中国的政策从来就是六月天,孩儿脸,翻脸比翻书还快。虽然早在2009年第三季度结束时，根据当时的整体经济形势判断，我心底下认为2009年如保八成功，2010年政策势必会有重大调整。不料年底中央经济工作会议的基调让包括我在内的不少人吃了一惊。从长远来看，牺牲房价去刺激经济肯定是饮鸩止渴的办法，何况现在的房价，尤其是一线城市的房价已经到了一个相当的高度，不敢断言泡沫的多少，最起码对于支持这个城市活力的大部分工薪阶层来说，是一个存在相当程度透支的价格。

转眼到2010年1月，风声大变，各种政策陆续出台，除了不少针对囤地而出台的制裁政策外，对个人房贷方面也做了很大的收紧，尤其是标志性的二套房贷政策，想当年正是这个政策的出台成了诸多调控政策中的最后一根稻草，遏止了2007年那一拨的房价上涨。这个政策在2009-2010的这波行情里会起到什么的作用，还需拭目以待，但基本可以肯定的是，如果房价仍然保持去年下半年那样的疯涨势头，类似的政策就会连绵不断地推出，直到把房价逼停，开发商逼疯为止。

2009年年初的时候，我们预见到了复苏，但没想到来得那么快那么猛烈。

2010年年初，我们可以预见到的是调控。但是，恰如电影里所说，我们预见到了开始，却预见不到结局。2010年到底将如何行进呢？如果我们不能预见楼市，不能预见房价，我们可以预见的是房地产商的处境，将写着“艰难”二字。

这个艰难，不是指生死存亡的艰难。2008年年底时的确有某些开发企业体会到存亡一线的感觉。但金融危机挽救了他们。就好比顽皮的孩子玩火，被烫了一下，幸未酿成大灾。由此知道了火的厉害，对企业财务安全的评估立刻就会警惕很多。而2010年的房地产企业尽管遇到从未遇见的新问题，但相信绝大多数的企业不会因为市场的变化而有重大危机。

这个艰难，我认为主要是市场层面的艰难。2009年各企业的存货去化速度都纷纷超过预期，加上2008年由于市场形势不好，资金紧张，大部分企业没有机会增加土地储备。由此导致土地储备不足而在2009年大举拿地，很多地价是由此而推升的。由此给2010年的企业经营造成了两个影响：与2009年相匹配甚至一致的高去化速度预期；以及由于土地价格直接推动的销售价格预期。但是在宏观调控政策的背景下，这两者就成为了不可兼得之熊掌和鱼。

一年之计在于春。虽然立春还差那么几天，但计划是该做了。做计划的时候，对消化速度和销售价格的预判，着实是考专业水准的一件事。而若消化速度和销售价格发生矛盾时，我想大部分的企业会优先保证价格，而适当牺牲速度。而若速度的预期低到企业的底线时，唯一可直接替换的指标是降低价格。而若价格又低至地价所决定的底线时，再如何处理，就不是一篇小小博文能完全涵盖的了。在2008年下半年，这道痛苦的习题就曾经放在过大家面前。

当然，2010年，我相信，类似的习题还暂时不会出现。一来，高地价项目还不能在2010年进入销售期，因此还不会直面这样的矛盾。二来，经过2009年的价格上涨，目前市场价格已经足以支持2009年6月以前获得土地的项目进入市场销售。即使有价格的小幅回落，也无有大碍。

但从此前的市场轨迹来看,任何一轮调整都会僵持相当长的时间。艰难的市场里首当其冲的将是成交量而不是销售价格。而成交量有限的情况下，开发商要按照预期的销售价格实现预期的销售速度，势必就会面临激烈的竞争。

因此，可以预见，2010年的开发企业将在价格和速度的夹缝之间艰难前进。相关服务企业，如代理、广告服务等等机会很多，但挑战也大，换手率会高。产品品质有明显优势的项目将更容易在激烈的市场竞争中胜出。