今年是地产政策年,1月11日的“新国五条”,4月17日的“国十条”。9月29日,为继续贯彻国十条遏制部分城市房价过快上涨,七部委出台了多五项措施,为了不整混淆,就将此次新政称为“929新政”。
中国楼市如股市,看不懂。楼市是一打压就死,一扶持就飞,是楼市不健康了还是我们调控的政策没对准下药。我们经常所说的楼市不健康,其表象就是:房价高,那么所谓的房价高跟什么来比较,跟收入,既然百姓收入低,买不起房,那么为何楼市销售都是如此火爆,走后门、彻夜排队等购房现象都在说明一点,市场存在需求。
有人说,楼市都是炒房客将房价炒上去了,请问为什么要炒房?很简单,因为有利可图。房价如此高,还在炒,说明还存在上升的空间。暂时不说炒房,针对目前一些城市房价过高,我们陆续出台了一些政策,目的就是控制房价上升过快,楼市的健康与否绝对不是房价高一个因素所决定的,个人觉得目前楼市的不健康是跟我们楼市的“体质”(体制)有关,我们需要治本。房价过高是楼市不健康的表象,就像一个人血压高,服用降压药可以将血压下降,但是要保持健康还的锻炼体质,以保持长久之健康,楼市也是如此。
房地产市场受区域性影响很大,我们楼市调控的对象就是房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,这些城市就如高血压病人,但不能让全国的所有城市都“吃药”(政策),那些血压低的城市如果降压,那么受伤后果将是很严重。
细读“929新政”觉得在按揭政策上对楼市的刚需将产生影响很大。
我们简单将购房群体分成三个梯队,梯度客户数量比基本上是1:8:1,第一梯队作为最上层的高收入群体,他们拥有巨大的财富,购房对他们很轻松,他们是那些高档项目、别墅的拥有者,也是炒房的主要群体,不管楼市如何调控,他们拥有大量的财富,可以购买自己所需的房产,楼市调控对这个梯队的客户群基本上无影响;第二梯队包含了工薪阶层到白领阶层的广泛购房群体,他们都需要通过自身努力劳动才可能获取自己所需要的房产,他们是最大的购房群,而且他们都是刚性需求的客群,他们受政策影响很大;第三个梯队是社会较底层的客户,他们在没有奇迹之下可能很难买得起房子,他们将是廉租房、经济适用房的客群,他们基本上属于“计划内经济”,所以楼市政策对他们影响也不大。
此次在按揭上的政策主要有这么几点:针对首套房,不管面积多大,最低首付在30%以上;二套房需要50%的首付,贷款利率为基准利率1.1倍;取消三套房贷政策。
关于刚需,我在上面提到了第二梯度的客户群体,他们大部分是刚需客群,如果需要细分的话,根据多年经验可以划分为两类客群:一是需要结婚的客户,基本上属于首次置业;二是需要改善居住条件的客户(二次置业或者三次置业)。刚需的客户主要以自用为主,而且他们一般来说很难有实力进行房产的直接投资。
现在将首付款提高到三成,针对沈阳市场来说,一套房子面积80平方米,按照均价5000元/平方米来计算,总房款就是40万元,首套置业客户原先2成按揭,只需要8万元首付,现在新政下就需要12万首付,增加4万元的首付,针对沈阳这个经济不太发达的城市来看,普通的客群家庭收入在2-5万元,除了家庭开销,那么增加的4万元首付就需要2-3年的积蓄,这是在房价不再涨的前提下。此次首付的政策将让这些客户延迟了购房的时间,很直接的屏蔽了这部分客户的购房,或许这部分客群可以通过借款的形式填上首付款,但是所带来的社会影响将是很大的。
改善型的客户,基本上属于二套房,原先的家庭住房已经购买了8-10年左右,随着收入提高,家庭的人口增加,需要改善居所,但是二套房的政策,特别是在首付增加到50%,特别是按揭利率为基准利率1.1倍,严重影响了这些客户的购买力,不能体现出生活的优越性。不同的按揭利率这是对客户群的不公,银行根据按揭次数来调整客户不同利率的做法,这跟市场经济相违背的,利率的增加不能跟客户按揭的次数来定,而是应该根据这个客户的诚信度来定,这样做才是符合市场的。
如果楼市的刚需得到抑制,那么客户成交量将减少。假如楼市没有得到预期的调控,房价未下来,这将对这部分刚性的需求客户是更大的打击。即使房价给打压下来(开发商将控制开发量,减少供给),那么这部分刚性需求的客户将一涌而起去购房,可能带来新的一次房价恶性上涨,那么此次调控将得不偿失。
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