陈真诚：金融紧缩下房价走势分析
文/陈真诚
[导读：穷人在乎钱，希望拥有更多的财富，而富人在乎面子。正如俗话所说的，穷人希望吃饱，而富人则希望吃好……本文系在笔者于10月29日南宁保利会所举行的中央别墅区地产沙龙上的发言内容基础上改写。内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
房价将下降但非普降
继央行决定自10月20日起上调金融机构人民币一年期存贷款基准利率各0.25个百分点即时隔34个月后再次加息、住建部宣布上调公积金贷款利率，央行11月10日宣布，自11月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，将冻结3500亿左右的存款。
此前，今年我国分别于1月18日、2月25日和5月10日分三次上调存款类金融机构存款准备金率，此外，还于10月13日还对工行、农行、中行、建行、招商、民生六家银行差别化上调存款准备金率。
这是我国今年以来第五次对主要商业银行上调准备金率，这次上调之后，相关银行的存款准备金率达到18%的历史高位。
央行在一个月之内打出一次加息、两次上调存款准备金率的货币政策组合拳，祭出如此密集的金融调控措施，体现出中央政府对当前流动性过剩和通胀压力的担忧。金融调控双管齐下，收紧逐渐银根已成现实，宏观经济调控环境的变化，将促使房地产调控进一步深化，加速房地产市场调整，开发商和购房者都将受到深度冲击。
而且，官方公布的统计数据显示，10月份，居民消费价格指数(CPI)高达4.4%，涨幅继续扩大并创出25个月新高,进一步拉大了负利率。在通货膨胀、负利率等因素影响下，10月份，住户存款锐减7003亿元，显示存款“搬家”之势正在加剧，住户存款越来越多地用于投资。而10月份新增信贷远超越预估， 7-10月的货币信贷数据显示近期银行信贷日趋放纵。
另外，美国进一步加印钞票，推出了总量为6000亿美元的第二轮的量化宽松货币政策，向市场投放巨量流动性，让全球都面临流动性泛滥的危险，诱发了国际资金大量进入新兴市场的冲动，导致更多资金流入中国等新兴市场，强化了新兴市场通货膨胀预期，澳大利亚、印度等国家已经采取加息措施予以应对。
在这种国内外经济形势下，如果这次调整存款准备金率无法实现打击通货膨胀、调控房价的预期效果，大幅增加了继续上调名义利率和存款准备金率的合理性，年内再度加息概率加大，这也意味着继续收紧银根势在必行。
此外，自2009年底2010年初中央政府为遏制部分城市房价过快上涨而出台“国四条”开启新一轮房地产调控、4月17日国务院出台“新国十条”后， 9月29日多个部委为继续贯彻“新国十条”而相继出台了五项措施即“9.29新政”，更加细化了调控措施，并明显加大了行政调控力度，充分显示了中央政府坚决调控房价的决心。截至目前，全国已经有北京、深圳、苏州等16个城市出台了限购政策。
进一步地，继一刀切规定首套房贷首付比例30%、不得发放三套房贷、对国内购房者限购之后，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
住建部与国家外汇管理局还印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，加强了对外限购。
国家外汇管理局还出台了新规，以严厉打击国际“热钱”跨境流动进入中国推高资产价格泡沫和通货膨胀预期，防范跨境资本流动带来的金融风险。
无疑，目前，房地产调控正处于进一步深化期。基于目前房地产市场现实情势、政府调控决心以及当前严重通货膨胀、利率持续为负的宏观经济形势与政府还将推出房产税等财税改革等因素来看，接下来，房地产调控还将继续，还将出台继续加息、继续上调商业银行存款准备金率、开征房产税等调控举措，加大保障性住房建设力度，强化地方政府进一步落实中央政府的调控政策。
可以预期，尽管依然存在通货膨胀、负利率等因素继续推涨房价的可能，虽然国家统计局发布的统计数据显示10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,但涨幅比9月份缩小0.5个百分点，且成交量已大幅走低，市场观望乃至弃购气氛愈加浓厚，因此，接下来，在一系列严厉房地产调控政策、金融紧缩和打击热钱等举措的综合作用下，总体而言房价将下降。
不过，正因为依然存在通货膨胀、负利率等因素继续推涨房价的可能，尤其是不同房地产产品之间存在差异性，尤其别墅等资源性高端产品在通货膨胀下更强化了投资保值、对抗货币贬值的属性，因此，本文作者陈真诚认为，应该说，未来房价下降并非普遍下降，而是结构性下降。这种非普降的房价下降，主要是源于房地产市场的进一步分化、不同产品的投资价值分化。
房地产市场将分化为四个层次
不难看出，随着调控继续深化，房地产市场将发生结构性分化，分化为四个层次：保障性住房，普通商品房，高级公寓、排屋及其他非别墅类高档商品房，别墅。其中，保障性住房和普通商品房属于民生地产，高级公寓、排屋及其他非别墅类高档商品房和别墅属于非民生地产。在非民生地产中，别墅是最高端产品，其目标消费人群，瞄准的是位于金字塔尖的富人。
根据政府对房地产市场的定位、目前的调控政策和市场发展趋势来看，中国房地产市场将采取保障化和市场化并存也就是民生地产与非民生地产并存的二元体制。
民生地产由政府提供保障，满足中低收入人群的住房需求，其房价调控不成功政府是不会罢休的。因此，未来房价下降的主体将是民生地产的房价。
而非民生地产则由市场自动调节，主要满足高收入或高消费人群的自住或投资需要，属于真正的可供投资的房屋产品，不是政府调控房价的重点对象。因此，尽管别墅房价可能在一定时期内因市场大势变化而波动，一些存量别墅或相对非高端别墅的房价还可能有部分下降，但别墅尤其高品质的高端别墅的房价总体来说有继续上涨的可能。这样，甚至还可能出现这样一种情况，尽管一些民生地产房价已经下降，但别墅房价可能在一定时期内继续拉高或支撑其一个城市的房价均价。
基于民生地产房价走势已无多大悬念，因此本文分析的重点不放在民生地产房价上，而以别墅为对象来分析非民生地产房价走势。这是因为，非民生地产是供高收入人群消费或投资的产品，其中尤其别墅则象高尔夫运动一样，成为供高消费人群消费或投资的奢侈品，与高房价关系不大，其房价与保民生关系不大。
别墅市场将分化
综观中国改革开放后的别墅市场发展，迄至今日，业内认为经历了三个发展阶段，即在2000年以前的起步阶段，这个阶段别墅产品相对比较少；2000年至2006年的快速阶段，这个阶段别墅产品开始各大城市出现，但同质化严重；从2007年到现在的高速发展阶段，不但别墅产品供应大增，而且别墅市场开始显露出分化之势，一些基于开发建设意义上的相对精品别墅项目开始出现。与这三个阶段相对应的是，在别墅销售上，第一阶段别墅卖的是形态，第二个阶段别墅卖的是在形态的基础上加上别墅生活元素，第三个阶段别墅销售强调的是资源属性和品质差异性。
可以说，虽然就整体来说别墅是供高消费人群消费的奢侈品，但由于近几年来别墅产品的开发与销售几近泛滥程度，别墅产品同质化与市场同质化均很严重，因此，时至今日，别墅市场还处于初级消费与粗级开发经营的时代。一方面，买别墅的人，只要是看到属于别墅类产品就买（当然购买者在面对不同开发商所开发的不同产品时会做出选择，这里所说的是指别墅与非别墅的产品区别），属于初级消费。另一方面，开发商卖别墅时，只要有人买就卖，除了定价差别外，少有开发商在产品个性和目标消费群细分上下够功夫，尤其少有开发商为购买者设置除购买价格外的准入门槛，属于粗级开发经营。这样的结果，就导致了别墅楼盘的购买者与居住者鱼龙混杂这一现实问题，普遍降低了区域人居环境品质，使得别墅的价值从整体上来看有所折扣。
可以预期的是，将来，伴随房地产市场的分化，别墅市场本身还将分化。尤其是，由于政府在几年前停止了新批别墅项目立项和别墅土地供应，而目前来看这一禁令在短时期内难以解除，再加上日趋严厉的土地调控，因此，总的来说，在将来，别墅将越来越具有资源稀缺性。一方面，土地资源的稀缺决定着产品供应资源的稀缺，意味着将来新的别墅楼盘将越来越少。另一方面，别墅所占有环境资源的差异性，也将强化产品的差异性。本文作者陈真诚认为，这种因土地资源稀缺导致产品供应资源稀缺和环境资源差异性所强化产品差异性，将推进并加剧未来新增别墅楼盘与现有的存量别墅的市场分化。
进一步地，别墅市场的这种分化，不但将体现在资源性和建筑品质方面，还将体现在别墅销售对象选择和售后管理服务等方面。别墅的资源性、物业的建筑品、销售对象选择即入居人群属性和售后管理服务等，共同决定不同别墅产品的价值。其中，别墅销售对象选择即入居人群属性，就是所谓的“圈层”。产品价值最高、入居“圈层”最高尚的别墅，或才可称之为“标杆别墅楼盘”，以之为中心的别墅区或才可得上真正的“中央别墅区”。也就是说，将来，别墅市场将分化为一般化富人居住圈层的楼盘社区即普通别墅和高素质富人居住圈层的楼盘社区即高端别墅。最终，只有高端别墅，才能真正称得上是富绅们的生活中所必不可少的高尚生活元素。
就目前现实形势和未来分化趋势而言，中国的别墅市场很象高尔夫市场。
贵族化的高尔夫市场竞争已是十分激烈
自从高尔夫运动泊入中国大陆以来，虽然从一开始就被贴上了奢侈品的标签，被赋予了贵族化属性，成为了高消费的代表之一，成为了高收入人群的身份象征，加入高尔夫俱乐部成为了一些人打开走进“上流”社会通道的钥匙，但现实却是很残酷的，整体而言，高尔夫并没有因其非公众性而成为绅士运动，并没有因其高消费而成为真正的贵族化消费。
事实上，在中国大陆，高尔夫虽然选择了贵族化、奢侈化，并没有走北美地区那样少数为私人会籍球场而多数为公众球场、主流消费为大众化消费路线，但真正能称得上私人会籍球场的则很少，绝大多数球场则是打着私人俱乐部的旗帜、会员证卖的是非公众球场俱乐部会籍的价格，球场消费走的是高消费路线，而经营管理上却又变了味。
而另一方面，由于高尔夫在销售上走的是高价格的贵族化路线，单从单张会员证销售、单场消费上来说，开发经营者很是有利可图，而且由于几乎所有的高尔夫球场投资开发建设者的真正目的主要是为了开发房地产，获得其周遍土地升值，因高尔夫可成为球场周边楼盘的亮丽卖点，可大幅提高原本可能以比较低价格拿下的土地价值，提高所开发楼盘的销售价格和楼盘对于购买者的吸引力，大幅提高高尔夫投资者在房地产开发方面的投资回报，使得投资开发建设高尔夫球场者在房地产开发经营方面获利颇丰。
正因为这样，约近10年来，中国大陆的高尔夫获得快速发展，高尔夫球场建设数量快速增长，导致了高尔夫市场的业内竞争已是十分激烈。
70%以上高尔夫球场经营亏损
不能不引起重视的是，伴随高尔夫球场建设数量快速增长的，是高尔夫消费的有效需求不足，使得目前中国高尔夫市场已处于一个尴尬局面。
不得不承认的是，虽然中国人口众多，但实际上多数人并不富裕。而贵族化产品定位下的高价格、高消费，又把很多人挡在了球场外面，使得有效消费人群相对于大量建设的球场而言甚为有限。
即便那些有钱人，能称得上真正高尔夫运动发烧友的人并不太多，而且，他们中的绝大多数人，还得不时地忙于商务或应酬，其实未必能常有闲，因而未必能进行高尔夫运动的经常性消费，除非有应酬。
另一方面，有些人参与到高尔夫消费中去的目的，是为了进入到那个高尔夫消费者圈层中，进入那个高级商业平台，以利于自己的事业，因而其消费往往带有目的性。这种目的性，往往导致他们的高尔夫消费带有选择性，而并是经常性。
高尔夫市场的这种消费特性，导致了一个问题。不少高尔夫消费者，在购买了会员证之后，其后续消费有限。在高尔夫球场，往往可以看到，虽然在周五晚上开始至整个周末会出现扎堆消费现象，但在周一至周五下午这段时间的白天期间，球场里的消费者往往屈指可数，用门可罗雀来形容并不过份，甚至可常见到有球场在白天几乎整天空无一人。
这种现实性市场情况，往往给球场在卖了会员证之后的后续经营带来巨大的财务压力。
而往往是，几乎所有的高尔夫球场投资开发者，其真正目的是做房地产开发。甚至，在球场建设期间或之后，一些高尔夫球场投资开发者就已经把升值后的土地卖出，或自己开发房地产。
在这种投资开发模式下，高尔夫球场建设，实际上变成了高尔夫球场开发经营的项目公司。一旦土地销售出去，或房地产开发销售完毕，球场就变成了靠自身造血供血、自己创收养活球场的“自负盈亏”的项目。
一方面是高尔夫球场后续经营的财务压力巨大，而另一方面，高尔夫球场每年的运营、养护成本很高，在这种双面夹击下，中国大陆高尔夫市场正处于一个尴尬局面：70%以上的球场经营是亏损的。
高尔夫市场就象别墅市场的一面镜子
由于球场建设后大规模增加，又70%以上的球场在经营上是亏损，客观上加大业内的竞争程度。
为了应对后续经营的财务压力和市场竞争等问题，高尔夫球场经营者就在销售会员证价格、销售数量和后续消费人数上做文章，通过数量增加获得会员证销售收入增加或打球等后续销售收入增加。各球场为了能更多地吸引客户，各种竞争手段层出不穷，业内一度出现了恶性竞争。于是，便出现了高尔夫会员证泛滥和市场恶性竞争的局面。
高尔夫会员证泛滥，主要体现在两个方面。一是超标准地大量发售会员证，不少球场的会员证总容量往往超过了正常标准。另一方面是，出现了五花八门的会员证销售。在常规意义上的公司卡（公司会籍或商务会籍）和个人卡（个人会籍）等标准会员证外，不少球场相继推出了旅游卡（旅游会籍）、几年卡、年卡甚至半年卡等会员证销售。这种现象，业内曾用“会员证之乱”来形容。
在下场打球这种后续消费方面，球场经营者往往也在扩大消费人数尤其非周末期间消费人数方面挖空心思。除允许那些持有旅游卡、几年卡、年卡、半年卡等会员证消费者下场打球外，往往还放松会员所带访客的要求，还通过旅行社或中介机构联系异地消费者前来临时打球，甚至不得不被动或主动地降低打球消费标准。一些球场，还甚至在会员证销售价格与下场打球等后续消费上采取直接或变相降价的办法大打价格战，以与竞争对手竞争。这种现象，业内曾用“高尔夫经营之乱”来形容。
这些，实际上变相降低了本定位为贵族化项目的消费门槛。这样一来，高尔夫市场变得非常之乱。在这种情况下，高尔夫消费未必就全是真正的奢侈消费，消费贵族化定位的高尔夫消费者未必全是真正的贵族（或是具有较高门槛的富人），参与绅士运动的未必全是真正的绅士。
不过，尽管如此，高尔夫依然继续高举着贵族消费、绅士运动的旗帜。但是，市场的现实情况，正在逼迫高尔夫朝转型的道路上迈进。将来，高尔夫市场或将走向更为明显的分化，一部分球场转化为真正的私人球场，继续走奢侈消费之路，而另一部分球场或将转化为公众球场或变相的公众球场，走大众化消费之路，虽然不能称之为平民化之路。
而前面已述及，房地产市场也在走分化之路，房地产市场将分化为以保障性住房和普通商品房构成的民生地产与高级公寓、排屋及其他非别墅类高档商品房和别墅构成的非民生地产。高尔夫市场的分化趋势，与房地产市场的分化趋势，具有很强的可类比性。
如此看来，用目前中国大陆的高尔夫市场来类比别墅市场，不能不说是相当地贴切。或可以说，高尔夫市场就象是别墅市场的一面镜子。
别墅市场的分化将加剧市场竞争
在中国大陆，几乎所有的高尔夫球场投资建设者的真正目的，是做房地产开发。近10年来，中国大陆的高尔夫获得快速发展，高尔夫球场建设数量快速增长，从而也带动了高尔夫地产的快速、大规模地增长，导致高尔夫地产开发大增。
一般来说，高尔夫地产，也就是高尔夫球场周边开发的房地产产品主要是别墅，也就是高尔夫别墅。这也就是说，近10年来，高尔夫球场建设数量快速增长，带来了大量别墅产品供应。其中，有的已经开发完毕实现了销售，有的还在继续开发或有待开发中，尚未实现销售。
实际上，在整个别墅存量中，已售和待售高尔夫别墅占有相当的比例。只是，从已售高尔夫别墅楼盘的购买、入住情况来看，购买、入住在高尔夫别墅里的人，一如消费高尔夫的消费者一样，尽管都是属于富人这个粗级圈层，但实在是鱼龙混杂。
在待建或已建待售的高尔夫别墅方面，其实增量也不少。只是，由于近几年来非高尔夫别墅的别墅楼盘大量建设，使得高尔夫别墅所占整个别墅市场供应增量的比例大为下降。
可以预期的是，正如前文所述，将来，随着房地产市场的进一步分化，目标消费人群瞄准金字塔尖富人的别墅市场本身还将分化，将分化为一般化富人居住圈层的楼盘社区即普通别墅和高素质富人居住圈层的楼盘社区即高端别墅。别墅市场的这种分化，将加剧别墅市场在项目定位、产品品质保证和营销、推广方面的竞争。
未来别墅市场的一个更大的竞争因素则在于，不但已经销售的别墅楼盘消化了不少消费需求，而且近几年不少大宗土地出让导致不少项目定位于别墅产品，也就是说，待建待售的高尔夫别墅和大量增加非高尔夫别墅这些未来待售增量总量将不少，必然导致别墅楼盘之间的竞争激烈化。
穷人在乎钱而富人在乎面子
未来别墅的销售对象主要是，尚未购买别墅或需要异地购买别墅的富人、新富人群和因对原居住别墅社区的人居邻里环境等不满意或其他因素而需换购的富人及部分投资性购房者。
有一点是可以肯定的，未来的别墅购买者肯定比早前的购买者更成熟，也就意味着对拟购别墅楼盘及其开发商的多方面更加挑剔，尤其需要更好的产品品质和人居邻里环境，对自己所居住别墅社区的圈层更为讲究，希望自己所将要购买、入住的别墅楼盘社区，不只是以富人为标签或门槛的富人圈层这个初级圈层，而是同时以富人和高素质为标签或门槛的富绅圈层这个高级圈层。
要知道的是，穷人在乎钱，希望拥有更多的财富，而富人在乎面子，希望拥有更多尊严和更好的人居感觉，希望自己居住的是由高素质富人构成的富绅圈层，自己作为圈层的一份子为圈层增光，同时从这个圈层中获得享受或受益。这正如俗话所说的，穷人希望吃饱，而富人则希望吃好。由此可见，圈层对未来的别墅购买、入住者是很重要的。
事实上也是，随着市场日渐饱和、购买者日趋成熟、个体素质日渐提高，把自己定位于富绅圈层人士或希望进入富绅圈层的消费者，将成为主要的未来别墅购买、入住者。当然这只是个相对概念，随着社会不断进步，这个概念的内涵也将发生变化。
也正因为这样，未来的别墅开发经营者将面临更多挑战。这种挑战，不仅来自竞争者，更来自如何找到目标消费人群和目标消费人群日趋成熟与近乎苛刻的要求。这样，定位于以高素质富人为目标消费人群、以高素质富人所构成的富绅圈层为旗帜楼盘，必须是标杆别墅楼盘或称之为中央别墅区楼盘。
正因为别墅市场分化、消费者日趋成熟、潜在需求存在、营销意识创新和现实竞争需要，已经促使广西保利等部分开发商开始积极应对，广西保利目前正在开发、推广的别墅项目“山渐青”或可称得上业内典型代表之一。
对于广西保利“山渐青”这个业内典型代表楼盘，为避免为之提供广告推广嫌疑，在此不再就其项目规划、产品设计、建筑品质等内容进行介绍，而重点选取其开发理念与营销意识等稍加介绍，以供业内参考、借鉴，或能促进别墅市场的优化发展。
南宁，作为中国-东盟博览会举办地和泛北部湾经济论坛、东盟博览会永久会址及北部湾经济区核心城市，南宁政府提出要在2030年把南宁打造成区域性国际城市。在这样一个地域市场社会经济大背景下，广西保利提出要在南宁打造一个中央别墅区，其具体的别墅项目案名就叫做“山渐青”——一个有点诗意的名字。
保利的“山渐青”别墅项目，落座于南宁市邕武路20号，位于南宁的秀美风景区，本来具有很好的资源。但从其现实行动及其设想来看，保利并没有将项目定位和开发计划停留在资源优势和大家都在谈的产品建设品质上，而是试图从产品定位、市场细分、广告传播、营销推广等方面进行提升。对于“山渐青”这个别墅项目，按照广西保利总经理廖志勇的话来说，南宁是一个高速发展、正在成长中的区域性国际化城市，保利要为这个城市的发展助力，“山渐青”这个别墅项目是未来城市打造的。具体地，按照保利公司的说法，“山渐青”是要在南宁打造一个中央别墅区，并在营销理念和推广传播上突出了“圈层”意识，即提倡“同一类人居住在中央别墅区”。为实现“圈层”文化这一理念的传播，保利还创作推出了目前来看比较出位、尚存争议的广告推广：“羊和羊在一起更安心”、“螳螂和螳螂在一起更踏实”、“兔子和兔子在一起更放心”……随着这个楼盘的推出、广告语的问世，“山渐青”这个别墅楼盘引来各界议论纷纷，但也在争议中备受瞩目，加快了传播。
不过，如果跨越争议来琢磨其广告语的用意，将可发现，保利是在向众人传递“山渐青”这个楼盘的定位与营销策略信息、传递其定位“中央别墅区”的高端别墅项目的“圈层”文化：物以类聚，人以群分，什么样的人和什么样的人居住在一起，同一类型同一高度的人住在一起很安心、很踏实、很放心、很乐心，而非各色人等只要有钱就可鱼龙混杂地居住在一起……
通俗地讲，由于别墅的产品资源稀缺性和高端价值属性，决定了别墅只是少数人能够购买、居住的奢侈性产品，从而形成了一个独有的别墅消费“圈层”。而在传统的观念中，决定某人能否购买、居住的门槛主要是看某人是否有钱是否是富人。而基于中国的现实情况来看，不同的历史机会等因素，导致了不同的人通过不同渠道获得了巨额财富，成为了富人，但有些富人未必就是绅士，未必就有高素质。于是，在所谓的富人这个大群体中，必然将出现进一步的圈层分化。而随着别墅市场的分化，别墅品质的不断提高，尤其是别墅购买者、消费者越来越成熟，特别是那些曾经在某些别墅楼盘居住过而不满意其入居生活品质的人来说，更希望某个楼盘所居住的人群是一个跟自己差不多的圈层，不但是经济和地位都比较接近，而且有大致相同的文化、修养等综合素质，彼此的生活方式、价值观和行为方式也比较接近，不至于彼此因为互相干扰而愉快……这实际上就是在强调高端别墅的“圈层”文化。
可以说，这种“圈层”文化，传达出了“山逐青”这个别墅项目的开发理念、项目定位、目标消费群市场细分和对未来入居品质的承诺。应该说，这种收窄了市场定位、目标消费群市场细分，表面上看来好象可能会因提高了购买、入居者的“门槛”而可能使得潜在消费者减少，但实际上是在做市场营销的精确制导般的精准定位，向目标消费群做“点杀”的精准传播，而且这种传播所透露出的“承诺”对目标消费群尤其那些曾经在某些别墅楼盘居住过因不满意其入居生活品质而想换购换居的人来说，很具有吸引力，最终可能因传播所透露的信号对潜在目标消费群的“筛选”和强化诱惑而大为提高潜在目标消费群的“有效性”，而由于一个别墅楼盘的产品数量终究有限，因此，倒增加了开发、营销成功的几率。
当然，也许有人要说，这种理念可能强化“富人区”这个目前颇有微辞的概念。但如果仔细一想，这个问题不大，因为从最基础的概念来说，别墅本来就与“穷人”无关，是专供“富人”购买、消费的奢侈品，这个社区本来就是“富人区”。
综而言之，就高端别墅项目而言，广西保利的“山渐青”项目当有可供业内参考、借鉴的价值。
好别墅要做到“五讲四美”
当然，要开发建设、经营一个定位于为高素质富人所构成的富绅圈层提供高尚人居社区的标杆别墅楼盘或称之为中央别墅区楼盘，开发商不仅要在项目定位、市场定位、营销推广、广告传播上花“力气”，更要在项目规划、产品设计、楼盘建设品质、售后管理服务等方面下“功夫”，以做出真正的好别墅来。
为确保别墅楼盘能成就为好别墅，本文作者陈真诚认为，应该要做到“五讲四美”。
所谓“五讲”，指的是：讲究品牌和业内地位与口碑（品牌包括开发商的企业品牌和项目品牌），讲究产品建设质量与配套，讲究项目规划和包括户型在内的设计，讲究楼盘位置和社区内外的自然生态环境，讲究邻里生态这种人文环境；所谓“四美”，指的是：社区整体与物业单体的外观美，景观美，听觉美，生活感觉美。不难理解的是，“四美”中的生活感觉美的重要内容之一就是有好的邻里生态，而且听觉美也需要有好的邻里生态。由此可见，在“五讲”和“四美”中，都有个共同的要素：要建设、营造一个好的邻里生态，一个好的人文环境，给所定位的目标消费人群即所要找到的购买、入住者一个他们希望的圈层。虽然能买别墅的应该都可称之为富人，但是，终究富人未必全是绅士。一些富人虽然因某个机会或某种原因而有了巨额财富，但未必就有高素质，另一些高素质的富人也许就不愿意与他们住在一起，不愿意与他们共处一个圈层。正如俗话所说的，物以类聚，人以群分。俗起来讲，这就是说，讲究什么人愿意或希望与什么人住在一起。
当然，还有一点需要注意的是，开发商想要建设、经营好供高素质富人所构成的富绅圈层所购买、入住的标杆别墅楼盘或称之为中央别墅区楼盘，本文作者陈真诚认为，除了要做到“五讲四美”外，还需要重视一个运作技巧，除展开有效地推广和合理设置门槛外，更需要找到符合条件的第一批购买、入住者。事实上，与普通居住社区不同，针对高尚居住社区而言，第一批购买、入住者，往往具有旗帜或标杆作用，象征着甚至是决定着一个楼盘的未来圈层和在公众心目中的印象，会吸引或影响后续符合条件的购房、入住者，为楼盘及购买、入住者提供价值增值，当然弄不好也可能产生“减分”效应，让一些希望有更好圈层或人居环境而准备购买者放弃购买计划。
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