房地产何以成了货币泡沫的宣泄口？

章林晓

前几天的文章中曾说：这些年来我国房地产价格之所以会出现世所罕见的超高房价收入比，关键之一就在于我国房地产市场成了国际利益格局调整的“出气筒”，成了货币泡沫的“宣泄口”。有读者就此发问：早不出晚不出，为何惟独近几年房地产成了国际利益格局调整的“出气筒”？同样是高档商品，为何是房地产而非汽车成了货币泡沫的“宣泄品”？

冰冻三尺，绝非一日之寒。要想说清楚这个话题，我们不能就房地产而谈房地产，还得从经济“货币化”说起。经济货币化有各种各样形式各异但本质相同的定义，主要是指相对于自给自足的物物交换而言，货币的使用正在日益增加，也就是说在交易过程中可以用货币来衡量的部分的比重越来越大，它可以用广义货币M2占GDP的比值(M2/GDP)来表示。

近些年来，经济学家通过对60年代世界主要国家经济货币化进行分析比较，得出一致结论：经济货币化比率的差别基本上反映了不同国家的经济发展水平，货币化比率与一国的经济发达程度呈明显正相关关系。

从货币银行学角度看，我国始自上世纪八十年代的经济体制改革，就是一个经济货币化的过程，而且从M2/GDP这个货币化指标看，我国经济货币化增长态势十分凶猛，也就是说，货币关系作为经济关系的存在形式在我国已得到了相当程度的深化与泛化。以1998年为例，美国经济货币化指标仅为0.67，而我国已经是1.32。这就是说，经济发展水平并不发达的中国，在经济货币化指标上，早就名副其实地“赶超英美”了。经济货币化指标的突飞猛进，其背后实际上是我国货币供应量的超常增长。

譬如1984年，我国货币供应量的增长率（M2）达到了35%，至1988年一直超过20%。 货币供应量如此狂飙，物价焉有不涨之理？现在，上了点年纪的人，依然都会清楚记得1988年严重的通货膨胀，最终导致城市居民掀起了一场轰轰烈烈的商品抢购浪潮。

从1991～1996年，我国的货币供应量再一次以超常的速度增长，货币供应量（M2）的平均增长率超过30%，1994年最高点甚至达到了48.9 %。相应地，1991～1996年的物价水平上涨幅度远远超过了1988年，如1994年的通货膨胀率按消费者价格指数计算为22%，且通货膨胀率连续多年都在10%以上。

不过，上个世纪九十年代初期货币供应量的狂飙，并没有相应出现1988年那样的抢购风潮，这关键在于随着科技的进步和大量的投资，我们的产能上来了，在某些领域甚至出现了产能过剩，如一些家用电器和日化产品，由于供大于求，在总体物价水平迅速上升的同时，这些产品的价格却一直在下降。

同样是高档商品，为什么是房地产而非汽车成了货币泡沫的宣泄品？这个原因同上面所说的道理其实是完全一样的，汽车价格之所以没有因为需求的强劲而高涨，而住房价格却在呼呼飙升，关键在于供给的状况不同，汽车的供应不但没有瓶径制约反而是产能过剩，而住房的供应却受到我国人多地少这个特殊国情的制约。试想想看，如日本、香港等人多地少的国家和地区，经济虽然如此发达但其人均住房面积又有多少？

那么，为什么早不出晚不出，惟独近几年房地产成了国际利益格局调整的“出气筒”？这关键在于两个方面：一是为历史而“埋单”，二是迫不得己的选择。

首先是为历史而“埋单”。房地产成为国际利益格局调整的“出气筒”，其实并非是最近几年的事情，而是这些年来一直都存在的事实。大家试着以五年为期或者三年为期往前推算，回忆一下当年的房价是多少？

各国货币化过程的历史经验表明，当前我国经济中所出现的许多问题，包括房价的高速飙升，都是货币化过程所引起的经济高速增长后的通病。当前我国许多经济政策其实都是在为过去高速货币化所带来的一系列问题而埋单。

按照货币化的本质定义，即一国国民经济中用货币购买的商品和劳务占其全部产出的比重及其变化过程。从理论上分析，不论金融或经济发展到什么程度，总存在着一部分为自己消费而生产的产品或服务量，所以，货币化比率不可能大于1，其最高值或极限值只能是1。但是，我国在1998年却达到了1.32，这说明我国要为此而埋的“单”会更大一些。

其次是迫不得己的选择。2008年12月末，我国广义货币(M2)余额47.5万亿元，国内生产总值（GDP）为30.067万亿元， M2／GDP货币化指标是1.58。这说明最近几年我国货币化速度已经有所减缓，但是，非常不凑巧的是我们遇到了百年不遇的经济危机。在今年的全球印钞浪潮中，为避免更大的损失，在货币政策上，我们只能是顺势而为，而绝不能逆势而上。

当年为减轻东南亚金融危机给我国经济增长带来的压力，我们启动了教育产业化、医疗市场化、住房分配货币化。这“新三座大山”的造就，其实质就是在当时形势所迫之下为货币泡沫所寻找的出路。今天我们难道还忍心再制造几座这样的“大山”吗？

现代金融的核心功能是配置风险，金融不能消灭风险，它只能是转移风险，分散风险。在国际利益格局特别是金融格局的大调整中，房地产成为“出气筒”，既是一种历史上早就存在的事实，也是当前 “两害相权取其轻”的一种迫不得己的选择。当然，在作出这种选择时，我们千万别忘了给在货币泡沫浪潮中挣扎沉浮的“穷人”，送上一只“救生圈”，即保障性住房。

文章已发2009年7月27日《中国房地产报》，发表时有删改。