限购更多只是影响心理层面

彭澎

节前节后，深圳、上海这两个房价领先全国的一线城市先后出台“限购令”，而且一个比一个严厉。可是从披露的有关数据来看，上海节后公布的政策但成交却不怎么活跃，而深圳是节前公布的政策，成交却同比成倍增长，让人吃惊！

笔者节日期间去深圳房地产秋交会演讲亚运城与大广州城市未来的关系，得知的行情是今年秋交会不如去年的热闹。可是数据显示，有限购令的深圳新房成交是去年同期3．5倍；没有限购令的广州成交量是去年同期的2．5倍。限购仿佛没有多少影响力。

问题是，限购令真的有效吗？道听途说的信息是银行与中介及开发商在合作为购房者造假资料，逃避有关限购及限贷政策。如果是真的，楼市泡沫就会比美国次贷危险还要隐蔽。也说明限购与限贷都是可以避免的，因为告假在中国的代价十分低廉。

问题是，限购城市的购买力是否会转向其他城市？有消息说，国庆期间，深圳客对广州及珠三角楼盘感兴趣，因为限购将一些投资客逼出深圳了。一方面，居住一体化，尤其是珠三角轻轨将开通，使投资客的选择范围更广泛，深圳限购正好转移购买力到周边地区。如果广州不限购，广州将成为深圳等地炒楼资金流出的接收地。另一方面，如果炒楼资金因其他一线城市限购而大量流向广州等所谓“一线洼地”，那么广州楼市即将飚涨就是无疑的了。

因此，如果限购能够得到真正执行，也要各大城市全面推进才会有效。

政府调控市场的失灵。房价非理性上涨了，就会限购。“金九银十”来临之际，深圳和广州都出现了很多排队买楼、“日光盘”等现象，限购政策来得快，是最好操作的行政措施，但它是否会长期存在要看市场的反应。

广州楼市是否过热还是有争议的，因此，广州楼市是否限购也是有分歧。有人依然认为广州还是价格洼地，所以到底会不会限购还有待观察。但如果频繁出现“日光盘”等现象，也是有可能会开始限购的。价格高低不是衡量楼市的唯一标准，还是要看楼市热销程度。

“金九银十”期间，广州有亚运城销售这个特殊因素。但由于大量投资客入市，现在它的价格多少有点非理性。

目前深圳细则中的限购令是内外有别，而上海是内外一样，调控政策趋严，细则内容更加清晰。但限购依然不会让房价上涨停下来，因为除非严格检查，限购并没有多少实际操作性，只会在心里上对购房者造成压力。

作为行政手段，限购令只能是暂时性措施。最终还得要有长效机制。我还是坚持认为，最好的长效性政策是房产税和保障房。但是房产税要把目标瞄准多套房的持有成本；保障房要把重点放在只租不售上，并且大量提供。这样就在一头一尾把住房的投资属性降到最低，把其居住属性放得最大。