七日地产：浴血“地王”鬓染秋霜

                                       （8月17日——8月23日）

 

 

成本偏高难解套 旧地王过半未入市

 

诗曰：

醉里挑灯看剑，
梦回吹角连营。
八百里分麾下炙，
五十弦翻塞外声，
沙场秋点兵。
马作的卢飞快，
弓如霹雳弦惊。
了却君王天下事，

赢得生前身后名。

可怜白发生！

 

    辛弃疾一首《破阵子》低吟浅唱，道出了边关征战的苍凉与无奈。“了却君王天下事，赢得生前身后名。可怜白发生！”更是从局外的角度勘破了帝王的生存逻辑——为一世浮名，龙争虎斗，黄沙百战穿金甲，不破楼兰终不还，最后英雄迟暮，方知用所有的赌注去赢得的，不是江山，不是社稷，而是鬓间的一缕华发……

 

      如果用历史的技法梳理中国房地产的编年史，2009的地王和几千年来的帝王何其相似：都是为了拥有土地，都是不惜以命相搏。拥挤的竞拍现场，他们忘情地把手里的牌子一次次举过头顶，那一刻，他们笃信，生命是短暂的，声名是久远的。“地王”的美誉比陈年的美酒更让人心醉。

 

      年初以来，全国天价地王频现，北京“广渠路地王”、上海“金地地王”、广州“珠江新城地王”、“大学城地王”等新天价“地王”的诞生直追2007年的“地王时代”。中原地产日前公布的一份研究报告显示,在该机构监测的12大城市40家开发商自2003年以来获得的270块土地样本中,有高达57%的地块尚未推向市场,该机构甚至在分析报告标题中断言“地价透支房价,半数地王难解套”。

 

     土地招拍挂制度实行以来,开发商获取土地的信息大量被暴露在阳光之下。中原地产研究中心对知名开发商自2003年到2009年上半年获取的270幅土地的当前状态调查发现,270幅地块中除去在售和售完状态的土地,有57%的土地尚未入市。其中有27%的土地还处于待开发状态,30%处于规划在建状态,尚未形成实际销售。

 

    知名发展商历年在公开市场获取的土地数量以2007年最多,占到整个样本数量的45%。按照土地开发周期两年时间计算,2009年应该正是2007年土地全面入市的时间,但从样本数据看,仍有20%的土地处于闲置状态。

 

     中原地产数据统计显示,在被作为样本的18幅2007年“地王”中,除去4幅地王已退地,另外14幅“地王”中有7幅处于闲置待开发状态,7幅地块的楼面地价占当前周边楼价比重接近90%,其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。3幅平价甚至亏本开卖的“地王”地价占房价比接近80%,如此巨大的土地成本迫使2007年“地王”多数处于闲置状态。

 

    旧地王的烽火未灭，新地王的狼烟又升，开疆拓土，攻城掠地，老去的是人类的历史，不变的是人类的虚荣，今天的地王像古代帝王一样不计成本的“拿地”，日后也必像古代帝王一样在浴血赢得的土地上独自嗟叹——一切并非当初想象中的美好，而鬓间又染上一抹暮然的秋霜。

 

诗曰：

道德三皇五帝

功名夏后商周；

英雄五霸闹春秋，

顷刻兴亡过手！

青史几行名姓，

北邙无数荒丘；

前人田地后人收，

说甚龙争虎斗。

 

深圳房企巨头酝酿大幅提价

 

    1905年，24岁的毕加索信手在画布上涂了一些油彩，几天后，人们在画中看见了一个眼睛里结满忧郁的蓝衣少年。100年后，这幅《手拿烟斗的男孩》在伦敦拍卖行以令人窒息的1.04亿美元成交，成为世界上最贵的名画——道理很简单，因为世界只有一个毕加索，因为毕加索永远不会醒来。

 

    物以稀为贵是当今社会的商业逻辑，稀缺性让商品的价格如野马脱缰，疾走嘶风，上海证券报日前获悉，某大型房地产开发企业酝酿对深圳在售楼盘大幅提价，幅度至少在10%左右。因为他们发现，深圳可供出让的土地已经越来越少。

 

    该企业一位人士透露，负责具体定价战略的部门上报的调价幅度超过10%，但决策部门认为还有更大上调空间。随后，记者致电该企业在深圳的一典型楼盘，销售人员称，根据最新公司会议精神，从下周一开始，原有的10万元/套的优惠额下降为5万元/套。初步提价策略已经开始落实。

 

　　 另一家准备上市的深圳房企则表示，他们的楼盘价格近日已经有过一次上调，新盘价格还在研究中，定价策略将跟随前述龙头房企。

 

　　导致一些企业酝酿大幅调价的主要原因是深圳日益紧张的商品房供给局面。此前，有土地专家向本报记者介绍，深圳年初以来的纯商业住宅用地几乎“零供给”。从总量上来看，目前存留在地方政府手中的可出让土地只有375平方公里，如果以每年35平方公里的速度去化，深圳土地可能在10年内消化殆尽。深圳市土地房产交易中心相关人士也坦言，深圳确实面临难以为继的土地出让局面。

    另外，消息人士称，银行按揭实际上并没有严格按照银监会要求执行，一般二套房贷还可以贷到首付三成，利率下调20%。这导致需求热度仍然存在。

 

    本质上讲，艺术品的价值永远无法用货币来衡量，就像世界上最精确的光学天平也不能称量思想的重量。但对于艺术珍品，人们愿意付出高昂的代价以便获得收藏的机会，这体现了人类作为高级物种的特殊趣向，对日常生活没有丝毫影响；房子建在土地之上，使用寿命近百年，从时间的角度看，土地和上面的房屋几乎是不可再生资源，完全有理由涨价，但合理的事物却不一定合情，在以人为本的社会，如果人们难以取得生存所必须的房屋，不能靠正常的收入换取一片屋檐躲避风雨，那么再正确、再合理的经济规律也失去了存在的意义。

 

开发商或被逼公开土地成本

   

    力拓间谍门悬念叠起，疑窦丛生，中国铁矿石进口量占据了世界铁矿石的50%，作为最大的买家，在进口铁矿石价格谈判上却失去了话语权，随着中国政府以强悍的手段加以整肃，商业秘密一词便被媒体频繁提及。

 

     对于房企来说，成本是最大的商业秘密，尤其是地价占房价的比重，更是被视为核心商业秘密而受到保护，但最近，一份由中国土地勘测规划院拟定的房地产项目土地成本公开一揽子建议已经成型，并将递交至国土部土地利用司及政策法规司。这表明，开发商将被逼公开和成本有关的核心秘密。

 

    房地产项目中究竟地价占到多大的比例，一直是开发商不愿明明白白告诉购房者的。在不久前，为了回击开发商愈演愈烈的“高地价推升高房价”言论,国土部公布了“全国105个城市620个房地产项目地价占比房价平均为23.2%”的相关调研，尽管该数据在公布后被部分开发商质疑，然而在中国土地勘测规划院看来，能公布出来就是一种进步。

 

　　“就我个人认为，不光是土地成本应该公布，税费成本、项目规划这些属于政府层面审批的东西都应该公布。”参与此次一揽子建议制定的土地勘测规划院专家告诉记者，如果要求开发商公布自己的建设成本是不现实的。但从技术层面上看，公开属于政府收缴及审批的土地成本、税费成本以及项目规划并不困难，而根据政府信息公开条例，地价等政府信息也不应该被视为保密数据。

 

　　据了解，上述一揽子建议目前还没有得到土地利用司的相关批复，进入政策讨论环节尚需时日。但一旦讨论通过，未来每个房地产开发项目的地价信息都将在销售之初被逐一公布。

 

    世界上有些秘密是不能公开的，因为那关系到国家经济的命脉和国家的安全，譬如中国铁矿石谈判的底牌；世界上也有些秘密是必须公开的，因为那关系到人民的安身立命，譬如房子的成本。