深圳房地产律师：居间查封房屋，中介担责！

 

——律师提醒：买卖查封房屋合同有效，不能过户业主承担违约责任

 

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

 

基本案情：

 

2010年1月22日，经某房地产中介公司居间介绍，买方史先生与卖方吴先生达成《二手房预约买卖及居间服务合同》，以54万元购买吴先生深圳市福田区某房屋，合同约定买方签约时支付定金2万元，1月27日前监管首期款9万元，余款按揭支付。卖方须于签约后20日内自行赎楼完毕，双方于银行出具贷款承诺函且卖方赎楼完毕之日起3日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方违约需按成交价的20%支付对方违约金。

上述合同签订后，史先生如约支付吴先生定金2万元，监管了首期款9万元，并向银行递交了按揭申请资料，但吴先生迟迟未能完成赎楼。2010年4月2日，史先生委托律师催告吴先生履约，但已无法联系到吴先生，后经查询得知涉案房屋在签约之前已被深圳市福田区人民法院执行局查封！

 

2010年4月29日史先生委托本律师以吴先生、中介公司为共同被告向深圳市福田区法院提起诉讼，要求两被告连带赔偿原告损失10.8万元并返回定金2万元。

 

一审结果：

 

起诉后，中介方找到了吴先生，请求与史先生和解，鉴于中介方在本次交易中的失职行为及吴先生房屋已被查封无履行能力的现状，史先生要求中介承担连带担保责任，中介方被迫同意。2010年9月8日经深圳市福田法院主持调解各方达成和解协议如下：

 

1、被告吴先生于2010年10月6日之前一次性支付原告史先生8.8万元（包含2万元定金），双方债权债务结清;

 

2、如被告吴先生不能按照前述条款履行义务，则向史先生赔偿10.8万元，并返回定金2万元;

 

3、中介方对被告吴先生的上述欠款承担连带清偿责任。

 

上述还款期限届满后，吴先生仍未能还款，且再次失踪，史先生于是向福田区法院申请强制执行中介方赔偿全部损失，中介方叫苦不迭。

 

律师说法：

 

1、查封房屋的买卖合同属有效合同，因查封导致无法履行的，业主需承担违约责任。关于查封房买卖合同的效力，实践中曾经有过争议，原因是《房地产管理法》第38条明确规定查封房屋不得转让，《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》、最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》都规定转让查封房屋无效。但根据《物权法》第15条及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第14条之规定，一方面查封只是临时性措施，并未剥夺产权人的物权;二方面物权与债权相互独立，查封房屋不得转让属管理性强制规定而非效力性强制规定，只是禁止房地产管理机关办理物权转移登记，其结果是转让查封房屋无法实现物权的转移登记，但体现债权关系的买卖合法仍然有效。认为转让查封房屋合同无效的观点混淆了物权与债权、当事人之间合同效力与政府主管部门登记效力的区别;

 

2、房地产中介公司在居间房屋买卖合同时负有核查物业产权信息并如实告知买方的义务，如交易双方均知晓房屋处于查封状态，应在合同中予以明示并约定解除查封后办理交易手续。中介方未尽调查义务便促成双方签订查封房屋买卖合同，应对业主隐瞒房屋已被查封并导致合同无法履行的违约行为承担连带责任。

 

附：关于转让查封房屋合同效力的相关法规及司法解释：

 

1、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2009年7月7日通过）第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”;

 

2、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》）（2009年2月9日通过）第14条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”;

 

3、《中华人民共和国房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第38条：下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……

 

4、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”（《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关）;

 

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第26条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”（该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》）;

 

6、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”;

 

7、《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》》（1997年4月7日通过）：……北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。……

 

8、《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第52条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。