只能委托一家监管银行加大开发商资金压力

    《办法》规定，房地产开发企业应当确定项目的监管银行。依照《同步交用办法》进行分期建设的，每一期的项目，只能委托一家监管银行。 开发商应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。开发商在开发时找银行贷款，银行也会向开发商提要求，向购房人推荐按揭贷。鉴于此，政府部门不会指定监管银行，而让开发商选择关系良好的银行，监管账户也将成为银行向开发商提供贷款的筹码之一。 但在很多项目中，开发商要向多个银行寻求贷款支持。 单独一个监管账户可能将成为各个银行争抢的对象，但对开发商来说，一个项目若交给同一家银行，开发商的资金压力可能会加大。

    管住开发商8%的开发资金

    其实看过《办法》你会发现，虽然所有预售资金都将进入监管账户，但监管只涉及建设成本部分，而超出建设成本的金额虽然也进入监管账户，开发商却随时可以提取。比如，建设成本为每平方米3000元，10万平方米的房子建设用款就是3亿元；如果开发商以每平方米1万元的均价销售，那进入专户的资金就能达到10亿元。10亿元中，只有3亿元受监管，需要按节点才能提取使用的，另外的7亿元开发商随时可以拿走。也就是开发商的开发资金总额中只有约8%受到监管。不过，开发商现金流这约8%的缺口不可能通过其他楼盘预售补上，惟一的方法就是加快楼盘建设和销售，以加快资金流动，如果全国效仿，房屋供应量必然大幅上升，这对平抑房价显然是很有作用的。

     商品房预售制123

     商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994 年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。

     国家统计局上半年1-7月统计数据显示：全国房地产开发企业的本年资金来源中，贷款总额7539亿元，增长29.3%；定金及预售款9356亿元，增长30.3%。可见开发商依赖的预收款并不是一个小数目，在一定程度上开发商依赖预售款的程度远远高于贷款。预售资金监管绝对是打到了开发商的痛处上了。