房市2010
又到了岁末年初的交替日子，2010年房地产市场如何变化和发展成为大家热议的话题。2009年中央经济工作会议基本上从政策层面为中国经济发展粗略地圈定了方向，姑且不谈执行和政策落实得怎样，我想2010年房地产市场总的来讲向好的因素还是多一些，良好的发展态势还是比较期待的。
一、投资
2009年二季度以来，全国的一些大城市房地产开发投资比较火爆，开发商拿地的热情比较高涨，许多城市的地王记录均被打破。打破地王记录的大部分都是一些“国”字头的公司，这可能主要原于国字头的开发商现金流比较充沛。以北京为例，3-4季度北京市成交了许多中等规模以上的地块，许多地块成交价基本上都是起始价的2-3倍，而土地中标者大部分都是国有公司或者国有上市公司。国企竞相拿地的局面目前仍然还在持续，2010年土地市场会发生怎样的变化，我想可能是这样的发展轨迹：
（1）由于“惯性”的作用，2010年1-2季度，大中城市的土地市场仍然会比较活跃，可能仍然会有新的地王产生，拿地的主力军仍然是央企和国有上市公司。但是，从当前媒体报道的一些信息看，中央政府发出了变“抑制”为“遏制”房价的信号，相信在近期或者2010年的1-2季度会出台一些具体配套性政策，这些政策真正传导到土地市场可能会在3-4季度，所以估计2010年3-4季度，土地市场的活跃程度可能会降温，地价的高点应该在2010年1-2季度。
（2）象北京这样具有特殊意义的首都城市，由于城市可供开发的建设用地相对有限，所以未来的几年，土地的供应以及商品房的开发重点将围绕通县、房山、顺义、怀柔这样的远郊城镇和城市轨道交通的沿线发展，目前上述区域内的地价虽已经被抬高，但是相对于中心城区的土地价格还有很大价值区间，有明显的比较优势，所以这些区域内的地价还会快速上涨。这样的城市除了北京以外还有上海、深圳、杭州等一些流动人口较多，人口数量聚集比较明显的城市。
（3）“屯地”问题将进一步突出，政府也可能会出台进一步打击“屯地”的政策措施。由于现在土地价格经历2009年的快速上涨，快速上涨的土地价格又推动房价的快速上涨，市场接受高地价和高房价毕竟还要需要一定的过程，所以，虽然开发商拿到了土地，成交地价相对新的地价水平有一定的优势，但是开发商大都非常清楚，现在的地价和房价确实超越了一般市场意义上的水平，如果盲目进行投资和开发，那么动辄20亿、30亿甚至50亿的地价款需要先行发生，还需要投入一定的建安成本和开发成本，那么这个风险是比较大的，所以，我认为2009年度拿地的开发商们一般都不会立即进行开发，观望的成分会大一些。反过来，由于开发商的观望，则会导致投入市场的建设用地资源进一步稀缺，可能又导致地价和房价的高涨。
（4）“投资型”、“保值型”房地产购买人日益泛滥，现在的高地价和高房价的相互演绎，与投资型和保值型的房地产购买人不无关系。由于媒体的疯狂宣传、开发商的运作和一些地方政府的利益主导，造就了城市“恐慌型”购房人群，这些人群如果单从收入和家庭资产情况看是不能承接目前的高房价，但是由于一些“合力”的影响，使得这部分人群从“等待”到“观望”，从“观望”到“迷茫”，从“迷茫”到“蠢蠢欲动”，从“蠢蠢欲动”到“恐慌”，从“恐慌”到“疯狂”。这些人义无反顾的加入到了购房大军，成为了投资+保值型的购房人，而真正的投资客目前可能正忙着出货。2010年这种“投资+保值”型的购房人可能要特别注意了，由于现在城市中心区的房价高位运行已经很长时间，房价与租金的比已经远远超出了国际通用标准，房子的价格和本身能提供的使用价值已经倒挂，所以继续投资购买大城市中心城区的购房人可能会面临更大的风险。
二、消费
由于大量投资客和“刚性”需求者的存在，2010年的住房消费仍然会比较活跃，但是结构性分化会更加明显。
（1）由于房价的高涨，买房逐渐成为社会少部分人群关心的事情，有关部门不是也有调查报告出台，现在城市居民能承受目前房价水平的可能不到25%，更有甚者说国家副部级官员都不能承受当前的高房价。暂不说这些调查和言论真实性如何，毕竟我们还没有听说那个副部长因为买不起房睡到大街上。但是，我想我们不得不承认，由于高房价的影响，现在买房的问题确实是一些少数社会群体能玩的游戏，大部分有住房困难的群体已经被商品房边缘化了，只有坐等政府的政策房了，2010年的买房大军将更加凸现这一边缘化趋势。
（2）“两极活跃、中间萎靡”的住房消费形式将是近一段时间住房消费的主要特点。2010年，象北京、上海这样的大城市，低总价、小面积和豪宅将仍是住房消费的主力产品，而象中间区域内的以北京为例总价在250-400万的房子可能成为滞销产品。北京这样的城市，城市核心区无非这么几个地方，如天安门-西单附近、国贸、金融街、中关村、亚奥村等，这些区域内的房产，其地理位置不具备复制性，所以住宅产品的销量一直比较好，并且能稳定持续发展。而象一些所谓“泛核心区”的房产，同质化程度比较高，无论是新房还是二手房，其竞争都比较激烈。而另外一极则是豪宅消费比较活跃，比如城市别墅，比如历史文化比较显赫的名胜古迹周边的房子，都具有很好消费卖点，2010年将仍然会保持活跃。
（3）城乡结合部的房产、轨道交通附近的房产将更加活跃。由于价格的导向作用，2010年北京、上海这样的大城市城乡结合部以及轨道交通附近的房产消费将比较活跃，这些房子将使一些既要居住舒适度又要居住环境也要兼顾时间距离的人群得到满足。以房山区的长阳和良乡为例，由于2010年底要开通轻轨，房价均已经突破万元大关，销售量也比较庞大。
（4）二手房、次新房的交易会越来越活跃。房子是居民安身立命的场所，但凡有点经济实力的人，估计能买得起房的不会选择租赁，所以二手房市场将会更加活跃。
三、房价
由于上涨惯性的作用，在2010年的1-2季度，房价仍然会继续快速上扬，相信随着中央政府一系列“遏制”房价的政策出台，在2季度以后，中心城市房价快速上涨的势头应该会有所收敛。由于中心城市的高房价和周边城市的房价价差进一步拉大，所以2010年二线城市、三线城市甚至部分人口和经济较发达的县城的房价将有一个补涨的过程。近日我从北京周边的中小城市和县城的房价调查看，比如北京南部的固安、涿州、高碑店、廊坊等城市，大部分市县的房价相对于三个月前都有近30%以上的涨幅。2010年国家的遏制房价政策和房价上涨之间的博弈，可能是明年房地产市场的一场“好戏”。
四、政策
有人说：中国的房地产市场就是一个政策主导型市场，市场手段已经在房地产市场中失灵。我看这句话可能有一定的道理。这与中国的国情密不可分。我国现在面临生产建设和土地保护双重问题，生产建设需要土地，没有土地，一些厂房、建筑物将无法承载；但是土地越来越减少，将影响国家安全问题，这个问题的确很难协调。2010年中国的房地产政策可能要面临重大调整，为什么，因为现在的人地矛盾、人房矛盾比较突出，地方政府的土地财政与房地产开发也密切相关。这些矛盾不能很好解决，将影响经济的长远发展。2010年房地产政策可能要调整的方面有：
（1）房地产金融政策，这里主要涵盖房地产开发商的开发贷款政策和居民住房消费按揭贷款政策两个方面。个人认为，这两个方面只能是越来越紧，估计在明年的下半年，住房按揭贷款的利率会有所调整，开发商获取开发贷款的审批可能会更严格。
（2）保障性住房建设政策，从结构上看，国家可能会出台更多的有利于建设保障性住房和低价位普通商品房的政策。比如鼓励开发企业参与这个领域的开发，从政策上减免税费或者提供政策专向贷款等，以达到解决中低收入人群的住房困难。
（3）土地综合治理政策，2010年国家可能出台更多的打击“非法倒卖土地”、“屯地不开发”、“捂房不销售”、“违法违规销售”、“假按揭贷款”等方面的政策，房地产预售制度的信息化披露可能会更具市场化和有现实意义。
（4）集体土地的流转政策，2010年国家为解决人地矛盾，将会加快集体土地的流转节奏，出台更加具体、更加有操作性的政策。
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~