房地产投资者的财力异常雄厚，这与中国的财富创造和分配体制有很大关系

　　从2003年开始，中央政府在每一年中的某些月份都会提出要调控房产市场，但最近八年来，房价却从未因此有所调整。相反，在每一波调控势头暂缓后，房价都出现了报复性上涨。八年前，一个选择了相信政府能成功调控房价而不急于去置房的决定，将令一个普通城镇家庭付出极大代价。中国政府素以政策执行力强见称，但在这个对民生影响极大的问题上为何显得如此束手无策？

　　归根究底，这与中国的财富创造和分配体制有很大关系，缺乏投资渠道则更令楼市火上加油。根据国家统计局的调查，2008年中国家庭总储蓄（收入减去消费）约为3万亿元，但因居民（特别是高收入人群）低报收入的倾向较高，实际储蓄可能远高于这个数字。根据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁教授最近的研究来推算，中国居民的隐性收入可能逾9万亿元人民币，城市中收入最高的20%家庭每年可用来投资的资金可能就已达7万亿-8万亿元人民币。

　　在2008年和2009年时，全国一手房销售额只有约2万亿元和4万亿元人民币，纵使把二手市场交易也算进去，在这两年中房产总销售额应在3万亿元和6万亿元以内。相对于中国最富有的20%家庭每年可投资金额来说，房地产市场的交易金额并不大。

　　从这个角度看，我们可以理解以下几个具有“中国特色”的房地产现象。一是，在一线城市，普通居民要买一套一般的住房都相当困难；但同一时间，中国的富人或高收入人士则同时拥有几套房子，其中相当部分被用以投资用途而长期空置；二是，对中国的高收入阶层来说，他们不单购买了多套房子，更重要的是他们对银行贷款的依赖并不高。从2005年至今，住宅销售（已含二手市场）总额将近14万亿元人民币，但到2010年6月底，银行按揭贷款余额仅为5.7万亿元人民币。这亦是多年调控对房地产市场作用有限的主要原因；三是，从大量的国外经验看，资金链的紧张一般是资产市场调整的主要原因。但在中国，每一次房地产市场的调控中，都未出现过大规模的因房产投资者资金紧张而大幅抛售的浪潮。

　　综上所述，如果以稳定楼市和让一般老百姓“买得起房”为政策目标的话，政府可以考虑做下面几件事：

　　一是在土地价格和楼价高速上升的主要城市（如北京和上海等），建立一个香港和新加坡那样的二元市场。简言之，就是要大量建设保障性住房（包括出租或出售），至少达到每年市场新增供应的一半；二是为高收入家庭拓宽其他投资渠道。环顾中国，所有重要产业（金融、电信、电力和资源），都直接或间接掌控在国企手中。应订立一套透明并适用于所有企业的准入规则，并大幅降低现在繁琐的行政审批程序，以鼓励民营资金在不同领域创业；其三，征重税是一个十分有效的工具，但后遗症也可能很大。譬如说，假如，买房的人每年要缴相当于购房价5%的房产税，在转售时要缴资产增值的50%作为资本增值税。这将导致房价暴跌，特别是在投资需求较大的一线城市。但如果房价在目前水平还继续上升的话，为免泡沫再一步扩大，这也可能是没有办法中的办法。

　　过去几年间，房价一直调不下去的主要原因是在房地产市场中的买方资金势力十分雄厚。但这种房价无法正常调整的状态亦为房地产市场留下了很大风险，因为它制造了一个房价永不下跌的“神话”，而现在很多购房需求都是基于这个神话。如果一旦中国经济前景有变，或政策力度真正能达到控制房价的临界点时，中国大量购房需求可能一下子消失，而房价亦将随之暴跌。因此，纵使目前中国的金融体制下房地产贷款占比还不是很高，但政府仍应把控制房地产价格可能出现的反弹看成中国经济的一个要务。

　　作者：陈昌华 为瑞信证券中国研究主管