短期看，降房价只是一个美好的传说
2010新年伊始，随着中国经济回升态势逐渐稳固，中央政府开始了新一轮调控房地产市场的举措，近期轮番出台了一些调控措施，如“央行上调存款准备金率”、“国务院11条”和“住建部6项任务”等。大家关心，这些措施出台能够使高涨的住房价格降下来吗？带着这个问题，我们不妨认真地分析一下这些政策。我的观点很明确，短期看来，降房价只是一个美好的传说。
首先，需要声明两点：第一：我个人也坚持认为当前住房价格普遍偏离了老百姓承受的范围，特别对于北京、上海、深圳、杭州等一些城市，住房价格畸形发展，远远偏离了在对应城市谋生存、求发展的人群的收入水平，这些城市的房价不仅高，而且是太高了。第二：我个人也希望房价能够稳定下来，让居者有其屋，大家都能住上自己满意的房子，圆一个住房梦。
但是，为什么说短期看来，降房价只是一个美好的传说。原因很简单，我国城市商品住房的价格这一轮上涨最早可以追溯到2004年的下半年，房价上涨的导火线是哪一年国家新调整了土地招、拍、挂的出让方式，从那一年以后，房价基本上是一浪接一浪就涨开了。经过6年的房价上涨，整个社会的利益分配格局、资产结构已基本达到一种平衡状态，银行、政府、机构、开发商、投资客、部分老百姓等群体和组织已经深深地陷入和融入这个领域。银行大量持有土地、房屋等信贷资产，政府依赖卖地带来的土地财政收益，机构和开发商要么持有土地，要么正在开发高价拿地后的房地产项目，投资客或许中、高价位持有房产等待升值，部分老百姓可能用毕生的财力正高价持有住房。这个状态造成结果是，若房价大幅下降，这些群体利益都将大受影响；若房价大幅上涨，这些群体利益都将大幅受益。一损俱损，一荣俱荣。房价问题可能已经是社会不同利益群体和阶层的根本利益问题，价格的调整预示着利益群体和阶层让渡和分配社会财富的博弈。所以，短期看房价下降几乎不可能，大幅下降更是天方夜谭。房价下降只能是一个过程，漫长而复杂的过程。
让我们分析一下近期出台的调控政策，先看看央行的上调准备金率。这个政策直接的结果是造成央行回笼3000亿人民币资金，考虑杠杆效应可能扩大到10000亿人民币，这个政策另外可能带来加息的预期。这个政策对银行业是一大利空，对于房地产业短期内会带来一定的恐慌和波动，但本质上难以撼动当前房地产市场的格局。对房地产业的影响主要从两个方面，一个方面看对房地产开发商的影响程度，这个政策出台可能会对开发商获取贷款的难度增加，贷款难度增加开发商的资金量可能就会紧张，从而也可能造成一些项目的开发进度缓慢甚至停滞。开发进度缓慢和停滞有两个可能的后果，一是开发商实在扛不住了，降价售房、变现资产从而缓解资金紧张；另一个后果是商品房供应量锐减，房子少了，房价有可能提高。但是我们也要承认，仅仅一个调整存款准备金率或者上调一两次利率就要达到让开发商因资金紧张而扛不住的地步几乎是不可能的，因为现在土地市场的格局已经发生变化，2008-2009这两年在土地市场折腾的主要国有大中型企业和上市企业，不是小民营企业，手里有的是资金，而且融资贷款的管道很丰富。另一方面调整准备金率和调整利率对老百姓的影响却比较大，直接提升了老百姓的购房成本和压力。所以，这个政策即使带来央行对利率的调整，国家也可能要保证购房人的利益或者是首次购房人的利益，利率调整可能是单边和有针对性地调整。
再看看所谓的“国11条”，国11条主要涉及5个方面，11个具体措施。第一条措施是“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设”。第九条措施是“力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。第十条措施是“中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果”。这三条措施可能涉及保障性住房的建设问题，问题的关键是谁来建设？谁来投资？如何加快？如何调动积极性？在我个人理解，要想加快保障性住房的供应，需要政府安排大量的专项资金，政府的专项资金从何处而来，无非靠税收、靠卖地，靠发行国债等管道来筹集。我们不妨再深入一些分析，政府的税收增加不仅需要政府新增许多税种，而且需要整个国民经济宏观向好和繁荣才能实现，从根本上税收是取之于民。所以，税收能否增加关键看民是否富，民富不富恐怕不同的社会阶层有不同的理解。第二个政府可能的筹集专项资金的管道是卖地，这是一个毋庸再赘述的话题，土地财政是地方政府财政收入的主要特点和支柱。多少年来，一些地方政府在当地工农商业不太发达的现实条件下，靠卖地建起了政府办公大楼、靠卖地支付了公务人员的工资支出等情况已经是常态。但是，问题的关键是，卖地已经很多年了，可以卖的地已经非常有限了。看来不断地推高地价可能是维持地价收入平衡的一个办法，但是低价推高了，房价肯定要水涨船高，靠卖地款再建保障房平抑房价看来是一个矛盾的做法。第三个政府可能的筹集专项资金的管道是举债，据说近20年来，我国政府只有一年实现了政府财政收支盈余以外，其他年份全部是财政赤字。举债问题关键是能举多少债？估计不会很多。所以简单看来“国11条”中的这三条措施说的容易，具体干起来是时间紧、任务重。
“国11条”中第二条措施是“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率”；第七条措施是“进一步加强土地供应管理和商品房销售管理”；第六条措施是“继续整顿房地产市场秩序”；第八条措施是“加强市场监测”。这几条措施不妨这样理解，加快卖地节奏，加快土地转化成产品的节奏，不要屯地，不要屯房，不要捂盘惜售，不要恶意抬高房价。这几条措施出发点是好的，但是要想把房价降下来几乎不可能，能稳定住房价已经实属不易了。加快卖地节奏、加快土地转化成产品的节奏，实际上从市场供求关系角度出发，靠增加土地供应量、增加商品房的供应量，把高房价打压下来，这其实是一种天方夜谭的想法。原因很简单，这其中的制约因素很多。我国有18亿亩耕地保护的红线，再加大土地供应，也很难触及土地供应的红线，即使地方政府睁一眼闭一眼放松土地利用的监控，新增的可用于住宅建设的土地也是十分有限和宝贵的。另外，要卖地就要有人卖地。现在的地价水平不低，中小民营企业根本无力支付地价款，所以现在能参与买地的企业基本上都是央企或者有央企背景能弄来银子的大型国企，加快卖地节奏实际上是加快了这些企业的土地储备，不断形成和进一步加深了土地资源的集中和垄断，这样以来中央政府出台这项措施的初衷可能就不能实现，因为土地被少数的寡头企业囤积起来，实际的商品房的供应量并没有加大，相反房价却不断被人控制。
再说说“不要屯地”，这也是很复杂的很难操作的问题。什么叫屯地？什么叫土地储备？什么叫前期开发准备？这都是模棱两可、模糊不清的概念。假设开发商前期资金紧张，土地虽然围起来了，但是半年没有开发政府就能无偿收回去吗？如果屯地了，政府要收回，怎么收回？与土地相关的一系列法律关系、经济关系、权属关系如何解决？恐怕都是很难解决，很没有操作性的问题。再一个问题，谁来查处屯地问题？是地方政府，还是人民？我们不妨想想，能屯地的大部分都是大背景、大资金的企业，所囤积的土地或多或少还会收取一定的土地款，缓解地方财政。如果把土地无条件收回了，恐怕没有几个部门愿意干这种出力不讨好的事情。我们常常会在报纸或者电视看到许多关于XX县市XX土地囤积多少年不开发的报道，但很少看到因屯地被无偿收回的报道，这其中必有缘由。
“国11条”中的第三条措施是“加大差别化信贷政策的执行力度”，第四条措施是“继续实施差别化住房税收政策”，第五条措施是“加强房地产信贷风险管理”，第十一条措施是“进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制”。这几条措施本质上是用来缓解老百姓的购房压力，并没有涉及房地产市场的供求关系和价格决定机制等问题，基本上对房价的变化不产生什么影响。
我们再看看《住房建设部》新近出台的“六项任务”，其内容是这样：一是进一步加强住房工作，促进人民群众住有所居；二是提高城乡规划水平，促进城镇化健康发展；三是继续推进建筑节能和城镇减排，提高发展质量和效益；四是认真履行市场监管职责，为住房和城乡建设创造良好的市场环境；五是继续做好法规和建设标准完善及改革工作；六是关于党风廉政、精神文明和作风建设。上述六项内容我也认真地研读了一番，实在没有看出能够遏制住房价格过快上涨甚至降房价的办法出来。
总之，就当前情况，上述调控政策的出台短期看，降房价只是一个美好的传说。
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