孫飛博士

    著名金融信托专家、经济学家、投资银行家、高级经济师、教授、博士生导师、中国人民大学经济学博士。中国企业海外发展中心主任、国家西部干部研修工作领导小组学术委员会副主任、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、国巨投资基金管理有限公司董事长

　　“触顶说”

　　“房价天花板”即将触顶

　　“我认为，目前北京房价的‘天花板效应’已经呈现。” 孙飞在接受采访时如此表示。在他看来，目前北京等一线城市的房地产市场已经“失灵”，任其发展下去，“市场崩盘并非不可能”。

　　“在目前流动性过于充沛、投资投机冲动、刚需人群‘恐慌性购买需求’、投资渠道不足以及房地产政策尚不够明朗等因素的作用之下，房价被逐步推高。”孙飞博士告诉记者。他认为，由于土地供应信息不够透明、调控政策尚未完全落地，部分刚性需求购买人群已经对遏制房价的政策产生不信任感，同时投资投机力量也怀揣升值恐慌心理，由此便形成多股力量抬高市场价格。

　　“市场是失灵的，房地产市场目前实质上是资源垄断下的市场稀缺。”对于目前北京房地产市场的状态，孙飞如此定义。

　　“目前北京房价的‘天花板效应’已经呈现。价格到达最高点之后，结果就是向下走。”在他看来，接下来的发展走向无非是“向下的”，但实现方式却有两种：其一，硬着陆；其二，软着陆。“硬着陆”，就是房价在一味上涨的情况下，触碰到价格“天花板”顶后强力反弹，依靠市场自身的功能和作用力来实现回调。但这显然“力道太大”，会对整个市场造成较大伤害。而“软着陆”则是政府出台调控政策干预，使得房地产向正常、理性方向发展。   

　　“我认为政府的调控马上就会来到。调控重要手段之一——物业税的真正实施、货币政策的调整，已经不远。”孙飞补充道。

　　“看看现在北京通州的房价就知道了。”孙飞认为，以北京为例，普通购房人的购买能力在当前的价格下已经严重透支——就连通州的房价都已然迈入了2万每平方米大关。在他看来，一线城市的城市化进程和城市开发已经逐步趋向饱和，相反的是大部分二三四线城市则方兴未艾。孙飞由此判断，在三线四线城市，未来房价非但不会降，还会随着城市化加速的步伐上涨。

　　真正的高端住宅价格则有可能继续上升

　　“但是，我认为北京真正的高端住宅价格还可能继续上升。”孙飞博士接着抛出这一观点。他认为这与“中低档普通住宅价格将会回落”的说法，丝毫不矛盾。

　　“事实上，一线城市的投资价值恰恰在于豪宅以及高端城市公寓。在高端公寓住宅中，至少存在有50%的投资人群。作为未来世界城市的北京，和世界上公认的世界城市纽约、东京、伦敦等比较，高端住宅市场的价格还有一定的差距，因此北京的此类住宅未来一定还存在上升的空间。”孙飞解释道。在他看来，城市高端公寓住宅至少应当具备这么几个属性：高档化、高附加值，外立面醒目，材质选用精良，室内装修精美并且实用，周边商务、生活、教育、交通等环境优越，有贴心精细的物业服务，同时还应当是绿色环保的建筑。高端公寓住宅产品必须提升居住功能之外的附加值，才能使产品更上一个台阶。 

　　“关键在于，房地产市场必须细分为保障房、普通商品房以及豪宅三个组成部分，在相关政策的引导下，不同的人群各归其位。”孙飞说。