政府整治捂盘惜售顽疾须多管齐下

吴其伦

针对当前商品房销售中“少量多批”“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。

北京市住建委前天宣布，下月起，未售商品房的拟售价格及拟开盘时间必须向购房者明示。市住建委相关负责人表示，这次规定主要针对的是前段时间出现的捂盘惜售现象。

由上述两市出台防止捂盘惜售政策的动因来看，政府已将平抑房价作为重要工作来抓。这对于民众及房产业来讲，无疑是一大喜讯。可从政策的着力点来看，仅靠这样的政策万难以达到预期目的。

2005年底，销售火爆，房价逐日上涨。北京市建委当时分别与开发商谈话，要求开发商不要随风涨价、捂盘惜售，甚至在现场放出“狠话”：如果拿到销售证不开盘，我们来给你们卖房；

2006年5月，北京市建委做出规定：开发商自领取预售许可证之日起3天内必须开盘，并应按整栋对外销售；囤房不卖、捂盘情节严重的项目，将由市建委要求开发商上报每套未售房的价格，并在房产交易网和有关媒体上公布，所有未售房屋都必须按公布的价格出售，使开发商失去对项目价格的控制权。

2007年9月份，上海市房地局出台的规定明确要求：超过3万平方米确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。比如一个10万平方米的大盘，在首次预售后，第二次预售必须要大于或等于3万平方米。同时，开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制，根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3～10个工作日内必须对外开盘销售。

尽管相关规定甚为严厉，相关政策也比较明晰，可狡猾的开发商总能想出对策，捂盘的开发商干脆不领销售许可证。市场低迷时，房地产开发商竞相加快推盘速度和营销力度；市场火爆时，即使违背规定，也有很多开发商捂盘惜售，可没有谁真正的被严厉处罚过。所有这些都是政府整治捂盘政策难以奏效的真正原因，笔者以为，欲整治开发商捂盘惜售，除了政府现行政策外，还须多管齐下。

一、政府应明确发出平抑房价的信号。政府在前期历次调控中的态度都是稳定房价，直到今天仍然如此，这种态度对地方政府的执行及新闻媒体的导向都产生不利于房产调控的影响。因而，开发商得到了这样的信号：政府不希望房价下跌，房子肯定不愁卖，故其屡提房价，并捂盘惜售以图获取更高利润。

二、出台预售款监管政策或直接取消商品房预售制度。在开发商的资金链上，预售款是其比较重要的一环。若政府能出台预售款监管政策，如实行第三方监管、降低预售款比例（10%或更低）、以合同约定的方式确认客户的购买行为（预售款放在客户与房产公司共同开立的帐户处，如客户违约则按合同承担赔偿责任）等，或者，直接取消商品房预售制度，则开发商将尽可能早的推盘以图盘活资金。

三、严格控制房产开发期间的贷款投放，建议提高项目资本金比例。开发商使用的应该是中长期资金，任何一个楼盘的建设都不是在一年所能完成的，从获得土地开始，用银行贷款对开发商是极为不合适的。而正是房产开发期间的贷款投放，令开发商在资金充足的情况下得以从容地捂盘惜售。

在金融危机的大环境下，政府为了提振民众信心，陆续出台了诸多惠及购房者的政策；在成交大幅回升的市场态势下，政府为了调动开发商投资积极性，更是出台了大幅降低资本金比例的政策。尽管出台上述诸多政策的本意是为了稳定房地产市场、让民众得到实惠，可从实践来看，却给开发商屡提房价、捂盘惜售找到了很好的理由，从而导致房价畸高，民众根本没有得到实惠，相反，却为其购房付出更大的代价。

若能有效控制其在开发期间的贷款投放，并适当增加开发商的资本金比例，则开发商不会再“捂盘惜售”。

四、明确“捂盘惜售”行为的定性及界定标准，制定相应的从严处罚措施。“捂盘惜售”是违规、违纪、违法、还是犯罪行为？政府没有对此作出明确界定，这也是开发商敢于抗命不遵屡屡捂盘以谋暴利的重要原因。故此，政府应对“捂盘惜售”行为制定明确的界定标准，明确其行为的性质，并制定对该行为的从严处罚措施。则开发商将不敢再“捂盘惜售”

五、规定开发商的放盘进度，严禁开发商采用销控策略欺骗消费者。为了制造供不应求的局面（或曰假象），开发商在放盘过程中往往采取少量多批、销售控制等策略。这些策略能在很大程度上迷惑消费者，这也是导致房价屡次被盲目推高的重要原因。若政府能出台相关政策，令其按规定的进度放盘，严禁开发商采用销售控制策略，并明确处罚措施，违者予以重罚并公示，则开发商将不敢再“捂盘惜售”。