住建部的原罪诞生了“中石油团购”的怪胎

——中石油团购是经济上的进步、制度上的退步

 

如果中石油购房的员工看到网络上的口诛笔伐，一定会这样嗤之以鼻：我们合法拥有一套自己的住房有什么错？神经病！

诚然，中石油的团购让近千名员工圆了在北京安家置业的梦想，这无疑是社会的进步，是家庭幸福的依托。但是从国家的宏观层面来讲，这只是经济上的进步，却不是制度上的进步。

第一，更多的人合法拥有自己的住房，这是国家经济发展的结果，这无疑是进步，用“红眼病”和嫉妒心来度量它实为不妥。

第二，中石油能够做到，为什么别的企业做不到？或者说，为什么别的企业或者组织不愿意做？比如地方政府，比如住建部。

大家会说，大多数的企业没有这个能力，没有中石油那么强大，所以做不到。但是，我们要知道，地方政府的实力对于开发商来讲，要比中石油更加有实力，只是他们不愿意做。

地方政府能够怎么做？我在去年《楼市之危，机遇乍现》（后附全文http://blog.soufun.com/21199003/2504577/articledetail.htm）的博文中阐述过：地方政府在楼市低迷的时候，可以利用市场化的手段：招标购买经济适用房、限价商品房或者廉租房。招标但是并不一次性投资而是充当一个团购的角色，谁的出价低，就优先购买、圈定谁的房产，压低开发商的利润空间，再通过土地出让金和税费的反哺或者优惠，转化为经济适用房或者限价商品房。这在去年冬天开放商资金链即将断裂的形势下，就会跟中石油团购取得一样的效果。最终将购房资格公开公平的让给城市中低收入群体，使得城市中更多的人能够住上满意的房子，这才是社会整体的进步，是住房保障制度的进步，而不是个别企业员工少数人的福利。

住建部能够怎么做？中石油团购事件让全国人民都看清了一点：市场中是能够买到极其便宜的房子的，房子的成本是很低的，水分是百分之七八十的，只是这个水分绝大部分被开发商自己攫取了，市场的异化让竞争机制变得软弱无能。

谁是房地产市场和产业制度的构建者？是住建部。如果房地产行业有原罪，那么一切的原罪都应该由住建部和地方政府来承担，是产业政策的漏洞百出和地方利益的无限放大让企业得以投机钻营，然后再收买私有政客让政策变得更加破烂不堪。以至于宏观调控成了空调，房地产行业的高房价成了怪胎，为千夫所指，万人唾骂。可是，我们却不能否认这个行业对于人民生活的贡献，否则我们如何能够住上房子？住上更好、更满意的房子？

产业政策是房地产行业的核心政策，如果住建部始终坚持纯粹的保障性住房和商品房并举的政策取向，如果住建部能够在“楼市之危”中，抓住“调整房地产行业供给结构”的机遇，拟定政策，鼓励并要求地方政府将空置商品房转化为保障性住房，彻底扭转保障性住房缺失的高房价根本，那么今春以来新一轮的房价暴涨就很可能不会出现。三折、五折买到称心的房子可能是今年全社会的一大亮点，住房需求得以更加健康的释放，国家经济发展将会更加的健康。

“调结构”是更好的“促发展”。笔者认为，这才是科学发展观。盲目的发展、保八的发展，仍然是中国官僚的政绩观，绝对不是科学的发展观。

笔者呼吁：住建部该彻底修订产业政策和相关的一切制度规范，并协调配套的财税、金融政策，给房地产行业健康发展的政策环境，让房地产企业感受社会价值的荣光，让大多数公民能够像中石油的员工一样，买得起满意的住房。

 

后附《楼市之“危”，“机”遇乍现》全文（发表于2008年10月21日）：

http://blog.soufun.com/21199003/2504577/articledetail.htm

 

房贷新政之后，中国的楼市进入调整。一年之后从深圳、广州蔓延到全国各地，救市之声鹊起。先不说救与不救，就说说危如累卵之下，如何让楼市健康的持续的发展，如何在危机之中发现机遇，这是我们市场参与各方的使命和责任。

第一，结构调整的机遇：保障性、政策性住房迎来了大发展的机遇。

楼市调控3年了，房贷新政之前基本上属于“空调”。地价、房价不断刷新纪录，再创新高。价格逐渐背离了真实的刚性需求、泡沫越累积越大。

真正符合刚性需求的保障性住房在市场中的数量虽有提高，但是被更大规模的商品住房稀释，加之配套、交通、环境等瓶颈的制约，其保障性大打折扣。

当前开发商资金匮乏，根源在于绝大部分中小开发商无法取得“开发贷款”，在预售之后又因为市场低迷、不能通过销售快速回笼资金。如果楼市大幅度降价，由于企业之间的时间纵向联动性，必然造成一个客户观望的真空期，这个时期最黑暗，成交最低迷。也是开发企业最困难和陆续破产的时期。此时，政府可以集中一定的资金，通过合法授权，采用透明的、招标采购的方式，通过竞价降低成本，低价“团购”住宅，将之转化为保障性住房。

此过程利用了政府的信用，盘活了项目，不至于烂尾，保障了市场供给。也挤压掉开发商的暴利，回归住宅的民生功能，刺激了市场需求的快速释放，快速度过市场“黑障期”。

第二，制度的机遇：期房预售制度可以变更为现房销售制度。

市场高亢的时期，预售期房的弊端已经暴露无遗，容易导致社会资源的巨大浪费并且带来大量的社会问题。现房销售制度由于担心供给的短暂失衡导致市场的剧变迟迟无法推行。

而今年由于成交低迷，市场积压了大量的住房，空置率已经创造今年的新纪录。这为推行现房销售制度创造了绝佳的市场时机。就是在项目挂牌之前就确定现房销售制度，未来1-2年内，市场的供应还是充足、有保障的。同时，这也是稳定市场、保持供需相对平衡的绝佳政策取向。

第三，产品的机遇：毛坯房市场可以向成品房高速迈进。

市场价格大幅度下挫将造成市场人气的进一步流失。如果预期改变剧烈，市场转暖的时间将会延长。而成品房可以带来三大好处：

1、稀释市场价格信号。装修成本计入总价，房子性价比提高，而价格波动较小。

2、可以适当延长产品供应周期，跟现房销售制度配套推进，市场低迷时期改变市场供需比例，避免过大的失衡导致楼市继续一泻千里。

3、集约化装修，跟国际接轨，极大地节约了资源，绿色环保、利国利民、功在千秋。

冬天不是平静的季节，白雪皑皑之下，生命之力量仍然蓄积着、萌动着。就让这股力量更猛烈些吧，铺好我们的未来之路。

冬天到了，春天还会远吗？