房价无疑是当今中国最热门的词汇，街头巷尾、公园地铁、人大会议，但凡有人群聚集的地方，都离不开房价这个话题。这说明了什么呢？说明住房问题与个人及家庭利益的紧密相关，说明想买房的人太多了。无论是唱涨的，还是喊跌的，他们可以争得面红耳赤，彼此的论点论据差去十万八千里，但有一点却是共同的：那就是都希望拥有自己的房子。

这是当代中国一个奇怪的悖论，这种现象所折射出来深层次因素，正是导致中国房价持续上涨的根本动力：想买房的人太多了。

要把握房价的走势，就需要认识中国城市房地产的性质，回答一个问题：中国城市房地产的本质与内在价值是什么？由哪些要素构成？受哪些因素影响？我认为，中国城市房地产内在价值主要由五个要素构成，或者说，主要受到五个因素的影响：即土地、产品、资源、资本、文化心理。了解这五个因素是如何作用于房地产的供求关系，自然就能够对中国房价的走势有一个清晰的判断。

现在，就让我们从五个方面出发，系统地来透视一下中国房价问题吧。

1、房价持续上涨，我国土地制度首负其责。长期以来，中国城乡二元的土地制度导致城市建设土地资源极为稀缺，用于房地产开发的建设用地更是少之又少，换句话说，就是供给严重不足，源头缺水。在城市发展过程中，既要坚守十八亿亩的耕地红线，又不能释放集体建设用地进入市场，还要满足高速城市化进程建设用地的需要，这个矛盾有多大，可想而知。据统计，我国城市建成区面积为3.84万平方公里，仅占国土面积的0.4%，而农村宅基地面积约为16.8万平方公里，约占国土面积的1.75%，房地产用地仅占全国建设用地的4.5%，可见城乡土地量级差别之大和商品房土地供应的稀缺。一言以蔽之：人多地少。

2、持续上涨的房价与中国的经济发展模式密切相关。中国经济增长主要依靠投资性推动，由于行政管制、区域垄断与缺乏创新，形成大量的重复建设和产能过剩；由于知识产权制度不完善及金融支持不足，高端产业、创新产业发育缓慢，低端产业间竞争激烈，产业结构极不合理。由于缺乏高端产业的拉动，缺乏创新产业的吸引，大量的投资通过各种渠道持续涌入房地产行业，寻求避险和盈利，拉动了地价房价的上涨。一言以蔽之：钱多业少。

3、持续上涨的房价与和我国以土地财政为基础的城市化模式密切相关。分税制后，地方财政收入逐年减少，财权和事权严重不对等，在这种情势下，土地势必成为城市经营与推动地方经济发展的主要动力。这种的模式本质是，政府是经济发展的火车头（大公司），土地财政是动力和燃油，因此，追求高地价是地方政府的必然选择。从上述几个方面可以看到，高房价、高地价根本不是房地产的问题，本质上是中国经济发展模式与城市化模式的问题。

4、由于制度性原因，我国行政分区与城市规划极不合理，导致城市建设用地的巨大浪费，使得商品房用地有效供应不足。尤其很多一线大城市，按行政分区而不是功能分区，每个行政区都成为一个独立的经济体，都以GDP为目标，导致公共资源的重复建设和巨大浪费，如商业中心区、科技园区的重复建设等等，降低了土地集约使用的效率；而以政治为导向的“高大全”意识，以权力为导向的城市规划，比如很多城市这些年所谓的形象工程，大广场、宽马路等等，同样也使城市珍稀土地没有得到有效利用。

5、面粉变面包的，一次性缴纳土地出让金的，快速、粗放、以销售为导向的房地产开发模式导致了城市建设用地的大量消耗，也是导致近年来地价上涨的重要原因。像北京这样的一线城市，近年来由于快速的城市化，大量土地集中的一次性出让与快速的开发销售，使得今天四环内难以找到可以出让的地块了；另外，在这种模式下，很多城市核心地段的一些商业用地，由于被开发企业简单地做成粗制面包卖掉，也导致了城市珍稀土地的隐形浪费。

6、来自需求方面的原因，是推动房价持续上涨的主要动力。首先来看自住方面的需求。中国目前城市化率约为46%，正是城市化的加速阶段，经商人口、务工人口、农村家庭人口、毕业学生向城市加速集中导致的人口红利，以及由于中国特有的人口结构（因计划生育政策）在现阶段以家庭为单位的加速裂变，都导致了首次住房需求、更新型（或称“改善型”）住房需求加速释放，都导致了对城市住宅持续的巨大需求。很多进城人口原有农村户籍及宅基地依然保留，一方面巨量供给资源不能释放，另一方面需求在不断增加（弹性），不断恶化了中国房地产的供需矛盾，像城市近郊大量小产权房的出现，就是这一矛盾的市场化反应。

7、其次是购房的资源性需求巨大。买房的动机除了居住需要以外，还有很大的成分是在买人生、买机会、买公共服务、买环境。由于我国区域资源长期以来的不均匀配置以及中心城市资源的集中配置，导致的资源分布的严重不均衡，从而导致近年来向大城市集中的资源性购房需求高速增长。所谓资源性购房需求，即购房的主导动因并不是为了自住或投资，而是为了购买资源。以北京为例，由于行政、教育、医疗、科研、传媒、外交等公共资源在北京的集中配置，中央政府半个世纪来在北京的巨量投入，包括近年来为举办奥运会在城市基础设施方面的巨大投入，使北京在事业发展、公共服务等方面具有无可比拟的优势，北京的资源具有极大的吸引力；很多在京购房的主要动机就是为了获取资源，如驻京办事处、为孩子上学而购置的房产、为父母养老而购置的房产等等，占据了相当大的比例；同时，随着北京八小时交通圈的开通，这些资源性购房需求还将保持着不断增长的态势。

8、再有，购房的投资性需求非常强烈。由于我国处在经济高速发展阶段，通货膨胀是这个阶段的主要特征，居民资产有强烈的保值增值需要。尤其像北京上海等人均GDP已经超过了一万美元的一线城市，财产性的投资需求更加强烈。而过少的投资渠道及房地产保值增值的特征决定了投资向房地产的集中流入，决定了一线城市具有比较高的投资型购房比例。同时，在相当一段时间里，在中国经济高速发展的背景下，由于中国在国际贸易中所处的格局与态势，人民币都将面临长期升值的压力，国内国际资本向中国房地产的持续流入将是一个长期趋势（尤其是向商业地产、写字楼等经营性物业的流入），这也将长期助涨房地产等资产价格的上涨。

9、金融、税收等政策的问题所导致的投资倾斜对不同房地产产品的价格产生影响。比如就商品住宅、写字楼、商业三个房地产不同类型的产品，由于金融政策的差异，按揭成数、贷款期限、利率水平完全不同，导致各产品投资杠杆的较大差异，导致大量民间投资过度集中于住宅，而本该鼓励投资进入的商业地产却缺乏资本进入，本该限制投资进入的住宅投资反而集中进入。

10、中国文化与国民对拥有土地和住房具有很深的文化心理情结。在国民心目中，住房远不仅仅是一个居住空间或仅仅具有居住功用那么简单，而是国民获得心理安全甚至人格尊严重要因素；住房不仅具有实用的居住性功能，更对心理健康具有重要的保障作用，如此才会出现“房奴”现象，出现这样耐人寻味的词汇。因此，对中国人而言，住房的心理保障功能同样是住房购买的重要动力。

除去上述十大常态因素外，现阶段中国城市房价的上涨还受到两个阶段性因素的重要影响。第一，2009年实施的宽松货币政策所释放出的投资以及落后的产业结构无法吸纳这些投资产生了巨大的矛盾，导致这些投资的相当比例流入房地产，导致地价房价的迅速上升。

第二，两会过后，政策已明确表明，今后建设土地出让的70%将用于保障房的建设，这在很大程度上加剧了购房者对未来一段时间商品房供给将出现短缺的预期，使得短期集中性拿地和集中性购房再次涌现，部分大中城市的地价和房价再创新高。

了解了这些因素后，我们可以得到的结论是，形成中国房价的机制是复杂的，导致房价持续上涨的动力是全局性、结构性、制度性的，在现有经济发展模式下和制度结构中，房价上涨就是不以人的意志为转移的规律，也是不以权力的意志为转移的规律，而是否认识到这样的规律，尊重这样的规律，是解决中国房价问题的前提。

综上所述，房价的问题绝不仅仅是房地产的问题，它涉及到中国经济与社会发展的结构层面和制度层面，解决中国房价问题，也就必须站在中国经济与社会发展全局的视野上，需要有足够的勇气和智慧，通过系统的、深入的改革，转变经济发展模式模式，解决制度性问题，重建游戏规则。具体而言，就是要进一步打破权力垄断和行政垄断，推进区域发展和城镇化步伐，改革城乡二元土地制度，推进城乡统筹发展，推动公共资源的合理配置；以绿色低碳经济作为突破口，推动房地产行业生产方式的转型，把房地产业的发展和产业升级、经济结构调整有机结合起来，相互促进和推动；扩大居民的投资渠道，鼓励创新更多的投资品种，制定有效的金融和财税政策，引导居民的投资取向与投资行为；建立透明、客观、理性的舆论环境，帮助国民树立良好的住房消费理念。只有这样，才能从根本上改变中国经济和房地产行业的生态环境，使中国经济和房地产能够良性互动，获得健康的、可持续的发展，房价问题也将不攻自破，不再成为问题。