清议：日本地价泡沫破灭的真正原因(上)

网上流传的“2011楼市崩盘论”，由于严重歪曲事实，特别是对所谓日本楼市泡沫的认知甚多谬误，所以只能当个茶余饭后的笑料。

比如说，笑料当中将日本楼市泡沫破灭的时间掐在1991年，然而，来自日本不动产研究所提供的市街地价指数显示，1991年的地价平均涨幅为10.4％，1992年才开始出现1.8％的降幅。还有，战后日本地价涨幅最大的年份分别出现在1957年、1961年和1973年，较上年平均涨幅依次是28.1％、42.5％和25.1％。前者主要是受工业用地需求激增的挟持，后者主要是田中内阁日本列岛改造计划的刺激。相反，1985～1991年的年平均涨幅只有7.59％。

我之所以将大家公认的日本楼市泡沫纠正为日本地价泡沫，原因是1992年以后的日本房地产市场价格下跌主要出现在土地价格，而不是房价。前者至今的跌幅接近50％，而后者真实的走势总体上是不跌反升。理由有二：一是1992年开始实行的定期租地权年限仅为50年，与此前相比大为缩短，当然也就相对提升了按租地年限计算的房价。这不难理解。近年来，国内许多土地使用权为50年的商业楼盘被开发商变相改为住宅项目出售，虽然售价低了一成，比如说是2万元，但换算为承租期年均价格为400元，比2.2万元的住宅项目70年承租期年均价格314元上涨了27.4％。二是缩短定期租地权年限之后，日本住宅建造迅速向工厂化、预制化、可回收的方向升级，加上选用材料与设计使用寿命大大缩短，降低了建造成本，减少了环境污染，这自然支撑了远远低于地价下跌幅度的日本住宅真实价格。其实，据日本地产界人士介绍，即使在10年前，日本的高尚住宅价格不降反升的案例俯拾皆是。

有研究人士称，日本地价在泡沫破灭前的快速上涨是由于投机性因素导致的，出于这一原因，中国为防止楼市泡沫，也需要将抑制投机行为列为重点。估计这也是国内央行抑制房价一再拿限制居民购房贷款开刀的理由。

不客气地说，这纯属一派胡言。

依据日本经济企划厅早年的《经济白皮书》所提供的数据，以1955年日本地价指数与银行贷款额增长指数均为100计算，1960年地价指数为283，贷款增长指数为256；1970年前者为1408，后者为1235；1972年前者为1845，后者为1927。不难看出，日本当年地价与贷款的相互依存关系十分紧密。其实，正确的说法是，由于日本银行倾向于将土地作为贷款担保品，所以，是贷款增长促进了地价上涨以及随后的地价泡沫。

还有人说，日本楼市泡沫破灭是放任居民购房贷款增长的结果，所以中国也要限制居民购房贷款增长速度。

这同样是一派胡言。

据日本《经济学人》1996年数据，1980年，日本住宅金融机构贷款合计33172亿日元，其中个人贷款比重高达95.6％，开发商贷款比重仅为4.4％。不过，随后的情况大为逆转。到1991年，个人贷款比重萎缩至21.6％，开发商贷款比重激增至78.4％。

大家必须明白，日本地价泡沫的直接杀伤力主要针对住宅金融机构的，由此出现了所谓住专问题，即住宅金融机构大量不良债权的核销损失。

中日之间的房地产市场具有许多本质上不可比的特征。要点之一是日本土地为私有制，主要是财团法人拥有，而中国土地为公有制并严格采取政府专卖。这基本上排除了中国出现类似日本住专问题那样的地价泡沫风险。

以上只谈到了日本地价泡沫破灭的部分原因，更深层的原因另文讨论。