随着4月17日国务院颁发“新国十条”中关于限购政策的出台，中国楼市又掀起波浪。9月29日，多个部委出台的“最严厉调控政策”，明确要求各地“立即”制定细则，已发细则的地区要进一步调整和完善。其措施包括，三套房停贷以及首套房首付上调，限制购房套数等。纵观北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、温州、广州、海口十二城市出台住宅限购令。城市的“限购令”调控细则的，“限购令”成了一个2010年最主要的楼市关键词。

  2010年第四季楼市调控关键词转入“限购令”，而另一关键词“房产税”则还是“在路上”，一直都未准备好。限购政策成为近期密集出台的地方细则中的重要砝码。在已经出台细则的十二个城市中，各地的限购令细则基本上大同小异，对比后发现，京津沪深皆非最严城市，政策偏温和。其实这也难怪，上海的经济地位和房地产市场规模，决定了其政策的广泛影响力，最严厉的是广州。

  2010年4月30日北京出台国十条实施细则中明确提出的。从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》。如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。同时，这也是全国首次提出的家庭购房套数限购令。细则中明确指出“同一购房家子”是指购房人、配头及未成年子女，而限购的商品住房则同时包括新居和二手房。

  首都市住建委规定，自5月1日起，购房人在网上签约前应填写《家子成员情况申报表》，包括购房人的姓名、身份证号以及配头、未成年子女的姓名、身份证号以及所购住房地址等，均需要如实填写，购房人还要承诺遵守“同一家子只能新购一套商品住房”的相干规定，并须承诺：填写的信息真实准确，若有虚伪，愿意负担因此造成的法律责任。

  2010年9月30晚深圳紧急出台“限购令”，规定从10月1日起在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。其中深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民家庭)限购两套住房，能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。在细则的解读中，制定官员也表示关于政策执行的时点,该负责人表示,考虑到该政策是于9月30日晚出台,因此9月30日之前(含9月30日当天)已在房地产信息系统网签的认购书及买卖合同,仍可按原政策执行,之后(从10月1日起计)的所有商品住房交易必须执行“限购”规定,即深户限购两套房,非深户限购一套房。至于部分房地产权登记点对于家庭的认定不同,市规划与国土委明确,“家庭”的范围界定为“购房人、配偶及未成年子女”,这意味着成年子女将作为另一个家庭来计算。此外,该负责人明确,家庭成员全部为深圳户籍或者家庭成员中部分为深圳户籍、部分为非深圳户籍的,均可购买两套住房(登记在深户或非深户家庭成员名下均可)。

  2010年10月7日上海“沪12条”将使楼市整体降温，抑制房价整体上涨，但并不意味着所有楼盘皆为此所困。短期来看，少数项目极有可能“因祸得福”。这就是非常政策之下，非常态的市场逻辑。而长期观之，此现象会淡化。 虽然房产税“爽约”，但政策的力度并不算小，尤其是限购套数和提高土地增值税预征税率。不过，尚未有人反向思维，考虑一下政策会否对某些楼盘来说是利好。任何事物都有反作用，房地产调控同样存在“负影响”。就“沪12条”而言，限购和提税两个措施皆存在这一现象。

  2010年10月13日，天津市政府发出通知，进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神，促进天津市房地产市场持续健康发展。通知中要求，严格落实国家差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

  2010年10月15日，广州二次调控细则表明，广州将限购不限外。在广州公布的二次楼市调控4大措施中，户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷，住房公积金同步实行差别化信贷政策。

  笔者认为，五大中心城市限购令弊端:从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假城市人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  笔者认为，五大中心城市限购令利好:从细则内容分析，一是短期起到稳定楼价稳定。二是阻挡部分冲动或疯狂的投资客入市。三是短期内增加市场供应。四是让部分城市产生“降温”的效果。

  笔者认为，五大中心城市限购令相同点:一是限购的对象单一,仅仅是投资投机炒房。二是限购的执行期限比较短暂,有明确规定的是二个月,无明确规定的是暂时.三是政策内容均包括实施限购令、差别化住房信贷政策,另外是保障房。四是都是以家庭户口作为限购的标准,未涉及到家庭拥有的总套数.

  笔者认为，五大中心城市购令不相同点:北京，天津，上海，深圳，广州。4月30日北京限购政策中，未规定非本市家庭购房的限制。10月13日天津的限购中没有涉及到具体限购执行期限。10月7日上海的限购政策未涉及到具体的限购期限。9月30日深圳的限购政策中，无禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施。10月15日，广州限购中，没有规定具体的政策执行期限。

  北京，天津，上海，深圳限购令皆非最严城市，政策偏温和。其实这也难怪，每个城市的房地产在经济中的地位，决定了其政策的广泛影响力。最严厉的广州。

  笔者认为，在此轮调控中,“限购令”体现了政府调控房价的决心。限购是一种非常严厉的措施,属于行政干预手段，而调控中较常使用的信贷政策和税收政策，则是一种经济手段。经济手段之下，市场具有较大的弹性空间，行政手段之下，市场可以回旋的余地很小。因此，限购政策必然会压缩投资需求的市场总量，硬性的打压那些中大型投资者，使他们只能购买一套住宅，总体上有利于稳定房价。

  然而，问题是即便新一波调控已经登场，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。原因比较复杂，比如，产业资金正在经历金融化，温州等地传统制造业不景气，资金急需找出路；再如，CPI持续高涨，通胀依然不见好转，而加息迟迟不来，存款负利率幅度越来越大，钱入银行纯属贬值；还有，对境外游资来说，人民币近期持续升值，而且还将继续升值，投资内地房地产可以无风险的赚取汇差。在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房也不能起到立竿见影的效果。

  笔者认为，在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，必然会倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。所以，新政出台后，近段时间上海少数豪宅却逆势而行，例如10月10开盘的闵行星河湾和新江湾城的仁恒怡庭，单价皆在5万元以上，居然仍被抢。除了高总价之外，投资者还会关注楼盘的稀缺性，只有具有稀缺性豪宅才能获得更好的收益率。星河湾属于品牌和产品稀缺；某些市核心的豪宅，比如新天地周边，属于地段稀缺；黄浦江沿岸的豪宅，稀缺性主体现在滨江的特殊景观资源。

  笔者认为，十二城市中都出台的限购令皆非最严城市，政策偏温和。其实这也难怪，每个城市的房地产在经济中的地位，决定了其政策的广泛影响力，内容中,没有一个明确的规定,是否已经持有或者是拥有物业套数,也就是家庭总套数。如果按照新的限购命令的规定,在限购令之前,不管十分没有购房的居民，或者是持有拥有三套以上或者七套住房的居民，都可以再购一套或两套新商品房。其实，这对投资炒房是一个鼓励，而不是抑制。另外，从调控手段分析，限购属于短暂性的行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房不能起到立竿见影的效果，城市的房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至或者会受到政的政策，产生“急剧降温”的现象。

  笔者认为，由于限购政策中未涉及到土地供应、房产开发等链条存在的寻租行为的政策，另外一方面是关于信贷和税收政策的具体规定和执行。同时，没有触及到土地财政、地方政府的收入等根本性的问题。政府的宏观调控政策，无非是为了实现供需平衡，但“限购令”所起的作用，还很有限，因为“限购令”从来没有击中过高房价的“七寸”。毫无疑问，限购令或这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应对之策，是否有效还有待于后市的市场观察。