博主声明：博主发表的文章媒体或网站未经博主许可不得转载，个人博客可以转载，转载时请务必标明来源、博主姓名或以链接形式标明文章原始出处。博主的电子邮件为：[email protected]
对于美国大多数拥有自己住宅的民众而言，房地产市场的泡沫不仅使房屋价值下跌，而且也未能减轻缴纳房地产物业税的负担。当房屋价值因为法拍屋大增、信用紧缩、缺乏买家等因素持续下降之时，对许多屋主来说，房地产税却仍然出现上涨的趋势。这里的原因在于，美国的房地产税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府解决财政收入不足的手段。
理论上讲，当房价不断下降，每年按照税率徵收的房地产税也会跟著减少。然而在现实中，经济的不景气也冲击政府的财政收入，民众勒紧裤腰带、减少消费，随之而来的是政府销售税等主要税收大幅减少。但政府的开支却难以缩减，一旦地方政府需要税收支付当地一切建设，包括学校、图书馆、到警察、消防队和救护服务等，此时政府就会提高地方的房地产税税率，弥补预算上的赤字。例如，纽约和新泽西州是全美房地产税最高的地区，这些地区的房地产税高并不仅仅是因为当地的房地产价值高，而是政府对房地产业采取了高税的政策。
即使在同一个州，由于所在城市的税收来源和多少上的差异，也使得居民缴纳的房地产税有很大的不同。例如同样都是纽约州的两个地区，白草原市商业发达，地方政府主要的税收来自销售税和商业税。对民众的房地产税的征收则降低税率。白草原市的简尼农庄，每年出售的独立住宅平均价格为993000美元，屋主每年缴纳的房地产税为16000美元。睡谷市较少商业，地方政府的财政收入主要依赖房地产税。睡谷市的菲利普斯庄园地区销售的独立住宅房价平均为847000美元，比简尼农庄的房价要低146000美元，然而菲利普斯庄园居民每年缴纳的房地产税高达22500美元，比简尼农庄居民所缴纳的房地产税要高出29%。
各州各城市因经济状况不同，对房地产税的征收政策上明显不同。2009年，纽约市的房地产税收入是144亿美元，占市政府税收的41%。政府预算办公室评估2010年个人所得税的收入将会下降22%，商业所得税收入将会下降23%，因此政府只能提高征收房地产税的幅度，预计2010年纽约市征收的房地产税将达158亿美元，占市政府所有税收的47%。
宾夕法尼亚州州长兰德尔今年初宣布，由于州政府在赌场的收入超过7亿美元，所以要为全州的居民减低房地产税负担，2009年宾州270万户家庭将成为政府降低房地产税的受益者，几年来该州为居民减少的房地产税总额达到24亿美元。反之，如果政府不降低房地产税，民众就要从腰包里掏出24亿美元用于政府的各项支出。
加州的房地产市场是除了纽约之外美国最高的地区，但加州的房地产税却比纽约低很多，这是为什么？原来1978年民众投票通过13号提案，严格限制政府加重对民众房地产税的负担，政府征收的房地产税税率因通货膨胀因素每年上涨不能超过2%，或是按现实市场价值，两者取其低值来征收房地产税。加州的莫林县居民家庭的中位年收入是88101美元，独立住宅的中位价值是912100美元，而居民每年要缴纳的房地产税中位金额仅为5233美元，同样情形在加州其他的富裕县也是一样，圣塔克拉拉县居民每年要缴纳的房地产税中位金额为4437美元，圣梅提欧县居民每年要缴纳的房地产税中位金额为4208美元。
由于美国房地产税属于地方税种，所以各州和地方政府在使用物业税上会有些不同，总体而言房地产税是用于地方政府服务社区的项目上以及用在公立中小学教育上。房地产税通常占地方政府税收的四分之三，占地方政府整个收入的四分之一，而学区中小学的90%教育经费也主要来自于当地的房地产税。
地方政府征收的房地产税会到哪里去呢？又会用在什么地方呢？在佐治亚州，征收上来的房地产税县政府得到33.3%，学区得到65.8%，州政府得到0.8%。县政府征收上来的房地产税主要用于为民众提供的公共服务支出，这些服务包括：法院系统（高等法院、地方法院、青少年法院）、警局和监狱、公立中小学、紧急事务管理、公共卫生医疗服务（公共健康和疾病控制、环境卫生、心理健康服务、弱智服务、贫困人口医疗建保、无家可归者丧葬）、验尸官、公共资助和家庭服务、人口状况记录（出生和死亡证明、结婚证书）、选民登记和选举。
而城市等地方政府征收上来的房地产税更多地用于与民众生活密切相关的公共服务，这包括：城市街道修建和维护、911紧急电话服务、消防、供水服务、废物管理、公共医院、公共图书馆、公园和休闲场所、公共运输系统等。
下面再看看华盛顿州的例子，华盛顿州居民家庭每年缴纳的房地产税中位金额为2596美元，该州居民的家庭中位年收入为73724美元，房地产税占家庭收入的3.52%。该州住宅的中位价值为308100美元，房地产税占住宅价值的0.84%。与美国50州相比，华盛顿州居民家庭每年缴纳的房地产税中位金额排在第12为，房地产税占家庭收入比例排在第13位，房地产税占住宅价值比例排在第25位。
2009年，华盛顿州征收的房地产税总额为86亿美元，其中有18亿用于公立大学、28亿用于中小学，总计为46亿美元，占房地产税总额54%。14.3亿用于县政府经费，占房地产税总额16.6%。11.6亿用于市、镇政府经费，占房地产税总额13.4%。13.7亿用于政府各个部门经费，占房地产税总额15.9%。这些部门包括：消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等。
房地产税是地方政府机构所需经费的主要来源，在华盛顿州共有1842个部门要依赖房地产税来维持运作。当然这些部门主要是为民众提供服务或是市政建设，某种意义上说这也是取之于民用之于民。例如，公路、公用事业、学校、图书馆、供水、供电、煤气、下水道、垃圾处理、交通运输、疾病防治、港口、渡轮、机场等等。
让你的孩子健康成长
让你的孩子走向成功 让你的孩子拥有未来,更多故事尽在博主新著“中国妈妈启示录”中
当当网有售欢迎点击进入
乔老爷的新书“星条旗下美国梦”不会像李敖大哥那样告诉你美国是怎样阳痿的，但却可以让你一窥美国人如何积聚财富以及如何平衡欲望和人生。当当网有售欢迎点击进入