买街铺升值潜力重于租金
摘于《新快报》， 2010/11/05，C14版
报页链接：http://www.ycwb.com/ePaper/xkb/html/2010-11/05/content_963456.htm
关键词：街铺、商圈、投资客
新闻背景：有专家表示，商业地产发展的最根本动力来自于消费力和城市商业与经济的活跃度。当下，亚运来袭，广州的城市发展得到提升，商业氛围也大力提升。市场上，由于商业地产大热，部分商铺反价，部分旺地物业涨幅达到300万元，加上商用物业本身没有限购的限制，不少投资者纷纷将注意力转到了商业地产市场，尤其是跟人们消费息息相关的街铺市场。
讨论主题：一铺旺三代，街铺是否值得投资？如何投资选择？
本期嘉宾：美联物业区域经理 法永能、中原工商铺市场与研究总监 刘广浩、合富置业资深营业经理 罗汝刚
提问1：目前广州街铺市场的供需情况与投资客结构是怎样？
65%成交的都是街铺
中原工商铺市场与研究总监刘广浩表示，在该公司商铺的总成交中，65%商铺成交来源于街铺。其中，二手街铺主要集中在越秀、荔湾、海珠老城区，一手铺在天河、白云比较多，番禺也有一部分。现在市场上，想买街铺的买家多了很多，但市场上流通的商铺少，二手街铺的成交量低。一手铺则供应相对多，原因在于开发商把存储的商业项目拿出来卖，新项目也比较多。
目前街铺市场整体看好，业主出现“惜售”。在中山路，有一个物业70平方米，大概500万元左右。一直以来跟业主聊，中间反价好几次，最终卖到600万元，涨价80万元。买家还是愿意跟，是想自营。结果卖家还是决定不卖了。
六七成买家来自香港
美联物业区域经理法永能表示，在目前该公司成交的商铺总量中，有六七成成交的投资客都是香港人。香港人到广州投资商用物业，接受能力大，资金实力雄厚。相比租金的回报，他们更看重街铺本身的升值潜力。
他表示，相比香港的街铺，广州的街铺价格优势明显。据介绍，目前香港一间旺地商铺动辄上亿元，而广州北京路一带的街铺都在三四千万元。一般情况下，在同等的区位，香港商铺的价格大概是广州商铺的九到十倍。租金回报率方面，两地较为相似，香港街铺回报率大约是2%，广州是3-4%。
提问2：关注街铺市场的人越来越多，在街铺的选择上，有何技巧，应注意些什么？
挑街铺首选商圈
合富置业资深营业经理罗汝刚认为，投资者挑选商铺，首先要看商铺所处商圈。因为是否处于核心商业圈对于商铺的价值起着非常重要的决定作用。大商圈辐射的范围非常广，影响的不但是周边的商业氛围，甚至是整个区域的商业情况，比如天河城商圈、北京路等。小的商圈则是一些社区中心了，如不少楼盘内都有各自的商业配套，这些商圈虽然小，但有着固定的消费群，在消费力一定的情况下，租金收益是比较稳健的。
他认为，在选择商铺的时候处于商业核心地段的商铺有着不可比拟的地理优势，人流量巨大，但这些区域通常新商铺非常少，因为发展已经非常成熟，因此发展的空间已经非常有限了，相对而言，社区内的一些新兴的商业区反而有更大的投资价值。除此外，还要考虑商圈的变动因素、主力商家的效应以及周边租金水平等。
租金期望值不要太高
美联物业区域经理法永能表示，一年前我们在文明路成交了一个商铺，当时价格是500万元。日前，我们在该商铺旁边成交的另一间同样大小的商铺，成交价格是1200万元。可见，投资街铺的回报，绝大部分是来自于日后的物业升值，对租金期望不要太高。
目前市场上，热钱很多，很多人想买铺都买不到。街铺始终有它的特殊性，除了可以经营赚钱外，街铺还有商业积累的特性，比如一个新区，随着人丁的兴旺，街铺的商业价值也会提升。不像住宅会有二手折旧一说。因此，商铺真正赚钱是放了五六年出售获取的物业升值回报。并且，街铺买卖都不是买现在的价值，而是买未来的价值。
提问3：买商铺是投资未来价格，那是否就一定没有风险呢？
产权清晰很重要
中原工商铺市场与研究总监刘广浩表示，买街铺，除了要留意地段，商圈等因素外，还需注意产权是否清晰。现在有些街铺的产权结构很复杂，一个铺可能有几个业主，也可能有几个房产证，因此一定要事先确认清楚。
另外，买街铺要看是属于经营或投资，如果是自营，还需要考虑经营的业态，是否有适合的消费环境。一般来说，成熟的商圈出租回报更稳妥，不太成熟的商圈，资金门槛会相对较低，投资者可以尝试找潜力商圈。
短线炒客都是高手
美联物业区域经理法永能认为，买商铺不是没有风险，重点看资金实力，价值不一定马上体现，消费积累，发展趋势，现在买的旧区也许很旺，但日后城市迁移，可能会没落。从投资商铺的具体操作来看，可以分为长线和短线。
一般长线投资商铺，往往买了商铺两年后才考虑出售，即使提前出售，放风价也会高于市场价格，明显的“惜售”行为。短线炒铺，通常是不到一年就转手卖。这类短线炒手，不到市场投资者比例的一成两成，一般在信息、渠道商有经验，可以控制一定的价格。