做客央人民广播电台经济之声的《理财柜台》

主话题-－房产交易二三事

主持人：每一个今天和昨天不一样，这里是经济之声，全新改版第一周播出欢迎收听中央人民广播电台经济之声的《理财柜台》。

主：听理财柜台，享钱进生活！听众朋友们，大家好，欢迎您收听中央人民广播电台经济之声的《理财柜台》栏目。欢迎大家在节目进行的过程中，通过以下的方式和我们及时进行互动：手机用户可以发送短信至10669160828，信息费每条５毛，不含通信费。同时，您也可以通过登陆微博的方式和我们互动，互动方法是，登陆新浪微博，搜索“理财柜台”。

主：今天来到我们直播室的有两位嘉宾，一位是来自搜房网新房集团北京公司的新房主管安艳，她主要负责在搜房网对北京所有新盘信息进行监控；另外一位是来自北京律师协会房地产法律专业委员会的委员杨海军律师，他同时还是中国法学会、北京市房地产法学会的会员。感谢二位今天能到我们的直播室做客  

　　主：随着国家将开征遗产税的消息开始在坊间流传，不少家庭为避开这笔有可能很高的费用都想提前把房子过户给亲人。但是也有一种说法，使用赠予的形式还不如使用房屋交易买卖的形式省钱，到底房屋交易过程中，税费的收取是怎样规定的？

（问题）：赠予、遗产和买卖三种税费的要求到底是怎样的？

嘉宾杨律师回答：

一. 契税普通住宅：成交价*1.5％ 第一次购房为1%非普通住宅：成交价*3％
普通住宅的标准1. 建筑面积140平米以下2. 小区容积率1.0以上3. 成交总价低于各地区指导价二． 营业税征收对象：已购公房、商品房、回迁房（回迁房除房本、购房发票、购房合同的时间以外，购房收据时间也可以作为征税年限依据）5.5%三． 个人所得税未满五年计征：成交价*1％或（成交价－原购买价－合理费用）*20％（未满五年的已购公房要特别注意此项）四． 土地出让金征收对象：已购公房及回迁房已购公房：当年成本价*建筑面积*1％ （城八区当年成本价为1560元/平米，郊区县当年成本价为1290元/平米）回迁房（康居房）：成交价*3％五． 印花税1、印花税（买卖双方分别交纳）：万分之五。六． 土地增值税（普通，没差价的不收，3年减半，5年免收）二手房交易价格全额的1%征收率征收七． 综合地价款征收对象：纯经济适用房(经济适用住房的实际购房价款-该家庭最高购房总价标准)×10% 八． 纯经济适用房未满五年的，必须是北京户口的购买人以原价购买，出本还是经济适用房。对于08年5月以后的新建纯经济适用房，购买后，满5年以后出售，综合地价款为（成交价－原购买价）*70%
注意：关于已购公房的税费征收年限，除房产证下发年代为记征依据外，还可以购房发票、原购合同的时间为依据，但各区地税局中也有特殊，如石景山区地局只认房本时间和购房发票时间，不承认原购合同时间。
赠与：契税：3%的房款、公证费的房款。评估费。近亲属不收个人所得税其他是20%

4、评估费：评估额的0.5%；5、公证费：评估额的2%

主：听理财柜台，享钱进生活！这里是中央人民广播电台经济之声的理财柜台栏目，在这里要提醒大家的是，节目进行过程中，如果您有任何问题或者想法，都可以通过以下的方式和我们进行及时互动！手机用户可以发送短信至10669160828，信息费每条５毛，不含通信费。同时，您也可以通过新浪微博，搜索“理财柜台”和我们节目现场互动。节目开始的时候已经向大家介绍过了，今天来到我们节目中的嘉宾是来自搜房网新房集团北京公司的新房主管安艳、以及北京律师协会房地产法律专业委员会的委员杨海军律师。大家有什么房屋买卖、租赁相关的问题，都可以来给我们留言

1）现在的楼盘很多都打着生态牌或者人文牌，但是真正买房了以后经常会发现这样那样的问题，在考虑买房的过程中，应该首要关注的要素都有哪些？

2）怎样才能确保买房前关于绿化、配套设施的承诺都能实现？

嘉宾杨律师回答：

一，进行实地调查(现房)
    购房者根据所收集的购房信息，看中了某一处房屋后，一定要对欲购房屋进行实地调查。眼见为实。购房者在观看、考察房屋时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁地面、门窗是否有损坏，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实地查看过程中，购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数

二、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。合同中是否约定不能达到这样的标准是否能交房，是否要承担什么违约责任。租赁：看是不是房主本人，防上当受骗。承租人是否经过房屋所有人同意，否则转租是无效的。租期不能超过20年起过部分无效。期满对装修部分如何处置，作价。1、承租人拖欠租金。这类纠纷占租赁纠纷70%左右，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。承租人欠租金从几千元到数十万元不等，而作为承租人的企业和个人又多是依靠租赁房屋进行生产、办公甚至居住。随之发生的就是欠租金和因此引发的大量房屋租赁纠纷。　　2、租赁合同不完备。由于租赁双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，从而发生租赁纠纷。　3、未经批准擅自改变房屋使用功能。

主：节目的最后，把时间留给今天来到我们节目的嘉宾，请他们各自来最后给我们说说，对于初次买房的人，在挑选楼盘和签订合同之前都应该注意些什么？

嘉宾杨律师回答：

有很多是交了定金，又后悔或不能买引起纠纷，定金不能退合同不能解除。1，是对买房的预算问题，资金是否充足，自己能否贷下款，家庭是否协商一致，有的是卖以前的房子，是否能顺利出卖。

 2，是对房子没实地察看，位置，交通，性质能否做商业用途没过虑充分。

主（

结束语：每一个今天和昨天不一样，经济之声全新改版第一周， **感谢您收听《理财柜台》节目。听理财柜台，享钱进生活！接下来您将听到全新推出的《全球资本市场》节目。

 [理财柜台片尾曲]