2010年的中国房地产市场，政府调控政策数度出台，交易量价走势变幻莫测，各个利益主体博弈激烈。中国房地产市场在今年短短10个月时间里，经历了异常复杂而又颇具戏剧性的急剧变化，为历史之罕见。
今年以来，我国经济持续稳定，人们对未来就业和收入普遍抱乐观态度，消费欲望加强。受通胀和人民币升值预期影响，一些刚性需求恐慌性购房，投资保值需求重新入市。从8月起，部分城市楼市骤然反弹。然而，当前楼市回暖的基础尚不稳固，后市发展仍有待市场检验。
国庆节前后，中央政府多部门密集出台新政策，各地方政府出台限购令，表明保持房地产市场平稳健康发展的态度与立场，引导各利益主体调整对市场的预期。由于楼市调控是一个调整各种利益再分配的长期的系统工程，彻底消除引发高房价的各种病因，需要较长时间不懈地努力，既治标又治本才能实现。人们期望新政立竿见影，把房价稳定下来的愿望是良好的，但是要有耐心，对政府要有充分的信任和理解。
10月20日加息0.25，表示加息周期启动。从经验角度看，加息未回升到2007年的近三年最高点之前，房价整体回落拐点出现的可能性不大。9月GDP稳增9.6%，房价进入下行通道的可能性小。
一、经济回稳消费信心大增，九月供求反弹量价齐升。
从经济数据看，当前国内进出口数据较为稳固，工业增速仍具基础，投资增速保持在较高水平。PMI指数9月显著上升至53.8%，GDP前三个季度增长10.6%，9月增长9.6%，表明中国经济复苏基础稳固，经济增长大局己定。在经济政策上，相对宽松的货币政策在一段时间内仍将继续。经济面稳固使国内就业率保持合理水平，民众对失业的担扰渐去，并普遍预期未来薪金能够稳定上升，为大宗物业消费奠定思想基础。
CPI在9月份同比增长达3.6%，专家预言政府对通胀的容忍度将放宽至4～5%，而且连续加息可能性不大。由此，市场上存在较强的通胀预期，房屋的投资保值作用有所放大，通胀上行成为促进近期房产大量成交的重要因素。人民币于6月再次与美元脱钩，人民币对美元出现一定程度的升值，10月14日人民币对美元汇率破6.66关口。房屋作为国内主要投资产品，亦受到人民币升值预期影响，带动房产市场兴旺。
由于开发商抓住商机，8月以来适时推出大量新货销售，使市场火爆。今年9月广州十区商品住宅交易网上签约高达94万平方米。由于中秋节后的部分成交量来不及在9月签约而延至10月，预计10月十区网签成交量将超过120万平方米（十区二市将突破150万平方米），一项新的月成交记录即将诞生。
9月广州十区商品住宅交易网上签约均价13932元/平方米，为历年单月最高位（见附图）。其原因，一方面是房价较高的中心六区成交量占总量的比例上升，另一方面是全市中高端楼盘的成交量增大，结构性拉升房价。此外，也有一些楼盘在成交量上来后，开发商把原来己调低10～15%的价格重新上调。
据市场观察，今年1～7月广州楼市是首次置业及首次改善型置业者在支撑，90～125平方米户型单位占总成交量比例达到45%。今年“4.17”新政出台后，广州十区商品住宅均价从4月份的1.35万元/平方米高位逐渐回调至7月份的1.15万元/平方米，每平方米单价下降2000元，下降幅度达到15%。今年8月以来，刚性自住需求（包括首次置业、结婚、迫切需求改善居住环境等），和购房保值需求的客户，成为支撑楼市主力，户型在90~125平方米和90平方米以下的单位成交量分别达到45%和28%。均价也回升至1.4万元/平方米的历史新高。目前，市中心区150~300万元/套，白云、番禺区100~200万元/套，花都、南沙区100万元以下/套的住宅热销。9月份，总价100万元/套以下的成交量占总量42%，100～200万元/套的占总量35%。
二、年底需求回落量价趋稳，治标更需治本调控不懈。
今年国庆节前，开发商对调控新政出台有着强烈预期，大量项目抢在国庆节前出货。国庆节期间广州十区5.1万套商品住宅在售，60%分布在番禺区及花都区，广州中心城区国庆节期间商品住宅实际供应约1.8万套。国庆节期间广州十区在售新货超过2.3万套，接近50%的新货集中在番禺区，其次是花都区，占全市新货的17%。
大部分开发商受益于第三季度房地产市场的回暖，销售业绩明显好转。各大品牌开发商完成销售额己达全年目标的80%以上，个别己完成90%，第四季度销售压力不大。因此，开发商降价促销可能性较小，但碍于政府严禁捂盘惜销，推货仍会保持积极态度。从区域分布来看，第四季度新货供应集中在外围区域，中心城区新货不多。外围四区的新货供应约占十区总量的63%，主要集中在番禺区及花都区。中心六区当中，除白云区供应较充足（约占十区总量11%）外，其它中心城区供应较少。
第四季度楼市面临政策进一步收紧趋势及贷款加息，致使购房保值和投资需求受到一定压抑；另外，“金九银十”期间市场火爆，购房有效需求大部分己释放，聚集新的有效需求要有一段时间；预计第四季度商品住宅成交量将回落。第四季度十区总签约面积估计210万平方米左右。2010年广州十区全年商品住宅签约量将在700万平方米左右，低于2009年，高于2008年。
由于第四季度商品住宅供应主要集中在外围四区，而中心六区的供应没有明显增加。因此，预计外围城区楼盘促销力度将有所增强，而中心城区优质楼盘价格仍然坚挺。受不同区域价格走势不同，成交结构对房价造成的影响，将使全市整体房价有回调的可能。广州十区2010年商品住宅全年均价将稳定在1.2万元/平方米左右。
“4.17”新政出台后，观望近半年之久的供应及需求，在8、9月份集中爆发，造就了今年楼市“金九银十”，亦迎来了国庆节前中央出台更为严厉的调控政策。广州市政府也出台“四限（限购限外限贷限岁）”实施细则，在不影响市民正常购房前提下，堵住投机投资性购房漏洞。可以预见，今后针对房地产的调控政策不会放松。但是，地方政府、银行、开发商、己有房和未有房者、民间投资者等等，这些房地产市场主体的利益诉求，目前没有因调控政策的不断出台，而产生根本性变化。须知，地方政府既有靠房地产支持经济发展的需要，又有民生的诉求；银行作为企业，既要考虑自身发展，又要跟随中央政府的调控步伐；大部分开发商希望楼市长期稳定持续发展，小部分开发商或许喜欢短期赚一笔；已有房者期望资产升值，未有房者则盼望房价下跌；中低收入群体居住问题的解决仍需假以时日，把大量民间投资从楼市引导到其他投资渠道并非一朝一夕可以完成。处理房地产市场各主体利益关系虽然不易，但维持社会和经济双稳定是中央政府的目标。我们坚信中央政府有足够的决心和能力，保持房地产市场平稳健康发展。
文/黎文江
2010年10月22日