在高压下的楼市中，为什么开发商还不降价？ （NO:582）
中央房地产调控新政已实施半月有余，市场的表现可用“惊恐”来形容。在国庆黄金周期间，楼市的疯狂已到了近乎癫狂的地步。黄金周之后呢？限制贷款、限制购买，这被被业内人士称之为 “双限”政策下，11城市实施限购令，引发恐慌性退房。
出台住宅限购令并开始实施的城市包括北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚等。在上海等地因为行政指令计划不准买房出现的恐慌性退房现象。其他一线和沿海城市成交面积也急剧萎缩。在广州，一连串调控政策出台后，广州楼市成交暴跌四成，有买房意愿的人大为减少，市场转冷迹象非常明显。
那么，全国的情况又如何呢？
据搜房网的监测数据：截至 10 月 22 日，全国 29 个大中城市中，普通商品住宅项目10 月实际开盘量 513 个， 为 10 月计划开盘量的 62.5%。其中，北京、深圳、广州降幅都在五成左右，而贵阳降幅更是达到了惊人的 77.3%。
但就是在这样成交量下降的情况下，房价却一直未见明显下降。身处当今逆市的楼盘营销，开发商为什么不肯降价呢？
一，从开发商一般的经营策划层面讲，降价并不是唯一出路，也不是最好的营销策略。
现在高悬在房地产交易市场的三大“不利”因素已然存在：第一，政策性限制。包括：按揭审查严格、购房首付款比例提高、贷款利息提高以及各种限购政策；第二，保障性住房的大量推出；第三，有可能出现的国企、名企带头降价。当场环境改变时，作为开发企业的营销理念也应作相应的调整。但是开发商为什么多数并未选择降价呢？
1，从营销策划的策略层面分析，降价未必是房市回归正常秩序的“良药”。从消费心理和消费习惯的分析完全可以得出结论：任何商品，当处于降价下行通道时，消费者只会把口袋捂的更紧，并不会立竿见影地敞开荷包去消费，所谓“买涨不买落”就是这个道理。
2，从房地产营销实际情况看，降价会遇到相当的麻烦和困难。不用说降价会引发以前已买房户的退房潮，就是不去考虑退房问题，还会引发其他的很多实际情况：某楼盘通过降低销售价格，虽取得了暂时的个盘销售业绩；但其他楼盘若照猫画虎则未必能取得相同的业绩，此其一；其二，某楼盘降的点数是与该项目的综合成本相匹配的，也就是说降 10%还是 30%，送 10 万还是 2 万，各个项目应该是迥异的，因为房子是手工产品，不是工业化流水线产品，决定房子成本和价格的因素颇多。但是，消费者却不会理睬你这一套，这样就对建造成本偏高的楼盘形成了骑虎难下的局面；其三，率先降价的楼盘虽然取得了暂时的销售业绩，但若想取得持续的成交量，就必须在未来的销售中保持一致的降价幅度，甚至更低。
这是一个恶性循环的过程。这个循环一旦成，如果没有外部的力量（如购房政策金融政策等）出现，则项目开发企业便会因降价销售走上一条“不归路” ，直至灯干油尽。
由此，降价销售便成为摆在众多房企营销面前的一大难题。
3，从应对销售困境的出路上，开发企业如果不把企业的当下生存和未来发展全部压在降价销售上，还有以下措施可以实行：
一是控制企业的运转成本。当市场进入下行通道时，对大部分房企来说，降价无外乎是为了获得企业生存所必需的现金流，既如此，那么在降价之前是否该首先分下一下房企运转成本，并首先解决成本负荷问题呢？比如：变卖土地所有权。土地成本、建筑成本和配套成本是房地产总成本中的三个大项，其中土地成本占到了房地产开发总成本的 30%—50%。而土地永远归国家和集体所有，既然你现金不够用了，那么何苦守着本来就不属于自己的那庞大土地而不肯撒手呢？
二是，精简机构，甚至裁员。使企业在市场逆境时能够合理瘦身。
三是，提高产品品质，增加产品的性价比，等等。
二，从开发商高层决策层面，企业老总是如何认识新政下房价问题呢？
1，任志强讲：不用担心房价会下跌，在中国不买房是傻瓜。
任志强在 10 月15 日出席“任屹论——二次调控下的中国楼市”论坛时公开表示，中国房价长期不会跌，并宣称“不买房就是傻瓜” ！
任志强认为，限购的政策可以解决市场短期的供求关系问题，但是不能解决长期的需求满足问题，所以这不是调控的好方法。土地供应量不足，将导致商品房供应紧缺，依然无法改变房价继续抬升的问题。对于物业税，任志强强调说这应该是在不增加老百姓税收负担的基础上进行的一项改革，抑或是对目前税收制度进行改革在先，出台物业税在后。这项只有发达国家才会征收的税种不会很快在国内出现。对于当下能否买房，任志强再次爆出惊人观点：不买房的是傻瓜！房价下跌时 GDP都在负增长。中国改革开放 30 年，没有一年出现经济负增长，不用担心房价会下跌。
2，冯仑说： 高度行政化导致去市场化。
万通地产股份有限公司董事长冯仑在北京一论坛上表示，不要让市场解决保障问题，应让“保障归保障，市场归市场”。他表示不希望在解决保障房的选择下把市场“阉割”掉。如果伤害了市场，政府最终也是会得到一个不好的结果。
三，在高压下的楼市中，调控效果已显分化 。
从目前推行限价、限购等措施的情况看，商品房限购城市数已升为十四个，调控效果已显分化 。根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购” ，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。
面对以上政策情况、开发商情况、楼市实际情况，你说房价走势会降吗？