前阵子三套房政策出台，跟一帮圈里人聊天，谈开发商下一步的发展策略，当时我的主要意见就是建议大部分开发商尽可能走“首字头”战略。所谓的“首字头”战略，说白了就是要尽可能把未来项目的目标客户群体定位为首次置业、首次换房、首次投资的“首”字头客群。

说起来简单，其实很多开发商对这一点都不是很容易接受，俗话说“老婆看着人家的好，孩子看着自己的好”，很多开发商也容易犯这个毛病。但凡拿地之后，大部分开发商都会对自家的地块欣赏备至，具体对品质的打造目标放到一边，但基本都想把自家项目搞成客群定位稍高一些、户型稍大一些的楼盘。当市场形势一片大好、房价呈上升趋势时，多少高一点并没什么关系，但如果像三套房贷停发这种政策一以贯之的话，那确实就要考虑压低目标客群的层次了。

虽然涵盖了三种置业需求，但从总体上看，其实这些“首”字头客群都属于“刚性需求”：

第一、首次置业，这一个类别最简单，最具有代表性的就是婚房，在目前的市场环境下，有没有房子成为结婚的首要条件，所以相当比例的新生家庭必买房，而且是极具中国特色的“多人首付+两人还贷”；

第二、首次换房，例如添丁，有了小宝宝，家里人口增加了，原有户型的居住功能达不到了，就需要再买房；再如子女的年龄增大，孩子小的时候可以和父母挤一挤，但孩子大了就没法挤了；这些换房的需求绝对刚性；

第三、首次投资，随着各类政策对房产投资的抑制，很多老练的投资客已经对投资房产感到乏味，恰恰是那些略有闲钱、无处投资的新生中产最渴望涉足房产投资，只要总额不高或稍具汇报，这批人一定会投资房产。对于这部分人，投资也是刚性需求。

当然，在项目的具体定位中，最好是将这几种“首”字头客群综合考量、合理混搭，从房地产市场这十多年的发展情况看，此类楼盘无论形势如何变化，基本都是波澜不惊。对于大部分开发商而言，选择这样的定位策略，其实也就是选择了一条最安全的路线。