联系一刀斩断，要求医生开药，基本配方有基本的统计，只能开低价药，不能开高价药，他们直接受到香港廉政公署的监管，应该说他们是非常好的制约，如果你是很有钱的话，用高价药怎么办？有另外一套体系，你可以不到医院来可以跟保险公司挂钩，但是保险公司有作弊的话，个人可以监督或者投诉保险公司。所以说香港大多数人的医保条件非常好。从这个角度，前面王会长讲的我非常赞同，中国现在的所谓的保障房或者廉租房是一塌糊涂，先不说它的量，去年大概是政府投入保障放630多亿，大概是今年，第二块很多经济适用房面积都非常大，200到250很多，从这个角度来说，现在我们的双轨制是严重的倾斜的，完全不平衡的。

像今天，那天我看任志强几个人的文章，说白了我不赞同他们的意见的，他们说新政打击市场化，实际上中国没有真正的市场化，土地高度垄断，另外房价的投资渠道相对来说过于市场化，中间缺乏对于基本居住权利的保障方面，这个话可能说的严重一点。相对新政的解读，我个人不是特别乐观，我可能比温州商会的周会长的意见可能更加严峻一些，我感觉这次调控不会这么轻易的结束，因为我认为这可能包括跟，因为我看中国的问题跟整个社会大环境进行对比，现在的社会矛盾非常激烈，包括政治民生这些事情不是个案，目前的话政府这样做很能理解的。当很多东西跟政权稳定发生矛盾的话，一定先搞这一块，我不认为这次打击房地产的行为仅仅是一个经济行为，我认为带有一定的政治行为的色彩。

之前，温总理发表纪念胡耀邦的文章，中国任何东西都有政治信号在里面。

第二，楼市走势，我认为就要看下半年在新政组合权下面，各地方部委对新政落实的到位是能达到什么样的程度？决定了我们后市是乐观的还是更悲观，所以金九银十是一个阶段。

置业的建议，如果不是那么急着买房的话，最好先等6个月再说。

【主持人】觉得顾总对这一块对住房的体制，重点从这样一个角度来分析我们中国政府为什么出台这样一个新政，包括他们之后的一个预期的判断。请王总说一下。

（周老师为廖承军与王小光颁奖）

【王树森】如果中央政府不达到他的调控目的很快还会出现新的组合权，这次国10条，把对房地产的认识政治化，一是房地产关系国计民生，第二房地产影响社会发展稳定，第三说要对地方政府实行问责制，绩效考核全部挂钩，从这三个方法，或者三句话可以看出来这次调控力度决心非常非常之大，有史以来非常非常大。但是这里面我认为这次调控对市场相对来说引发一个非常大的不满，动荡应该避免两个极端，一个极端调控无效，调控无效造成房价继续过快上涨，这样可能对整个市场，对整个社会造成很不利的影响。另外一个极端就是调控造成房价大幅度下跌，如果咱们甭说崩盘，如果大面积下降的话，咱们想一想，中国目的力图维护社会稳定，一旦大幅度跳水会造成什么？咱们在座可以做一下调查，咱们在座的各位谁没有房子，说咱们在座的房子房地产业内的多一点，根据官方公布的统计数据，中国购房私有化率已经很高了，说每家都有房子，甚至有的不是一套房子。

【顾彤】还是要看25万亿的分配，咱们这个圈层大家算是有点社会的收入，可能高高低低不一定多，但是我是这样认为的，首先北京人口、上海人口一线城市的人口在中国站得比例很少，大概占到1/10不到，还有一线城市里面人的分层非常可怕的。

【王树森】如果房价一旦大幅度下跌造成有房族占一定比例的，咱们有房族这部分居民资产大幅度贬值甚至变成负资产，会造成一些坏帐，银行贷款还不上。随着资产贬值对整个社会可能出现一些很不利社会影响，同样不利于社会稳定。这两个都能避免的，过快上涨或者大幅度下跌。你看包括“新国十条”，他说遏制，严厉，标题上坚决写着遏制，遏制对象是什么？说房价过快上涨，指的过快上涨，不是说让房价下跌，如果房价下跌中央政府也不希望看到。咱们假设说即便房价下跌，咱们退回十几年前，说房价下跌只求，十几年前大兴房价一两千块钱，现在是一两万，十几年过去了将近翻了十倍，一两千块钱那个时候同样好多人买不起。

然后我认为个人观点就是什么？对这种房地产市场应该调控是必要的，出现过热、过快了，这种调控很必要的，咱们作为企业来说只能拥护，对市场来说易疏不易堵，堵是一个方法，但是不一定是最佳方法，这里面把低收入者把他们的住房需求纳入到刚才回到包括顾总提到住房保障问题，低收入者一定纳入住房保障体系，通过住房保障实现住有所需，实现基本社会保障问题。除了房地产之外，必须有更多投资渠道可以选择，如果没有其他的投资渠道，所有富余资产投向房地产对整个社会发展是畸形东西。

第三个问题是财政问题，咱们嚷了多少年土地财政，但是新的经济增长点是什么？目前来说可以取代房地产支出地位的房地产产业是什么？这是一个深层次的问题，应该从结构上找问题。至于说目前的住房保障和商品房的问题，我认为两个截然不同的体系，咱们都说住房保障找市场，说商品化住房找市场，双轨制，国家也认可，学者也认可，这都没问题。住房保障问题，我个人提倡应该是“两少两多”，少建经济适用房，少建限价商品房，经常有开着豪车住经济适用房，经济十月放两万一平米以上，这是穷人住的吗？应该少建这块，应该多建廉租房、公租房，通过这种房来实现一个最基本的住房保障。

另外，还有三大房界定问题，这次国十条比较严厉，一个是三套房限贷，还有外地人限贷，昨天北京晚报报道说，有一套房是给老人住的，还有一套房是给岳母住的，自己再买一套房算不算第三套房，外地人限贷，有些地区出现大批炒房团，怎么限制的问题？如果社会搞不好，造成另外一种新的地域歧视，这是政府和社会不希望看到的。

至于房地产的未来的走势，我还是坚持我原来的老观点，房地产我仍然长期看好，波浪式前进。城市化进程社会发展必然产生巨大需求，再有土地资源紧缺，再有房地产保值增值的特性，这次面临调控，调控肯定让市场产生比较严重的观望波动，但是我认为不会改变的是房地产长期向好的大趋势，只不过经过一段观望波动以后，以后房地产涨幅比较理性，不会像原来过快，相对趋缓。

置业建议，如果自住的话可以不犹豫，如果投资的话可以谨慎了。

【主持人】我想问一下，您认为在新政打击下会永远下跌吗？

【王树森】出现观望波动这属于正常的，新政策出来大家都在观望，随着新政的实施必然体现在价格，波动是正常的。

【顾彤】波动多少？

【王树森】根据地区不一样，你比如说在东部地区，在通州现在它的房价有的到三万多了，这种应该波动大一点，相对于南城来说说涨价幅度不是太很的地区波动小一点。

【顾彤】大兴涨的不够，大兴我们拿地7000多的，现在据我了解已经冒两万的有了，大概去年的7月份到现在的4月份，大概7、8个月涨了120%—150%左右。

【王树森】整个北京地区在涨。

【顾彤】上下也有波动，实际上内环涨的倒没有完全体现它的价值。我觉得像市中心像二环、三环，哪怕出现八万十万也很正常。

【王树森】如果说八万十万正常的话，咱们这么想为什么这么涨，因为在市中心，市中心配套比较完善，假设郊区逐步发展下去，和市中心差距缩小了，从长期来看它上涨这是正常的。

【顾彤】最大的问题长期以来实际上中国的桥尤其像北京城市的交通越来越弱化不是向好，我们做了一个统计，大概从类似于像通州这种地方在周末开车过来堵两个小时，从国贸出去排队两个小时，每天很多我们住在通州的居民生活就是这样的生活。

【王智中】这个问题我有答案，这段时间有一个同学聊到给客户一个模型，用他的模型来测算价格销量，在一个平面图上这样一个U型，90的U型，画一条斜线，讲人的需求和价格有两种倾向，一种需求推动型的价格，一种叫做投资推动价格，在需求推动很清楚，就是价格跟销量成反比，价格越高销量越少。在投资市场里面恰恰成正比的，价格越高，需求量越大，你越买越赚钱是反向的还有一种情况，其实在他们跟踪经济学两百年价格推动下面，销量上没有本质区别，价格可能会差一倍两倍三倍。现在我们清楚无论如何今天的房地产市场在414之前绝对是投资需求型的，在414之前中央政策，中国房地产市场绝对是投资型的，这个价格表现在上一个交点11点，我认为比较健康的市场。07年的市场，07年有一种火爆，同时06、07年看不到家装公司生意很旺，他房子买是旺的，是需求推动型的，但是现在你去看看，有多少人去家装，去年到今年的需求全部是投资推动型的，看家居的增长额，去年家居增长额不到10%，房地产增长量70%，这都是很清楚的。09年到现在一直是投机推动型为主。

比如说我们打比方讲，四环三万，好像是三万了，其实我们这个点正常的四环如果需求推动型多少钱呢？我们按照收入比是10，按这个算的话，中国的整体房价30%的降幅，从投资泡沫点到正常支撑点至少平均30%，如果正常情况下，我认为中国房价降30%没有问题，个别城市涨幅，30%，有100%都有可能。个别城市，个别项目50%也有可能性，中国这种泡沫度的话，价格涨幅上面达到30%以上。

【主持人】假如说开百分之楼盘降到30%以后是不是可以出手了

【王智中】这是抄底的问题。

【顾彤】在中国市场很难抄底的，你觉得当一个傻子这个是低谷的时候，已经买不到了。

【王智中】波段市场底和底都存在，两年我没有错过任何一次抄底，三月份之前我绝对会卖掉新的房子，有可能拿到相应的，6月内不要买，你现在可以去度假半年回来看看市场出现什么情况再买。

【廖承军】我觉得跟王博士说第一个观点投资市场的问题，他那个数据09年下半年买房的人，就是上半年买房的人在2010年这几个月里面还没有收房，所谓像装修生意不好，体现的应该是08年数据，就是08年买房，但是08年我们都知道销量下降50%，拿这个数据当是一个反驳，沟通一下。

【王智中】另外一个数据，我们做开发项目我们做了一个统计，在购房需求的特征都会有的，没有一个楼盘是不是低于50%是投机。否则不存在一个东西买十套，我们天津一个项目一个人买150套，09年的4月份买的，他胆子大，否则无法解释买十套房，借很多身份证，他说不是我们没有钱而是没有身份证，这就是投机，毫无疑问他也卖的差不多了。09年3月份到现在市场50%以上属于投机。再就是这个数据内部探讨，再回来政策本身的问题，政策本身我自己就是在去年12月9号写了一篇文章，当时界定今年的楼市是全年调控，不会是一个月，一定是全年，到年底全年调控，其实很容易明确，12月7号开完中央经济工作会议，第二天、第二天9号出了国务院常务会议，两天时间，这两天时间当时第一个会议上把支柱地位拿掉了，第二个会议把抑制改成遏制了，显然国务院的东西经过常委会的认可。这就是已经当时去年年底明确今年调控年，所以今年关于新十条，旧十条，这个过程中的东西，我认为还有十一条，十二条，十三条都有。

【顾彤】我补充一下，其实咱们政府肯定不希望大涨或者大跌，如果做到调控这个角度来说像打仗一样，只要调控这个东西一刀砍下来，在阶段性一定出现跌，跌掉的就是一些水分，可能会误伤无辜，会有一些刚需的需求在里头。调控每年上涨30%，调控上涨50%，不会这么准的，一定是变成下跌15%或者20%，这个幅度是波动的。

【王智中】对政策，我认为没有什么可以细化的，因为是一个工具，政策随时都可以出的，还有银行很多政策，这都不是今年讨论的。讨论今年，我认为房价到此为止，没有任何机会，我认为房价到今天可能到此为止，我一直从年底哪怕今年春节这么涨的时候，我都没有怀疑拐点出现。不管怎么样，今年一定有拐点。

政策的解读，我不认同周会长讲的事，我认为不是特殊时期的特殊政策，如果这样的话，正常时期的正常政策是什么？是不是从房改以来的政策，现在11年以后应该反思11年房改政策哪里去了？是出问题的。如果我们定位为特殊时期特殊政策，正常时期正常政策就是以前的政策，我判断绝对从去年年底已经开始对房地产市场重新找定位找思路，11年发展过程当中，我们走了两条特别不该走的路，中国走的全世界没有人搞的路，不是美国、不是香港的路，我们走得是一个在土地市场市极端垄断的，在房屋市场是极端自由化的，这两个东西放在一起的话，这种结果就崩盘。

【顾彤】是什么概念？就是高度垄断的寡头投资制度。

【王智中】经济上面不好存在，这就会出现一个问题，你控制18亿，但是你控制不到一个处长18套房子。去年年底这个政策，我认为不调节脑就出现问题。你看中国的房屋市场，我对比了一下澳洲，澳洲是世界上人口密度最多的国家，但是它的国家房屋政策严格控制人的需求，你买套房，我卖，如果一定卖，你挣50万，拿25万走，分你一半，拿走一半，第二年再卖再付你25%，国外人去买基本上不让你买他的房子。中国房屋市场里面做放开的时候，做房地产的时候，没有设立风险规避机制，买多少套，如果都落不了户，买不了房子，也有户籍管理，中国没有物业税，没有营业税，没有交易成本，没有遗产税，没有区域限制，这个市场需求都会暴的。

【主持人】从刚才王博士的话里面听到两点，一个是物业税，最近物业税已经通过了国务院，另外一点就是说对于房地产市场来讲从税收包括其他的相关的配套的一些支撑它整个房地产政策，乃至房地产的发展，可以从学者的角度听一下，想请一下周老师的意见！

【周毕文】今年这个楼市变化太快，刚才王会长、顾总、王总、王博士都说了各自的观点，我也在不断的吸收这个观点，应该说有些观点很明确也很尖锐的。你像刚才王会长说的，对目前的政策认识是不是特殊时期的特殊政策？王智中刚才说了不管怎么证，观点很明确，4月14号之前，09年3月份以后，投资投机性占了主导需求，我觉得这些观点都特别重要，也就是从现实中看到为什么出台这么多政策？顾总刚才那些数据，我觉得特别好，还是定量化分析一些问题。我们就从一般的矛盾去说，我在4月14号写了一篇博客，字数不多，叫做“楼市泡沫破灭的几大征兆”，一共11条，发出去以后，二套房贷政策就出来了，二套房贷政策出来以后，国务院又出一个“新国十条”，最近老评先评国4条，后来又看北京“新国十一条”的落实，出来新国十条没敢评，觉得这个政策影响面太大了，真没敢评，也想看。我也举实例，我就看市场，我比较关注房山，在房山区的政府大学城的规划，新城规划，因为房山从老的城关镇搬到良乡，我们得益于大学城建设，我们学校在那里有一个5000亩的规划，分期实施一期800多亩，后来要搞拆迁，现在后面这4000多亩怎么个建设？如果没有政府支持的话，如果没有上级领导极大资金支持的话，我们定位也不准了，所以我关注房山良乡的房子。

政策10号出台以后，房山据我了解从17号到20号这四天，在大学城附近开了4个楼盘，应该说这个政策一出来，我想很明确，买房的人不论投资、投机，自住改善，短信也有，广播也有，肯定对政策有了解。但是我们期望于这个政策有一个效果，国务院是想遏制房价的快速上涨，因为从09年开始高度上扬，基本上翻倍，大兴从7000到一万五六，通州从一万翻到两万，然后市区三四环到没有翻倍，从两万翻到四万太难了，但是从两万翻到三万项目挺多的，因为都关注过。在政策出来以后，我就对四个项目，因为跟售楼员都有联系去问他们，自己也去现场楼盘看，我特别惊讶，就是说继续在涨价，需求不减，还在排队，甚至是逼迫开发商，为什么拿到销售许可证三天之内还不开盘，不开盘违反政策规定。他好像被动的开盘，按说一般这个楼盘按前一段的规律，两个小时到一天之内预售一空了，结果头一天开盘，第二天又通知客户再开。

一个政策的出台有滞后效应，要滞后三个月，刚才咱们几位都说了可能要滞后3—6个月，也是这么一个范围。我就想在一手房政策怎么这么不敏感，四个楼盘里面三个涨价卖空，没卖空的可能是底层或者顶层的，另外大户型，总价因为房贷政策的影响压力大，政策有没有作用？有作用，大户型卖不动了。但是也发现了另外一个作用，有一个楼盘涨价过高，从一万二的水平一下涨了6000，涨到一万八，受到市场极大的冷遇，比如说200多套房子应该卖得差不多，卖个3/4应该正常的。结果只卖出去30套，卖了百分之十几，对价格很敏感。政策影响面非常大。回过头来，我们经常谈到供需矛盾，刚才顾总说供需矛盾咱们供应土地市场是垄断型的，咱们卖的菜肉国家盯的可紧了，房子咱们国家储备不起。房价的物价局好像国家不管，一说90年代末因为房改把物价局管房价的职能给取消了，你这个需求的话，在房价高涨时，我觉得有必要在强调，投机性的这种需求曲线是越高投资需求越高追涨，真正的改善性需求要和投机性需求，要真正区别开来。这两块如果不区分清楚做很多政策，就可能是一棍子全打了。

刚才顾总说了投资性需求里面也有刚性投资，也有实力不强的投资在里头，实力不强，他的能量就是影响一套，把家底弄空了，首付凑够了到头了。百分之几的人掌握了百分之几十的财富的时候，我不敢说，说完了之后社会矛盾影响就大了。如果10%的人拿手头的资金把房子作为唯一的囤积，特别是大国有企业也都参与囤地的话，你市场你没法说，你一弄就成革命了，才能管得住这些，你没有革命行动的话，光靠市场的手段管不住吧。我一个亿上来就买十套，你管得了吗？你管不了，这里面就把这个需求分开。

好在这次把它分开以后才能分而制之，把四种需求基本上打压一下，还有滞后，你在二手房基本上是真实需求，这个市场反应特别敏感。我一个朋友给我打电话，说一个房子从230万标的时候没人要，随着涨到270万还有人追，二套房出来第一天电话没了，第二天还出现倒退房子，说我这儿有一套房子你要不要，他的房子又跌回到230万。所以我们政策应该说有效果，但是更长远的效果还需要时间。我要从更高的角度来说，我个人认为，我们把房屋一定要把居住本身功能的需求和投资投机需求一定要区分开来，如果不区分开在政策调控和后期管理上，你很难做到准确，为什么呢？因为你不准确，因为我们需要房地产的时候，我们又四万亿刺激然后资金有九千亿流到房地产 ，不需要可以打压，这种时候对经济波动非常不利的。我就说，要想投资投机一定要房地产价格波动，这种价格波动一定会带动经济波动，这是从我们国家安全稳定政治角度出发来去做定性的，非市场化手段的调控。但是长期来看还是靠市场。

但是现在你把涨价的期望值打压下去，投机投资肯定会不去了，否则的话，他没有意义把钱放在里头，这是关于供需这一块。

你要说政策本身，刚才顾总说的还要精细化，可操作，网上很多人说雷声大雨点少，比如说三套房的界定，比如说我有40平米的福利房，你给我算成一套了，如果我想改善一下你还给我算50%。因为在北京创业的人，还要把父母接过来，如果他过了65岁还不能贷款，所以有些政策就给他打掉了。

所以我对第一个问题总结一下希望准确，可操作，要有一定持续的时间，持续才有效果，否则的话，我们不能冲到房地产金融危机泡沫破灭带来十年二十年的迷茫，我们承受不起，大家也承受不起。

【主持人】周老师从一个学者的高度为我们总结了楼市新政问题，刚才周老师提到对楼市新政的敏感性，我在准备提纲的时候在23号北京二手房成交量下跌55%，我在我们搜房论坛上听到很多业主的声音，有很多购房者已经交了两万的定金，后期因为新国十条出来以后这种房子不要了，不买了，这种情况也出现很多，也想请各位分析一下这种心态、心理，从国家政策落到真正买房过程当中对他们的影响，作为咱们业内人士的建议，我们想请一下廖总说一下。

【廖承军】我是纯粹的业外人士，要说二手房这一块，任何政策出台以后，我认为第一个反应都是二手房市场，不论现在我们认为是好的还是不好的，比如说这一次叫做新国十条，第一个实际上反应出来的大家很明确，这次政策打击首先针对投机性住房，虽然有误伤，但是打击很明确的。所以投机的人它的出口在哪儿？只能从二手房。所以肯定是第一个反应出来的，投机甚至投资的人肯定对政策最敏感的，这部分人最聪明的，我觉得趋势很明确的，包括现在开始有人放出自己的货。这次政策出台之后，我个人的感觉，政府并没有很明确说，我要把房价彻底打压下去，或者让房地产一潭死水，我觉得是一个特殊时期的特殊政策，为了把房地产从投机偏向性向自住和解决民生住房的方面拉一下，这在中国房地产解决问题比较复杂的。

我现在认为说，从很大程度上来说，现在并不是一个简单的房地产，刚才跟我说了，所带来实际上是为了包括像刚才王会长，他们所说的他们要解决的问题很多，实际上要解决很多社会问题。从刚才说到的梯级消费理念，刚才说到保障问题的理念，包括整个投资理念，这个来说实际上对全盘做了很明确的指令性的东西。但是这里面，我不要去评论政策，因为跟学者，跟业内人士来说，我这个还是属于不是说评论的一个角色，我应该是提出问题的角色。

北京市从04年来说总建造房屋5.5亿平方米，北京市大概是900万套的住房在市场当中，我们说量很多，但是北京市常住人口1700多万，这是不是算多？这不见得，这是从一个中介公司拿到的，还有很多的住房像小产权房，还有央产房和军产房，还有校产房，大家很难评估市场，有一点，整个商品房尤其是商品住宅，如果细分到商品住宅占大总量不会超过30%。所以我们大家关注房价等等问题，实际上在商品房范畴里面谈论这个问题，同时像央产房和军产房不存在真正上市销售。包括不可能拿央产房、军产房做抵押消费，做不到，只有商品房领域可以做抵押消费的。在这一块来说，我们就有一个问题，在这么多军产房和央产房占的市场当中，商品房到底起到对社会经济体制的作用？如果过度关注它的价格，影响到社会经济，怎么影响，只是市场存量当中的百分之30左右市场量怎么去影响。

第二问题，我要提到的如果在房地产市场打击投资投机，我觉得投资一定要打击，如果连投资改善等等方式都去打击，尤其是一些正常投资，为了资产能够稳固升值都要去打击他的话，他的资金可以撤出房地产市场，你让他投向哪里？在政府整个投资环境当中，除了投向股市，股市和黄金市场。国家说要发展中小型企业需要投资，如果引导正常资金引向中小型企业当中这是很好的。还有一个问题，有一部分投资资金是不是转向商业地产，因为现在的政策使得资金杠杆的作用跟投资商业地产区分不是很大，投资商铺首付超过50%，而且我最多贷10年，这样使得一部分的资金转向商铺。政府在等着物业税和房产税有一个推出，这个税原本在北京市当时说的有可能会在商业地产先行推出，这部分资金又真的敢投向商业地产吗？

【顾彤】我通过李晓林总裁的意见，中国商业地产一直是半生不熟的，北京商业地产跟上海比都倒退了很多年。

【廖承军】这都是问题了。

【顾彤】说句实在话还是利益分配的问题，打的东西，实际上相对来说后面没有很深的背景。

【廖承军】我觉得第三个问题，这次新出台这么多严厉的政策真正能否解决我们现在财富分配不公的问题？

【周毕文】解决不了。

【廖承军】有待观察，连我的观点也是基本上没有解决这个问题，在这种情况下，你这个政策有多少长期的时效性，这就是我们很难去判断和估量的。

【周毕文】好像你得了急症，把你命给救了，弄弄你心跳过速了，死了，现在只是让你心别跳太快，冷静一下。楼市走势，在全国咱不了解，就北京来说，你指望它降价或者大降可能性不大，又回到08年状态，叫做有价无市，大家都在耗，看谁耗得过谁，耗的差不多了，再进行斜线向上，只是斜率别太大了，永远在斜率向上的基础上略微在那儿波动，会有点促销打个折，比如说我开到房山都一万三了再回到一万，那还有一个轻轨的利好消息还刺激着呢？怎么回去呢？回去以后大家问题更大了，所以要吸收海南叫做硬性着陆的教训。原来海南开发动员各银行各国企资金过去，一看不对了，银行不许再房贷了，就这一句话全撤，撤完以后导致什么？烂尾楼。今年3月份去海南三亚还有。

【顾彤】现在酒店式公寓还在包装。

【周毕文】我觉得始终理解中央的意图是要遏制过快上涨，没说下降，咱们媒体也别鼓吹下降。

【主持人】我觉得刚才各位讲的观点，在一个理解包括对公众宣传舆论的引导方面，我们在媒体角度更要秉承的公正的心态，各方面的因素都要分析照顾到，我们下面请教一下咱们陈主任作为媒体的认识来讲，对业内的现在一种新政下的楼市的判断？

【陈雪根】我代表我个人的观点，刚才大家讲了很多，我绝大部分都赞成，实际上刚才王总讲到房价降资产会缩水，负资产什么的。后来我想纠正一下他的观点，这里面有投资和居住两种需求在里面。因为有这两种观点在里面，房价上涨对居住者来说没有任何意义，要下降也没有任何意义。所以我觉得，我还不太同意周老师的意见，他好象不够精确，这次把握非常精确，它的目的不是要遏制房价过快上涨，而是要打击投资。

【周毕文】我一直对遏制投资投机性需求我一直强调，要鼓励让房屋变成他的居住为主要功能，千万不能演变成以投资，而且泡沫本身原因产生就是因为他本末倒置了，产生了投机投资需求大于居住改善性需求必然要乱了。

【陈雪根】投资确实过热，泡沫出的太大了，背离居住的需求。我自己有房子，天天有中介问我你卖不卖，租不租，绝对是物业把我的信息卖出去了。大概是去年10月份左右，问我卖不卖，我说不卖，二手房很快有反应，实际上二手房大部分主要是投资的，还不主要是为了改善居住的需求。所以二手房见效最快的。

【周毕文】一手房投资很快，现在二手房投资也这么多。

【顾彤】当时05年我进入安徽的第一天，合肥当时也是在波动，我到合肥听到第一个消息差点让我买飞机票回去，因为合肥最大的地产中介公司在我下飞机的时候破产了，当时给我的信号就是任何房价，不是说崩溃，中介市场打击最大的，第一波肯定是中介公司，而且垮台的很多。潘石屹方法有点传销的方式，末位淘汰，高的人一个月挣十几万，效果特别好，当然养着一批很有钱的业务员。

【陈雪根】往往看市场投资程度多大，看你的中介，上海上次调控的时候，就是中介比米面还多，那个时候上海中介非常火，北京也是一样，只要稍微好一点的楼盘，你看周围全是中介公司。

【顾彤】有一个数据，当时浦东有一条街，一条街刚刚装修好28家商铺，26家中介公司，为什么中国商业搞不起来，中国商业全都糟蹋了。

【陈雪根】博士讲到投资需求拉动了房价的上涨，这一字调控主要针对打击投资和投机。二手房房价的过快上涨还不是重点。

【顾彤】而且这一次绝对是见血的，中央讲话很严谨的，首先他不会说一种像我们会说过头的话，但是实际上当时专家在第一次宣布国十条的时候，有一句话他说我们要严厉打击炒作高房价的问题，这是一种犯罪行为，我就知道这一定菜刀要砍下来了。

【陈雪根】我觉得刚才你们讲的跟房地产市场为什么这么严厉，这跟政权稳定有关系。这次调控绝对跟经济稳定有关系。温家宝讲了今年是最复杂的一年，为什么复杂，去年投资太快，资产泡沫太厉害，资产价格上涨非常厉害。大家担心经济会不会二次探底，这一次实际上针对投资过热资产价格上升过快，所以确实是一个要害，所以二手房反应是很正常的反应。

我觉得98年房地产的制度不管怎么说是一个制度，但是从那之后就没有制度了，就变成商品房的所有的市场，刚才讲到极端市场化，唯一的大家都去买商品房没有其他选择，变成单边性的市场，价格肯定要上涨的。实际上现在房地产市场是一个政策市，它没有制度。98年的制度已经不存在了，大家提出来要二次房改，建立一个新的制度，建立新的制度之前是没有制度，现在就是靠政策不停的出政策，一会儿调控，一会儿刺激，这样的市场摇摆的幅度就很大，一会儿过热，一会儿过冷了，一会儿政策过于严厉了，几年不见效，所以这么多年房地产市场摇摆非常厉害了。

这一次我上次也写了一些博客，我觉得这里面也包含了二次房改积极因素在里面，我明天还有一篇，就是刚才周老师讲的要建立新的制度，我就划清三条界限，一是周老师讲的投资和居住的需求，不管你是以二套为限，还是三套为限，肯定有一个标准，一定要分析投资和居住的需求。这么多年房地产市场这么火热，实际上很大程度上投资引起的，刚性需求拉动没有那么大，也有一定的刺激，但是没那么大。二是划清市场和保障的界限，哪些应该归与市场，哪些政府应该保障，原来说经济适用房以中低收入以经济适用房为主，我觉得这是符合中国的特色，因为中国绝大部分还是中低收入者，高收入者0.4。

【顾彤】0.4是占有70%的财富，还有30%的财富，中产是什么？还有一个数据我没公布，也是最新一个调查，中国去年的奢侈品的交易额是164亿美金，而且明确是半数以上用于送礼和馈赠，实际上中国的中产，实际上中国没有中产，实际上公司白领高层这些人都是没钱的，要跟国企央企的高层，包括那些相关的利益阶层，财富阶层相比的话，我们这些人都是穷人，另外30%也不少，另外30%25万亿里面多少？另外30%将近8亿到10万亿的量。

【陈雪根】房地产所有的问题在社会保障这一块没有保障，原来经济适用房没有落实，原因经济适用房土地无偿划拨的，地方政府的财政是土地财政，再加上大家所普遍讲的腐败的问题，所以经济适用房不再存在，现在保障两限房和廉租房，两限房和经济适用房量也很好，首先公布两限房的土地计划以后，才能出让商品房的土地，比如先把土地卖出去了，70%完成了，但是实际上没有形成有效的供应。现在很多项目都是没有净地，在这样政策高压下，很多地方出让了，完成了70%的任务，但是很多落实不了，第一落实不了，第二保障面很小，很难形成对整个房地产形成调剂的作用，我觉得这个政策对打击投机非常坚决，我觉得会见这个效果。

【顾彤】我插一句话，中国最难不在于颁布政策，而在于执行政策，中国颁布一个法律都很简单，但是问题中国没有银监局，没有房间据，中国政策执行下来五花八门的。最近北京50万的公租房，面积还是大，现在胶囊公寓都做到两平方米，其实香港人均的住房十几平米，我的概念做到20平米一间可以很舒服了，把厕所都做成公寓，实际上这个东西完全可以解决的，就做公租，一套房可以放很多单间。

【周毕文】原来单位都建集体宿舍可以解决一大部分，现在单位是不让动房了。

【陈雪根】房地产制度里面还有租的这一块，后来全卖了，省心。未来市场降不降价关键看供求关系，第二是政策，如果商品房供应量很小，需求还是有，供求关系如果没有改变的话，还是会降下来，或者降幅很小。第二要看政府保障这一块建设的进度到底怎么样？如果这一块跟不上，面还是这么窄的话，效果还不是很大。北京市要把两限房放开了吗？没有享受过住房补贴和房改的房子是不是买一套房子？

【王小光】我至少现在没有听说。

【陈雪根】70%都实现不了，不要说每家买一套。

【顾彤】这不现实。

【陈雪根】这两个供求关系不解决，保障房建设制度和范围，还是对商品房市场影响还是会比较小。

【周毕文】我插一句，现在房屋凡是销售的都让他走市场化，保障还是要从租这儿开始。否则的话，销售里头有双轨制的东西，那就是你怎么管理都是制度上的漏洞。

【顾彤】这个我同意。

【周毕文】国家我就租给你，但是条件绝对不是80。你咱们设计理念大客厅，在那种层面上我还需要什么课题，你给我改成一间房，就把四口人，三代的问题都解决了，马上需求就解决了。

【陈雪根】理论上应该梯次消费，但是没有梯次消费的产品，完全靠政策，一会儿有，一会儿没有，保障房这一块很难保障。

【顾彤】现在两限房做到一百平米，你完全可以做到八套，因为集装箱公寓可以出现了。

【主持人】对于咱们这次活动留一些悬念，给大家各位回家写博客，从编辑角度，也请各位对我们这次活动留下的小尾巴也有自己的更个人的一些观点。我希望通过我们搜房博客的活动，通过大家的讨论发表自己言论的过程，能够实现说您各位自己思考的过程，也是给我们这样媒体的一个方向，一个报道的舆论。另外也是对购房者指导的建议，所以这样的活动，我们这次叫2010年博客沙龙第一期，也希望之后的博客沙龙像第一次一样搞的有声有色。

下面进入的环节，想请在座的嘉宾见证。搜房博客有星博客的活动，相信大家都很了解了，3月份星博客的主题是“关注购房者，倡导低碳生活”，王小光王会长从整个所有的参赛的博友当中脱颖而出，荣获季军，包括廖承军博友也获得前十强，通过今天的活动由我们周总来颁奖。颁奖之前请允许我宣读一下，上次是深圳举办的活动，深圳邀请王永胜做评委，他说：“王小光一看就是地产兢兢业业的实践者，从其参与的“地产界服务商联盟”的成立可以看出，他对地产服务商服务水平和产品质量参差不齐的忧心，实践者就是要在呼吁之外，踏踏实实地践行，从它的博客行文和活动的参与中，能充分反映他在促进各类建筑节能环保产品的推广，提升地产服务商的整体形象和企业市场竞争力增强，加强行业自律，促进行业规范，为消费者带来更多的实惠等多层面认认真真地干起来，这和大多数博客只能通过呐喊不一样，多了一份成熟和老到。”

【主持人】再次感谢大家的支持。请今天到场的各位嘉宾合影留念。