名博纵论经济复苏与地产进化论：暨全经联深圳分盟启动仪式
全经联深圳分盟启动仪式
“新人居文化运动”系列高峰论坛：
《经济复苏与地产进化论》
名博纵论经济复苏与地产进化论：暨全经联深圳分盟启动仪式
全经联深圳分盟启动仪式
“新人居文化运动”系列高峰论坛：
《经济复苏与地产进化论》
暨工商联房地产商会全国房地产经理人联盟深圳分盟启动仪式
组织：全经联深圳分盟秘书处
策划：戴欣明工作室、搜房网
时间：2009年7月16日
地点：英联不动产机构会议室
承办：英联国际不动产集团
主持人：王方、戴欣明
主持人：王方、戴欣明
演讲嘉宾：（按发言顺序排列）
全经联常务理事 深圳分盟 首席营销顾问 常务副主席兼秘书长：戴欣明
全经联深圳分盟 首席营销学家：郭建波
全经联深圳分盟 首席城市运营顾问：高海燕
全经联深圳分盟副主席：刘海波
全经联深圳分盟 特邀建筑学家：贺承军
全经联深圳分盟副主席：王岩
全经联深圳分盟 首席景观设计师：陆益辉
全经联常务理事 全经联深圳分盟副主席：王永胜
全经联深圳分盟副主席：赵庆祥
全经联深圳分盟副主席：林晓华
全经联深圳分盟 首席法律顾问：颜宇丹
实录内容：
主持人（王方）：非常欢迎大家今天参加“新人居文化运动”系列高峰论坛经济复苏与地产进化论暨工商联房地产商会全国房地产经理人联盟深圳分盟启动仪式。今天可谓是高朋满座，人才济济。
我先介绍一下这次会议的背景，今天我们这个会议跟复苏有关，跟生长、诞生、生机有很大关系，俗话说的好，万物复苏靠太阳。如果从全球来看，全球经济看中国。中国在东方，东方太阳比西方太阳起的要早，所以中国提出要率先复苏。中国经济恐怕就要看地产了，地产成为拉动中国经济复苏的引擎。地产看什么呢？就要看我们房地产媒体。我今天也特别介绍一下到会的媒体，搜房、搜H网、新浪、观点、珠三角地产网、房地网、特区报、商报、晶报、晚报、深圳电视台财经频道、中国房地产报、华夏时报、南方都市报、时代周边等等。
刚才说到复苏，我不知道当时为什么要选择在今天，今天上午我还参加了一个会议，中航城改造。另外国家统计局今天公布经济数据，离“保八”有0.1的距离，相信越来越近了，整个上半年完成7.1%，大家还是倍受鼓舞的。今天到会的除了媒体之外，到会嘉宾有城市方面、规划方面、建筑开发、景观设计、营销层面的各位朋友，欢迎大家到会跟我们一起讨论。
复苏这个话题，跟我们今天全经联分盟启动有很大关系，去年谈金融危机谈得很多，但是今年更多谈的是经济复苏。在第一次世界大战期间，诞生了很多主义，凯恩斯主义、马克思主义，每一次危机后都有一些新的改革，改革背后都是一些价值观的萌发、启蒙。今天我们应该是在“新人居文化运动”这个大的主题下来讨论经济复苏和地产进化论。
什么是“新人居文化运动”？主要是说“以人本为”，以“人居文化”为归属感，以“和谐心人居”为最终发展目标的这种社会人居文化运动。接下来有请英联国际不动产机构首席经济学家、戴欣明工作室首席顾问、全经联常务理事，深圳分盟首席营销顾问，常务副主席兼秘书长首席营销顾问戴欣明发言。
主持人（戴欣明）：这种场合，是全国房地产经理人联盟分盟启动仪式，有一些名头也不得不说一下。我代表英联国际不动产欢迎各位来到英联国际。一方面探讨最前沿的话题，另外见证深圳分盟启动仪式。首先看一下全经联的一个PPT，我用5、6分钟时间演示一下。
这次全国房地产经理人联盟和我们历来所看到的经理人公会也好、协会也好，有所不同。第一，会员。这里的会员不是纯粹房地产开发企业的经理人，是房地产整个相关产业链当中的经理人。甚至包括设计院副总经理，我们都称为经理人，所以和原来经理人说法是有很大不同的。
全国房地产经纪人联盟去年年底在北京成立，直属全国工商联房地产商会，发起人有三伙人，一个是地产神仙派，北京大学房地产研究中心、北京大学房地产研究所。地产神仙派在全国有3000多会员，基本囊括了中国活跃的房地产经理人。这是他们的一些活动（图）。全经联名誉主席是孟晓苏，全经联首席经济学家是董潘教授。这位是全经联常务副主席兼全经联秘书长杨乐渝先生（图），他刚刚发了一个致辞，一会儿我念一下。这些都是我们的核心会员（图）。这是全经联副主席贾卧龙（图）。标注红点当中，从东北到深圳、乌鲁木齐，现在各个点都在布局。沈阳分盟、河北分盟都已经成立了。
主持人（戴欣明）：第二，核心价值观：专业、智慧、积极、共赢。这些人都是房地产经理人，做事要专业;态度要积极，这些人活泼向上，大家愿意发表言论;智慧，做人的智慧，这些人都是属于行业精英;共赢，房地产经理人在一起就希望实现大家目标的共赢。
使命职能简称“3+1”，这个我不详述了，大家在网上可以看到。平台、阶梯、智库，加上社家公民形象。
这些机构都已经成立了，在中国房地产智库下面有全经联专业机构、全经联商学院（图）。
这是活动的一些照片（图）。这是全经联商业地产专业委员会专家委员（图）。这是商学院讲师团（图）。
主持人（戴欣明）：大家还搞了一些博客接龙（图），这是博客接龙，在各地一个话题发起后，全国各地各个名博都在这里接龙。这样等于把我们经理人的声音放大出来。这是每周一星（图），我们都在推荐，深圳已经推荐了几个，王永胜，还有我，还有几个人，都在推荐。这个是公益活动，再入北川（图）。
主持人（戴欣明）：全经联的情况，我暂时介绍到这里。
主持人（戴欣明）：下面我们正式进入论坛环节。今天由于我们这个会议地点的原因，我们只是把我们深圳所说的房地产产业链当中的相关经理人、专家、学者，我们认为有代表性的找了一些人过来，我们首先要介绍的是全经联深圳分盟首席城市运营顾问，深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕先生。这里特别还要介绍一下，原搜房网副总裁肖勇，特别要转告给深圳的朋友深切的慰问。他是我们全经联深圳分盟首席顾问。本人（戴欣明）是全经联深圳分盟首席营销顾问。另外我要特别介绍一下这次会议的东道主，英联国际不动产董事长，郭建波先生，他是我们全经联深圳分盟的首席营销学家。
郭建波：我就是提供一个小的场合，比较自由一点，万一到了规划局开，大家不能畅所欲言。首先欢迎我的老师，加上我很尊敬的贺博士，关注社会的方面，我觉得他是我的老师。另外是我们社科院首席城市营运顾问，我们的高海燕老师，以及各位媒体。江湖这个东西，跟政权一样，你需要有一个群体，在这个当中非常感谢媒体关注全经联深圳分盟。今天是一个开始，我首先问了聂梅生，她说还在办理当中。我跟聂老有很深的缘分，她是我的老师，我们也在99年发起了深圳的住交会。聂老师作为一个专家，她几乎每天都要坐飞机，真正的神仙派应该是我的聂老师，到各地去讲课。讲得多的还是为市场说一些话。我们深圳作为全国房地产市场，中国第一个房地产公司在哪里？在深圳。深圳特区房地产公司。深圳第一个土地第一宗拍卖，我们刘局长的第一锤，1987年底。深圳第一个房地产协会、中介，是我创办的。第一个持牌的经理人，我当时给他们写了第一本教材。这样一个城市，房地产经理人也是从深圳输出的，大家现在说的那些人都是跟深圳有一点瓜葛或者直接从深圳出去。深圳应该讲是全经联的摇篮，我们这个有点自夸自大了。北京的经理人，我觉得首先要了解中国房地产的历史，首先要了解深圳的历史，从这个意义上来看，全经联深圳分盟是最重要的，深圳不成立，等于这个机构没有号召力。我相信，我们戴欣明呼吁的、推动的、组织的这样一个不管是虚拟的，还是一个社会性的组织，将会为这个组织真正在全国施加影响力，发扬光大，提供一个基础。最后，我对深圳分盟的成立表示祝贺。
主持人（戴欣明）：第三位要介绍的就是贺承军博士，深圳市地名办的主任，也是很著名的建筑学家。今天我们是从整个城市运营战略到具体的微观的，也就是说我们在介绍全经联经理人的时候，也不是单一的开发商里面的经理人，是整个产业链当中的，所以今天我们这些过来的人都很有代表性，代表了整个房地产这个产业当中各个层次的人物。
第四位我要介绍的是我们一线的主流开发商，沿海地产（中国）有限公司刘海波副总经理。
下面我要介绍的一位是英国雅尔菲景观设计公司董事长陆益辉先生，他也是我们全经联深圳分盟的首席景观设计师。我们在房地产整个产业链当中的每一个层面都有他的代表人物出现，这样才能把全经联真正的内涵昭示出来。
第六位我要介绍一下深圳高发控股有限公司营销总监王岩。刚才我问了王总现在公司状态怎么样，他说总的来说非常不错。
下一位要介绍的是中华室内设计师网首席执行官、深圳市室内设计师协会常务副会长，也是全经联深圳分盟副主席赵庆祥先生。我为什么把赵庆祥先生请到这里来，我们大家都知道2010年底之前，深圳所有在销的商品房都要进行精装修。所以设计师在整个房地产行业当中的地位是越来越重要。
我们这里还有一位是女士，广东圣方律师事务所颜宇丹律师。她是全经联深圳分盟首席法律顾问，整个全经联架构是类似一个企业的架构。再有一位要介绍的就是王永胜，书香门第房地产有限公司营销总监。还有要介绍的就是英联国际不动产副总经理卢义容女士。
下面还有公司董事长、总经理、专家、学者、经理人等：（按姓氏笔划排列：）
丁 一：中国营销学院 院长
方 平：中港澳集团 总经理
于 华：全经联深圳分盟副秘书长
王世泰：深圳市星彦地产品牌部总监
王 峰：深圳市国土局深圳市房地产研究中心副主任
王 波：同致行（中国）地产顾问有限公司
王伟雄：物业管理顾问
贝海辉：深圳市锦绣江南投资有限公司 副总经理
叶 强 深圳市华南工贸集团有限公司 董事长
叶家豪：深圳市奇信建设集团有限公司
邝兴立：泛华（中国）城市建设集团有限公司 董事总经理
江明中：东莞市金创景旅游项目策划有限公司
刘祖轲：南方略国际营销&品牌策划机构 总经理
阮逸飞：深圳市安家置业发展有限公司开发经营部经理
丘伟：深圳市阳光置业房地产投资顾问有限公司 董事长
朱力为：深圳市海岸房地产开发有限公司 董事
李亚明：东莞市方中集团副总经理、方中集团房地产公司 总经理
李朝曙：深圳市品牌学会秘书长
李建会：博实资本合伙人
李明俊：深圳市智慧源企业管理顾问有限公司
刘 萼：深圳市新大科空调设备有限公司董事长
朱玉童：采纳品牌营销顾问机构董事长
周 曜：深圳市中原物业顾问有限公司副总经理
宋 丁：综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
陈绍华：深圳市陈绍华设计有限公司 总经理
孟家庆：著名房地产经理人
孟 竞：著名房地产经理人
张京钰：深圳市祁年实业发展有限公司副总经理
张 雷：深圳置富房地产投资开发有限公司董事总经理
易子杰：深圳创投公司摩通资本董事长
茅 巍：深圳市新宏基地产集团 副总经理 “深圳四杰”之一
杨大谷：兰江房地产开发有限公司 副总裁
杨思卓：北京大学领导力研究中心 副主任、中商国际管理研究院 执行院长
郑 磊：泛华建设集团副总经理
郑 波：兴成投资 副总经理
洪 刚（洪铭阳）：观澜湖房地产有限公司 副总经理
南云楼：深圳市深商研究会秘书长助理
赵荣基：路劲集团深圳公司总经理
骆诚愉：南方略营销机构&戴欣明工作室副总经理营销顾问、全经联深圳分盟副秘书长
祝 斌：南方略营销机构&戴欣明工作室副总经理营销顾问、全经联深圳分盟副秘书长
秦 刚：雅颂（中国）战略传播机构 总经理 “深圳四杰”之一
崔元星：深圳市本是资产管理有限公司
梁 赤：广东中圳律师事务所
黄淦波（黄江）：广东观音山国家森林公园 董事长
魏达志：深圳市政协常委，深圳市城市化研究会会长
主持人（戴欣明）：下面把时间交给王方，进入论坛正式开始阶段。
主持人（王方）：我简单自我介绍一下，我是搜房博客频道运营总监。希望没有开博的人，要记住一句，此时不博，何时博。第二，希望大家越博越开心，越博越精彩。下面进入我们的正题。丘吉尔有一句话是这样讲，首先要塑造建筑，然后建筑塑造我们。我相信用在房地产上也是一样，首先我们把地产方向，人居塑造好，然后人居塑造我们。
今天有三个方面的问题：第一，经济复苏，房地产如何从量变到质变的问题。第二，结构改革和房地产进化。第三，未来房地产“新人居文化”和“新地产方向”。今天戴博士跟我一起主持。我们首先请高博士谈谈。
高海燕：我以为今天是一个仪式，大家聚一聚，聊聊天。没想到还有这么正规的题目。可能谈不了那么有建设性。参加这个主题还是有一定意义。就深圳层面，我还是蛮同意郭总的意见。原来对深圳房地产定位有三个词：中国房地产专业市场策源地、中国房地产人力资源中心、中国房地产样板房。可是这三个地位，在今天看来已经是一个回忆状态了。这个有时候跟我们城市发展变化有关系，比如城市地位本身不象以前那么样的耀眼。城市的发展兴奋点不在深圳了，深圳很多产业的关注点可能在全国没有那么高了，我们地产当然也会受到影响。还有我们媒体它的权威性传播的能力当然不够。特别是跟北京比，媒体有时候在一个城市的话语权拥有程度上，在一个城市产业和全国化和影响力上都还是有重要作用。我想今天在全国很影响力的媒体，深圳还很难说得上。这对深圳过去所拥有的影响力，是不相称的。
高海燕：当然本身还有我们房地产业的发展，尽管作为先发市场化，房地产市场化、专业化发展最初是由我们深圳起源的，可是其他城市后发优势也很明显。全国其他城市从专业化发展，无论从产品还是营销、房地产文化，深圳其实已经落后了。我在2005年写过一篇当时有一定影响力的文章，叫做深圳地产突围。从2005年那个时候，我们全国比较发现，深圳地产已经不值得骄傲了。除了过去产生过几大品牌公司，有一定资本扩张力之外，在很多方面我们状况并不是那么领先。尤其是房地产变局中，房地产到底是一种建筑提供力量还是文化提供力量、生活方式提供力量、社会关系提供力量，除了产品以外，在这些力量方面我们是没法跟北京、上海相比。这跟城市地位一步一步倒退是有一定关系。
高海燕：我说这个话的意思是全经联在深圳搞这么一个事，还是有一定必要的。我在2006年说过经理人在深圳房地产专业化思想模块的建设上是起主导作用的，我说三种主导力量：
一种是房地产经理人。当初深圳房地产建立专业化思想体系和专业化形象有三种力量，一个是我们房地产经理人，不是靠老板。我们知道深圳房地产业本身是一个草根产业，房地产老板不是专业力量，是经理人作为一种专业力量主导。
第二种力量是我们顾问公司，深圳的顾问公司曾经也是中国一流。他们也是在整理房地产思想上，在整理房地产经验和方法上起主导作用。
第三就是媒体，我说的是曾经的媒体，在推动房地产思想创建和交流上，起到重要的整理和传播交流。当然我们今天需要说经理人还能发挥这个作用。
高海燕：专业化的思想还是需要交流和激荡，这么多年，我们的交流状态还是不如上海、北京。激荡就根本不可能了。这么几年，坐在一起就很累，除了谈形势，这么多年就是谈形势、谈房价，没有别的交流了。媒体也好，我们今天很多媒体朋友，媒体对房价以外的话题基本不感兴趣。这是整个交流层次、交流质量的后退。哪怕在长沙，哪怕在武汉、哪怕在南昌、在南宁，更别说在北京，他们的很多问题深圳都很少谈，包括探讨文化。你们看文化营销在房地产营销中的作用，深圳是最低的，长沙和北京都做得很好，包括武汉。文化在房地产营销当中的价值和作用，其实我们越来越倒退了，最后倒退的就是什么呢？实际上也是整个城市文化的倒退，最后只能谈金钱和房价，就是花钱和赚钱的问题，别的问题没有空间谈了。
我觉得在这种情况下，怎么样实现我们的地产进化？经理人、媒体、经纪公司要发挥重要作用。大家要通过交流、激荡，重新来建设我们的房地产专业化市场，重新建立房地产社会关系。房地产本身一个产品建造和营销的过程，应该是一个价值观和文化的输出过程。应该有这样一个过程，不能把它简单看成一个买和卖的关系。奢侈品是占据社会一个重要财富来源的时候，奢侈品赚了这么多钱？可是奢侈品向社会在输出什么？奢侈品很少讲产品，奢侈品只讲两个，慈善和艺术。所以尽管他赚了很多有钱人的钱，这个可以，价钱抬高点都没有关系。可是第二个输送的是什么呢？他同时向社会输送更多有意义的东西，刚才讲的慈善。我有时候想我们房地产在重建社会关系过程中，我们能不能有更多的输出，除了金钱交易之外的，能不能跟交易者、社会观众进行主流价值观、商业文明的一种传达和交流，这样这个行业才更兴旺。
高海燕：从经济复苏本身讲，今天公布的数据看上去好看，但是有些结构公布的不太具体，应该是不敢公布，公布后会引起社会很大争议，尽管总的上升比例看上去不错。从房地产关系看显然是这样，宏观经济数据越好看，房地产未来命运就不怎么好看。宏观数据越不好看，国家政策对房地产支持程度越高。未来应该这样反着看。这个结论就不用讲了，在这个过程中，我还是讲中国当务之急是需要，包括深圳房地产当务之急需要建立一个非常清晰的、常态的，具有常识的房地产社会关系的规则。我们尽管经常讲房地产的问题，房地产的问题不在开发商，也不在公众，在规则上。你不可能说，要开发商本来可以卖1.5万，我非要卖1.2万。怎么可能呢？尽管都不满意高房价，可是高房价背后你能怪谁呢？不能完全把板子打到开发商身上。经济复苏也好、地产进化也好，需要一个很好的环境。这个环境就是由政府制定一个非常常态和具有常识的社会规则或者是适应或者能够保证房地产健康发展的规则。开发商也没有安全感。我今天赚了这么多钱，初一过了，还有十五不知道能不能过，这也是一个心态的问题。有钱的时候抢着赚，不知道下一轮怎么样。社会已经变成这样一个太不具有常识，太不稳定的状态。这对谁都不好。消费者也是这样一个变化，通缩和通胀有时候在一会儿就交错了，无论市场主体也好，还是消费者也好，你就没有办法确定自己的行为形式和行为边界。这个怪谁呢？不能轻易把板子打到任何人一个身上。我没有什么准备，就随便说这些。
主持人（戴欣明）：刚才高主任讲的是高屋建瓴，应该说对整个深圳地产未来走势，我认为概括的非常好，把深圳地产历史的渊源说的非常不错。刚才有一位非常重要的代表众夏地产总经理助理林晓华先生忘记介绍了，非常不好意思。刚才全经联常务副主席杨乐渝先生发来贺辞，我宣读一下：热烈祝贺全经联深圳分盟启动，希望深圳分盟团结深圳房地产经理人，整合各方资源，加强专业研究与交流，分享实践经验，总结提炼行业标准，为提升行业的管理水平做出贡献，真正成为推动房地产产业健康发展的智库。
主持人（戴欣明）：时间关系，下面有请沿海地产（中国）有限公司副总裁刘海波先生发言，他有事要先走。
刘海波：谢谢各位！沿海集团可能在深圳大家了解的不算太多。昨天下午我得到戴秘书长的邀请，今天也是很荣幸参加这样一个启动仪式。我想讲一下作为全国性开发商，我们在行业的变化也好、进化也好，这种格局下面我们的一些思考和探索……
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刘海波：谢谢各位！沿海集团可能在深圳大家了解的不算太多。昨天下午我得到戴秘书长的邀请，今天也是很荣幸参加这样一个启动仪式。我想讲一下作为全国性开发商，我们在行业的变化也好、进化也好，这种格局下面我们的一些思考和探索。在过去一个月当中，我本人参加过三个比较大的活动，我把三个活动跟今天这个议题做关联。6月13-15号，21世纪博鳌论坛召开，主题是正本清源。7月1号中国房地产举办的2009中国房地产管理高峰论坛。然后昨天晚上在北京中国大饭店举办的中国服务贸易协会和国家信息协会举办的第四届中国最佳客户服务的颁奖仪式。这三件事，前两个无论是6月中旬的正本清源博鳌论坛，还是7月1号中国房地产报2009年中国房地产管理论坛，这两个其实在行业变局的情况下，无论是行业的主管领导，行业协会负责人，还是说刚才戴秘书长讲的整个房地产产业链上大家一些重量级的人物，大家对于在变局的情况下，对管理的提升，现在在呼吁。第二，采取很多措施提升行业管理水平。昨天晚上由商务部主导，跟工信部一起推中国最佳客户服务，在会上沿海和万通两家地产企业在会上讲了。这几年来，沿海感觉在行业变化的情况下，土地、投资、产品这些都很重要。但是行业变局情况下，客户才是企业发展的最根本的情况。客户当做上帝，不要作为口号，而是作为一个措施执行起来。去年我们邀请高博士，我们在新浪做了一期节目，三大责任体系，在行业变局的年代，责任肯定要成为房地产开发商非常重要的关键词。沿海三大责任体系：CIS。C就是面向终端客户的责任，I就是行业责任。S就是社会责任。过去两年中，我们做了很多工作。
刘海波：下面我讲一讲我们对客户责任层面做的一些探索和取得的一些成果。去年6月30号在北京正式发布了沿海400全国性客户服务系统，当时我们的说法是应该说全国房地产行业第一家全国性的呼叫中心。他用一个呼叫中心的平台把我们所有跟我们产品和服务有关的信息集成在系统中，系统联系两拔人，一个是一线客户端口服务人员，无论我们设计、工程、维修、物业管理，它的问题我们会细分，然后转到端口。集团作为调动、监督。看你有没有在规定时间内采取解决方案，你完成之后，客户是不是满意。经过这样一个系统做起来后，我们一年下来有一个数据，我们一级服务满意度从60%多上升到现在超过90%，一年提升了30%个百分点。这是一个非常可观的数据。第二，通过业务的集成，对客户快速、高质量响应，反过来对企业管理有一个推动。我分析一个月、一周、半年客户所集中的这些问题，我分析这些问题，相关端口必须反思为什么客户提这些问题，是我们设计有问题，还是我们工程施工有问题，还是我们物业服务有问题，还是客户有问题。我们通过客户需求电脑系统信息反馈，反过头来又来追溯上游各个业务端口到底出现什么问题。这个追踪下来也非常有效，比如产品设计方面的改善，工程管理方面的改善，营销方面的改善。另外一条，客户服务满意度，也是从去年在我们这个系统开始之前的，应该是70%，现在也上升到90%。一个是客户服务及时率，上升30%。客户服务满意度也上升20%。客户是上帝这个不是口号，通过这个系统运行一年下来，感觉到对企业本身它的管理效率、业务促进的效率，客户本身价值的体现，过去一年我们有非常深刻的体会。昨天晚上，我们俩家获得了中国最佳客户服务奖的企业之一。
刘海波：在行业变局的时代，及时把握前进的方向，然后企业从最战略层面到作业层面，这些东西都要高度重视系统转换，你有一套流程做好，然后要坚持不懈。我们这个系统从筹划开始，应该就是4年前左右，我们真正动是07年开始动。这个我们体会还是已经深。现在来讲，把客户作为第一位，优质高效，满足客户需要。无论是我们发展商还是跟我们相关的工程、设计、服务的单位，基本上也成了他们一个非常自然的反映。这是一年来我们根据行业发展、进化，我们自己的一些探索或者做的一些阶段性工作，在这里跟大家简单分享。未来也希望各位专家、媒体朋友继续给我们提供好的建议，谢谢！
主持人（戴欣明）：刚才沿海地产刘海波先生把地产目前状态描述的很清楚，讲了品质和服务。这里我们既然谈到了建筑方面本身的事情，我们就不能不请出贺承军博士。他是建筑学专家，下面有请贺承军博士。
贺承军：今天是经理人联盟启动仪式，我讲一些题外话。全国工商联它的地位在中国本身不是很强大的，当一个国家工会不能强大的时候，商会也不能强大。走到市场经济阶段，我们要建立一个比较好的商业伦理，也不能建立起来。房地产商业主流话语，但是不能真正主流话语。从商业伦理建设角度说，我希望有一个更强大的话语权。怎么样加大商业的话语权？就是全经联提出的专业、智慧、积极、共赢，另外还要加一点责任。如果是诈骗的话，也可以说专业、智慧、积极、共赢，所以说责任一定要加上。另外，中国什么事都很复杂的，很长的一个链条。比如拐卖孩子，他完全可以从慈善说，我要把他们安顿好，这是做慈善。但是从一个好的慈善过程，到最后把一个好好的孩子抱过来卖，也是可以赚大钱。包括政府官员和企业家关系也是这样，最开始招商引资，请你喝酒、请你投资，最后同盟，也分不清楚。我们现在处于链条分不清楚的阶段。我们30年都说转型，一直都没有转过来。从房地产来说，进入一个品牌时代，其实3年前我们也说进入品牌时代，我们现在是一个退出时代的阶段，因为没有话语。从房地产本身这个概念来说，房地产投资、投机氛围很浓，从商业角度来说，不让投资是不可能的。全经联联盟尽管很专业、可以很白领，但是一定要明白中国农民进城这个大事。这就是回到地产进化这个根本概念。
贺承军：从建筑制造来说，房地产确实也不是普洱茶。他可以是制造。象海尔进入房地产，想办法把智能化的东西拿到房地产来，而不要只是看到土地有红利。如果能带动制造业发展，加上智能化趋势，地产可能会进化。对生活的变化起到一个根本作用。如果只是从投资角度，意义不大。我今天就讲这些，谢谢！
主持人（戴欣明）：贺承军博士提到一个非常严肃的问题。下面请英联国际不动产郭建波董事长谈谈。
郭建波：今天挺好，借分盟成立的机会，今天提出一个进化论，我们首先讲经理人的进化论。中国房地产实际也就20年，内地也就10年，中国改革开放30年，中华人民共和国是60年。我觉得三段的进化论昭示了我们地产职业经理人转变。我抛出一个框架，看看能不能成立。我们英联国际不动产一直号称第三代估价师，第一代就是房地产经理人就是公关经理，这个公关就是狭义公关，属于酒肉公关。那个时候大家没有钱。房地产初期，深圳就是87年第一锤一直到90年代都是这样。那个时候原始积累没有完成，经理要帮助老板拿第一桶金。我们在深圳经历了这个时代。92年来，天天的喝，什么夜总会都去过。土地当时也不太规范，深圳算规范了，但是相比现在还不规范。银行也不规范，房地产泡沫。
郭建波：第二代就是房地产经理人营销经理。从90年代中期后，特别是2000年后，从全国范围看，房地产市场形成，特别作为民间民营私人房地产开发商，他主要想的就是营销。注重营销象潘石屹这些人就是这样起来。潘石屹卖楼是大礼堂招聘，几百人，重赏之下必有勇夫，这样就冲出去了。那个时候市场初步规范了，主要是用营销解决它的资本循环和再生产扩大能力的问题。现在我们通过了一轮房地产的波动，我认为又到了房地产经理人公关经理的阶段，这个公关就是一个很综合的一种能力阶段。我们现在的房地产经理人，我讲的不是那种分管，他是统筹社会各种资源，从信息资源、土地资源、规划设计资源、产品工程开发资源、从市场到融资，特别是现在非常注重公共关系，特别是媒体关系。我们发现在这种角色做得好的企业，现在他的发展抵御市场风险能力起来了，赶超市场的能力起来了。这个时代大家要特别关注这个问题。这个与现代经济，今天讲经济复苏与地产进化，我觉得在房地产领域，也包括在资本市场其他领域，对环境的适应能力，特别是与市场博弈，显得尤为重要。我也是三段论，从酒肉公关经理到营销经理，就是卖楼的，老板就是卖楼，他很明白，卖一套是一套。我觉得王石做得就很好，他虽然有失误，对公共关系的处理。但是总体来讲，他是一个代表。某种意义来讲，潘石屹也是一个代表。因为很多公司比他们做的事多，但是他确实对改变这个行业和驾驭这个行业的，在一个不确定未来的市场下，我觉得这种经理人的角色应运而生。所以我提议我们现在全经联房地产经理人的联盟可以制定一个课题，这个课题不是论语的课题，还是有谱的，你们可以提出一个框架，看看现在是不是经理人经过的一个阶段。当然你再加的话，还有一个工程的经理。就看四段还是三段。
郭建波：所以我觉得深圳有特别好的经理人，我们现在很多房地产经理人如坐针毡，大喜大悲。我们大师也说了，他对信息的铺捉、分析、演绎和应对的能力。现在做产品、土地投标测算，这些东西已经常规化了。关键是未来怎么样。所以现在的经理人就是要唱一首歌，就是关于未来会怎么样，因为我们是看不到未来的，但是现在的经理人就需要看得见未来，把握住未来，与未来同进，这就是跌荡。我昨天在电视台说了，你们看房地产是不是更象股票了，以前房地产是有规律的，现在没有规律了，就像股票一样大起大落。什么东西在支配它，什么样的社会体系产生了这样一个经济环境，我们可以从各个层面去研究它。这个时候房地产经理人就不好做。卖低了，老板骂。卖不掉，骂你是蠢货。这就需要研究现在、未来不确定的经济，你不能讲就是复苏了，因为我看今天凤凰的报道跟新浪就完全不一样，凤凰说了上半年7.1%，但经济恢复不稳定。我们这儿的报道，每一个经济数据的背后你怎么理解，很不同。房地产市场更是如此。万科前一段在五洲宾馆，几个大的房地产商谈市场，万科说我们已经不清楚未来市场，不知道，其实他知道。别的都知道，有谨慎看好、有谨慎忧虑、有积极看好，万科说我们不知道。不知道就要下岗了，你怎么能不知道呢？他肯定是留有一手。今天媒体的精英多，我觉得媒体在这个联盟要起到一个核心的作用。他要在这个不确定经济和未来的市场扮演一个特殊的角色。我就占用大家时间了，进化论很好。
主持人（戴欣明）：贺博士谈到了一个非常严肃的话题，责任问题，这一点很重要。另外我们英联国际不动产郭建波提出一个说法，把握未来。这一点我认为做研究也好，还是要从现场出发，从第一线出发。下面我想听一下深圳市高发投资控股有限公司营销总监王岩的一些看法。
王岩：我也是没有准备。成立全经联，这是一个挺好的事。非常荣幸能够参加启动仪式。希望我们全经联有一个好的开端，成为我们地产经理人交流、互动、碰撞的平台。
关于经济复苏和地产进化论，这两个题都偏大，我也没有什么准备。最近我去清华读了点书，花了一些钱，也没学到什么东西，交了一堆狐朋狗友，天天就是晚上约着怎么吃饭。为什么读书没有搞清楚。几位博士，还有我们刘总，讲的非常好。我说深圳地产停留在一种美好的回忆。无论创意输出、资本输出、人才输出。很多人才都跑到北京去了。各种各样原因，但是确实深圳为全国地产做出了不可磨灭的贡献。但是这两年，包括地产文化、或者地产品位的东西，比北京差的太远。包括媒体，北京媒体当仁不让，更没话说。
高海燕：北京媒体对地产行业总结，总结特别好，不简单是形势的总结。解释本身是一种力量，但是我们的解释太苍白。
王岩：过去我们骂香港媒体，一平米可以卖多少钱，可以省多少钱。到深圳还讲讲我们还有户型。再往北讲，就不讲了。其实他这个层面不一样，我们这种单一的价格趋向显得我们市场很苍白。然后看产品，上海的设计、工程真的走在深圳前面，上海的豪宅、精装修、园林都非常到位。这一点我们也比不上。我们嚷嚷精装修交流，但是到最后怎么样还没有定论。大家也是持有着一种观望态度。现在深圳地产确实是需要大家坐在一起，探讨一下或者交流一下。我跟北京、上海一些朋友聊天，大家可能谈一些风花雪月的东西或者谈一些超越地产的东西，感觉很开心。深圳人坐做一起，就讨论房地产形势怎么样，说实话听到这些头就大了。还好我们项目已经卖完了，第五大道还在前期阶段，所以我现在冷静下来，真的人需要沉淀下来，思考一下做产品。我们现在有时间、也有精力做精品，我这两天大部分精力跟设计公司搞艺术人在一起聊天，非常开心。所以今天参加这个会，我更多的是捧捧老戴的场，另外是听听大家的声音。从市场角度，我想听一听。这一段时间没有太多关注。现在精力正好是抓抓设计，室内设计这是一个很让人赏心悦目的事情。深圳地产发展这么多年，我倒觉得现在是一个很好的时机，大家停下来思考一下。走三步，停一步，让灵魂赶上自己的身体，要不然走的太远，灵魂跟不上你的脚步。停留下来确实是一件好事。
王岩：今天准备的也不是太充分，就简单说这么多，预祝全经联越走越好，谢谢大家！
主持人（戴欣明）：刚才王岩讲的很好，提出让灵魂赶上我们的身体。如果我们深圳地产一直处于美好的回忆当中，我们深圳老大哥这个地位就好像名不符实了。实际上内地一些层次的发展包括地产的发展跟深圳应该说是息息相关。但是我有一个比较明显的感觉，当中国建筑起到一种变化的时候，我发现从哪里开始起变化？在整个设计当中是从园林景观上开始起变化。早年我们看一些建筑，可能认为的是豪宅，我们去发现，仔细一看发现里面一棵树都没有，就更别提景观了。我们今天也请到一位设计代表，英国雅尔菲景观公司首席设计师陆益辉先生。我们请陆益辉从景观设计角度和地产进化论角度谈谈。
陆益辉：今天我来这里更多的是来学习。我每天都会看《第一现场》，今天有幸跟高海燕博士一块，非常荣幸。我没有高论，也没有那么专业性，现在基本上一个月大概70%的时间工作，30%在飞机上。到全国各地做设计、做交流。我有一个感觉，我感觉很累，感觉很害怕。05年、03年戴总提出一个人文地产，提出来后，没有人问了。到今天我们专家都提到以人为本，提到文化，各个专业都有人文的课题，其实这个事情过了多少年。我们有一次在房交会的时候，当时采访，是07年的时候。那天我有幸跟戴博士一起去，我说我解释一下人文景观，那个时候是在搜房网。
陆益辉：为什么我很害怕这个状况呢？我跑到外地做很多设计，从专业角度讲，给一个系统给发展商。实际上很多内地一二线城市发展商，当把这套理念给他的时候，他非常开心，就决定这样走了。就怕下面什么工程师提意见，搞乱了。反过来很可怕的是什么呢？我们深圳很多优秀的职业经理人、发展商，不听这一套，他选择公司就是惟我独尊。记得2002、2003年我们深圳一年同时可以做三四个项目，现在一个都没有了。所以我觉得这是一个很可怕的事情。有一次跟扬州一个地产商交流，我们一起参观楼盘，我们到一些边远的地方，从市区开车开两个小时，真的在那个地方什么都没有，就是一个小坳子，4000万一个别墅。我说这个东西送给我我都不要。给我没有用。我拿来投资的话，有点不好意思。让我住的话，我不能住。我还要找人打理。当时我们回去到南京，喝了一点酒，然后我从景观入手把它总结三句话：斯巴达克、惟我独尊、佛罗里伦。很多城市是有文化的，反而深圳不前进了。现在内地很多城市可以找到很漂亮的楼盘。我有一次到河南一个县，城市不怎么样，但是里面这个楼盘，那个楼盘。现在他不用模仿深圳了，直接到郑州去模仿了。所谓的“好东西”，我们几个人去看看，发展商指出你就按照这样搞，我要达到这个感觉。过两天又看到一个楼盘，又全盘否定。设计师其实也没有什么文化，你不说，他也会看，看着看着就这样照搬过去。这是很可怕的。你没有任何文化了，完全是照搬。南京一个楼盘他说深圳的东西好，很漂亮，我们也要做。我进去后，就感觉想呕吐。他老板说要这个感觉。因为没有这个地理位置。这种照搬很可怕。现在再这样走下去，我们真的是穷途末路了，在浪费一种资源。在目前情况下，是疯狂的做复制，是一种被动的设计伦理。
陆益辉：实际上我当时在想的时候，我提出来，深圳的地产尤其从景观入手，我觉得提出人文很关键。人文可以用六个字概括。我们发展商拿了一块地发展，全部是破坏。地产应该把资源进行整合。资源很关键，包括配套、包括本身自然条件的整合。真正的人居要资源化。我们不要破坏资源，现在是大量破坏。03年政府就提出来要学习新加坡的生态居住理念，政府提出来，我们要节能节地。可是内地没有办法这样做。从景观配套、未来体系发展一定要走生态化。大家理解生态化就是多种点树、多搞点水。这是错误，生态是要人性、要美观、要节能、要环保、要智能。我经常给发展商讲，你要解释这十个字，这个书本上没有。刚才很多专家提到比如说社会责任、客户责任，其实这就是人性。
主持人（戴欣明）：讲的非常好，深圳未来的地产应该怎么走，人文怎么塑造。这里听一下书香门第营销总监、全国房地产经理人联盟常务理事 深圳分盟副主席王永胜先生谈一下。
王永胜：第一，非常高兴全经联深圳分盟成立（启动仪式）。我最早的博客是在北京开的，北京搜房互动比较多，全经联经常有一些活动，每次搞活动，我都没有时间去，非常遗憾。这次深圳分盟启动后，我感觉有一个归属感了。通过全经联，我认识了北京、天津、河北、南宁很多业内经理人，包括贾卧龙这些非常活跃的经理人。我是非常高兴。今天这个舞台终于在深圳安家了，我觉得这确实深圳经理人一大喜事，非常值得庆幸。
王永胜：再一个，我讲一下近期市场的情况。我这十年里一直是一线操盘，对市场非常敏感。感觉有三点：第一，现在楼盘项目形象越来越重要。第二，品牌。无论开发商品牌还是中介代理品牌，形象越来越重要。这两个结合起来形成马太效应。品牌做得越深，对营销推动力非常大。第三，区域价值。因为深圳发展，从城市规划角度看，他是一个渐进式，不断向前推进。所以区域成长价值、区域发展前景非常清晰。从区域发展来看，对地产推动作用也非常明显。最后一个是服务。所有业内人士，包括我们有时候到内地出差，跟外地操盘手交流的时候，印象最深的是不是我们房地产做得好不好，而是深圳第三产业、服务业做得好。到了外地酒店入住，感受最深刻的就是深圳的服务业真是好。今年有一个最大的印象，深圳地产出现两大变异，第一，整个楼市调整短周期化。过去几次调整都是周期3、4年。从08年，短短一年时间不到，楼市迅速升温。周期性调整在缩短，而且金融危机周期性调整也在缩短，这是值得大家探讨的话题。第二，楼市是经济滞后效应。今年恰恰相反，楼市超前了经济，经济没有复苏，至少没有完全复苏的情况下，楼市已经提前复苏。楼市提前消化市场的一个变量。这个也是今年市场变异突出的一个特征。
王永胜：第三，三大主题，我最熟悉“新人居”这块，我谈一下新人居，刚才老总谈到责任、诚信的问题。诚信这个东西非常重要。从03年开始，深圳职业经理人北伐成风，这两年逐渐淡化。其中最大的问题就是诚信，很多内地开发商诚信非常差，直接导致代理公司没法在当地生存。市场成熟度这些都造成了诚信的缺失。现在很多职业经理人大规模回撤。还有一个，因为中国人很喜欢讲诚信，但是没有人实践诚信，这是外国人对中国人最大的印象。这两年我觉得对楼市最大的印象是政府政策的变动太过频繁，显得在宏观调控这块局促。
王永胜：新人居，这一段我研究的也比较透。包括搜房大方主持了好几轮“新人居文化运动”探讨。我讲几点：第一，“新人居”方向。深圳地产确实已经落后了。我讲一个很简单的例子，关于深圳风情，深圳基本可以看到澳洲风情、法国风情、迈阿密风情。我说什么时候能出深圳风情的时候，深圳地产真正就落地了。基本上全世界所有风情都在深圳可以找到，深圳成为了一个园林公司的世界之窗。确实深圳的东西都是搬来的，没有自己的东西。为什么成都、杭州、上海、北京的东西越做越纯粹，深圳的东西越做越浮躁。而且这两年我们创新速度在减慢。新人居谈到最后就是文化，哲学家说资源可以枯竭，但是文化生生不息。深圳的资源在匮乏，资源对深圳没有任何优势，未来深圳地产要想突围的话，还要通过文化。未来还是建构自己的文化特色和本土落地，才能使新人居真正在全国占有一席之地，能够真正把我们样板房地位夺回，现在这个基本上已经缺失了。还有从美学三个阶段来讲，文心雕龙讲过关于美学的一个讲法，初学分布，但求平正。最开始，深圳的建筑是兵营式排列，立面没有什么风格，园林也没有什么东西。很简单，包括人车分流没有考虑周到。第二个阶段，90年代，我们的风情、立面越来越创新、越来越求变，包括我们的园林风情，每年都在变。90年代这一段时间深圳发展最快。21世纪后深圳地产速度减慢，我们资源在匮乏，还有土地局限性，包括开发商自身的局限性。象万科这样的龙头企业重视产业化，并不重视文化。小的企业重视文化，但是他作为一个标签，作为一个卖点，并没有真正做透。接下来讲一下关于指标方面，很多专家研究后小康时代六大指标，这实际上也是对“新人居”贴上一个标签，后小康六大指标就是多样性、舒适、环保、健康等等。深圳2000年福强南路，开始讲人车分流、四大光明、七大分区，它这个脉络很清晰。包括写字楼也是从第一代到第四代写字楼。80、90年代这个进展非常快，2000年后，我们创新的东西越来越少。但是这有好处，也有坏处，坏处就是速度在减速，影响力下降。但是好处是平正，这就有内涵的。新人居的内涵在哪里，这就需要我们在文化方面不断整合。前些年，我们讲中国地产、中国楼市的发展，实际上就是从人口红利突围，包括城市化方面，我们的城市化44.9%，国际平均水平49%，中国这样一个大国未来至少要达到50%、60%。所以从人口红利角度谈楼市，对楼市有一个促进作用。未来象深圳这样一个一线城市，未来地产要想突飞猛进，可能要从文化需求这个角度来做一个突破。
王永胜：刚才贺博，沿海老总也讲了关于品位问题。确实上海地产的品位越做越纯正。我的印象很深，我认识上海当地一个老太太，70、80岁了，别墅里面，他为了买一面镜子，花3万从意大利空运买来。任何东西要纯正。这是一个典型文化积淀的问题。在深圳不可能的，深圳追求奢侈。我们深圳需要自己的文化沉淀，包括文化产业现在也是这么重视。成都的芙蓉古镇，做得也非常有当地特色。还有北京也是这样。我想“新人居”最后还是要从文化上落地。今天我就从三个层面讲这些。
主持人（戴欣明）：我给你做一个标题，《深圳有服务，但是没有风情》，副标题—新人居之路为什么一直没有走好？今天我们房地产产业链当中代表性人物都在这里，我们今天谈了景观、设计、内涵，下面听一下中华室内设计网首席执行官、深圳室内设计师协会常务副会长、全经联深圳分盟副主席赵庆祥先生代表深圳室内设计师群体谈谈他的看法。
赵庆祥：今天参与这个会议，是真正来学习的。在座几位，象高海燕，那一年在深圳音乐厅开会的时候，聆听了高主任的演讲。我对地产方面没有什么研究，但是我们全经联深圳分盟这个活动，以这个组织我非常支持。因为任何行业都需要一个专业的组织来进行推动。特别是房地产复苏的今天，这个组织的成立尤为重要。深圳房地产业经过了不断起伏跌荡的过程，我认为它对这种起伏跌荡发生重要推动力。刚才贺承军博士谈到责任，这对我们深圳分盟所有成员、所有职业经理人、包括媒体，我认为责任是排在第一位的。因为没有社会责任感的职业经理人参与，这个行业不知道能发展到什么程度。
赵庆祥：责任从大的方面讲叫社会责任，小的方面叫职业道德。从媒体角度，就需要真实、准确的数据为消费者服务。从职业经理人来讲，每个职业经理人都要以负责任的态度对待我们从事的职业或者行业。责任这块，各行各业都是这样。我们房地产业和设计业的联系是非常密切的。咱们中国第一个房地产公司就是诞生在深圳，同样中国第一套样板房设计也是诞生在深圳，中国第一个室内设计方面的协会就是我们深圳室内设计师协会。设计某种意义上讲就是文化传播的载体。所有的文化，最终都是要通过设计来进行实施、传播。我在04年曾经讲过房地产业这种利润来自哪里，我曾经提到这个问号，我说房地产业利润来自设计。我们可以想象当你规划一块土地，接着要干景观设计、建筑设计，接着要做广告设计，最后等房地产建成后，还要做样板房设计。每一个环节的设计，成为房地产业利润的源泉，所以在健康、良性的房地产产业过程中，我认为所有的房地产业都应该把设计作为高附加值的来源，我认为这是良性的。当然我们排除说由于地价发生变化，而带来我们超额利润。但是我认为良性的地产业设计应该是房地产业取之不尽的利润来源。从设计角度，我们今天景观设计专家也在这里，我们深圳室内设计行业从业人员有3万多人，从全国发展状况我们可以看见，最初我们设计样板房叫万科地产，样板房概念深入人心。成为楼盘空间展示一个绝佳载体。到今天，深圳样板房设计文化逐步渗透到各个省市。我们协会每周都有接到内地地产商过来寻求这边的设计师为他们提供服务。以前大家找样板房设计希望找境外设计师或者香港设计师，但是现在随着设计业文化交流，设计业互相对话，深圳的设计师已经上升到一个很高的境界。我们在前年、去年在亚太地区最权威的室内设计大赛中，都获得了最佳室内设计大奖。
赵庆祥：深圳本土这种地产商他们的设计，我感觉真的还不够。刚才有一位专家提到深圳地产人居地产在文化方面做得不到位，我非常认同这一句话。我很多时候说深圳地产甚至全国地产，在某种意义上是一种伪文化，是一种表象文化。真正的文化从表及里，最终以人为核心，为人服务。我认为这方面我们还有很多工作要去做。从设计到文化，到真正以人为本众多的一些因素都需要我们去研究。所以真正推动地产业发展的，很多时候我认为它涉及很多元素、很多产业、很多部门甚至很多职业，他并不是说可能就是这三大因素推动了行业。这三大因素是一个必然推动，真正决定地产业未来命运还是掌握在老百姓手中、人民手中、消费者手中，所以不管地产商还是我们相关的传播机构，相关中介机构，我们要真正把握业主、用户他们真正的需求，那么我们就可以对应的推出我们的产品、我们的服务。这是我个人的讲解，不一定正确，谢谢大家！
主持人（戴欣明）：赵秘书长实际上解释了王岩的一些说法，王岩提出了让灵魂跟上身体，你提出房地产的灵魂是设计。我们更应该思考我们设计内涵是什么，充满人性、充满文化，实际上就是我们创造人文地产、人文设计。刚刚泛华建设集团副总经理邝兴丽发了一个短信息，祝全经联工作开展顺利，庆贺全经联深圳分盟启动仪式顺利举行。他也是全经联常务理事深圳分盟副主席，今天在杭州，来不了，刚刚发了一个短消息，让我一定要念一下。下面请众夏地产林晓华谈谈。我们的房价是否是炒上去的？
林晓华：经济复苏和我们房地产未来发展的走势。经过一轮金融危机洗礼，中国房地产业尤其深圳房地产业未来怎么走，这个话题还是很有价值、很有意义。我本人是1998年进入房地产行业，在一家国营房地产企业做行政管理工作，我实际上非常清楚深圳真正产生房地产质变，从房地产开发，还是从“国退民进”开始，造成了我们深圳现在的现状。当时我们知道，最近我们都说产业资金进入房地产开发领域，其实深圳是最早这么做，包括十年前深圳的好地都是民营企业，而且不是房地产企业拿的地。十年一轮回，现在国企强大资金实力重新杀进房地产开发领域，这是对我们深圳未来地产商考验很严峻。深圳地产商很多都是从其他行业转型过来，所以他们在开发过程中，对所谓的社会责任、人文显得非常理解。民企老板看得很准是这个价格，比如3年前他定好3万一平米，当时大家觉得疯了，但是现在看起来他是一个先知。他已经提前三年把三年后的价格报出来了，那你怎么能卖的好呢？你又拿不出什么时尚、艺术，这种产品说白了就是土地增值产生的价格，并不是给消费者一个很好的感觉，这造成深圳地产越来越许多文化味的原因，搞得媒体只能问价格，别的问不出来。深圳也没有很多传统文化可以追究，所以对我们来说，我们确实也觉得在深圳做代理行业越来越难了。
林晓华：深圳开发商做产品的时候，第一句就是找大牌的合作伙伴。大家都是品牌开发，有品牌就可以做很贵的产品。找到这些公司就可以卖高价格。他从来不会想消费者会怎么想。最近一个开发商在地还没拿的时候，就已经问能卖多少钱。或者说这个地还没有拿，就已经找代理公司。这个东西说白了，你说懂行也行，不懂行也行，基本上急功近利心态非常明显。为了捞一把，房地产对他的价值就是一个工具。我们这一群老地产人应该起到什么作用呢？这个时候我们老戴把全经联从北京请过来了。我希望这给我们深圳本地媒体一个互动，把行业一些声音传达出来，让开发商反思一下。
林晓华：未来怎么看待经济复苏？最近瑞银总经理在一个论坛上提到一句话，上半年中国经济是一个烤熟了的苹果，外焦里嫩，股市楼市已经焦了，表层熟了，国家投资的基础建设已经做得很熟了，比如高速公路，地铁。里面是生的。我们生产企业吸引劳动就业市场还是生的。如果这样发展下去，中国很可能成为1929年的美国，财富高度集中在一线大城市，民间是一片箫条。如果没有世界大战，中国经济未来就会走资本主义最早的道路，这样可能会产生一个很大的政治上的压力。这是我对未来的预测。如何克服未来的趋势呢？我们公司领导都非常相信中国领导人的智慧，我们产业围绕政策走，政策只有很好方向，我们才能对各自所在行业有信心。政府决策是对的，但是落实怎么样不知道。第一点，1978年推出农村土地流转，这个是对的，缩小农村差距。第二，解决中国民生问题，这个民生指劳苦大众福利问题，比如医疗保障、经济适用房。最后一个，本来要解决，结果由于金融危机没有解决好的，就是什么是拉动中国经济发展的龙头行业。去年说是新能源，有的说是环保产业，到现在全变了，还是股市和房地产市场。这是由于金融危机原因，本来应该调整的市场没有调整下去，本来应该崩盘的股市也崩了，又升回来了。这造成我们行业结构没有得到一个真正意义上的转型。未来，我估计房地产行业还要继续往前走，这个往前走可能要结合什么呢？我个人觉得还是要结合刚才所说的大城市怎么跟周边二三线小城市结合的问题。这是我们身处北京、上海、深圳，大的地产公司走出去方向决策性问题。之前万科、金地都曾经试过走出深圳，象惠州、东莞。金地在广州拿了地，但是他们一直做城市住宅。惠州万科的项目做得非常不好，为什么？竞争不过当地开发商，水土不服，政府不支持，当地也不认可，产品做得好也没有用。如果地产产品类似华侨城模式，我还是比较推崇的。促进当地经济，促进当地农村面貌改善。促进当地生态环保、促进当地就业。深圳开发商，除了万科、金地、华侨城之外，我希望民企应该往这方面走，怎么样寻找一些新的商机，做一些促进当地结构转化、就业，特别把大城市这么密集的人口往外引的工作。这是非常重要的。但是民企经常失败。这就需要我们一些品牌公司，往这方面走。刚才有人说深圳没有深圳风格的园林，中海、招商的园林还是很代表深圳特色。
主持人（戴欣明）：看来林晓华不认为房价是炒上去的，也在某种程度上解释了著名经济学家茅于轼说了一句话，房价高，不是因为开发商心太黑，是人们太有钱。我感觉也是这么一回事。今天我们来的人，最开始说了，我们房地产经理人也是由我们房地产各个层面的人群组成。这次很特别，我们还有一位全经联首席法律顾问颜宇丹小姐，我们请她谈谈。
颜宇丹：今天专家、学者、名博云集，我作为房地产服务行业法律服务的一员来到这里参加深圳分盟启动仪式，非常高兴。也非常荣幸担任全经联深圳分盟法律顾问，希望能为这个行业做出一点小小的贡献。
颜宇丹：关于今天的议题，我就谈不出什么高深的意见。咱们深圳一直被誉为文化沙漠，近年来，深圳市政府为了转变这个形象，逐步引进了一些文化理念，比如开文博会，最近又在搞金钟流行歌大赛。所以深圳的文化形象也逐步树立起来了，但是房地产行业纯商业化形象一直没有改变过来。从去年楼市颓势到现在楼价一路飚升，房地产行业越来越妖魔化。房价上升和下降的时候，更加考验这个行业的诚信。比如上升的时候，一手房也好，开发商一房多卖。二手房就更加明显了。房价下跌的时候，断供、退房，也存在很多法律纠纷。人们对律师的看法，就觉得好像出现法律纠纷后，才找律师，上法庭唇枪舌战。其实不是，在还没有法律纠纷出现的时候，最早的介入是最好的时候。中国房地产处于新兴行业，能够上升到法律层面的不是很多。原来有一个房地产法、土地管理法，后来在纠纷不断出现中，最高法院又推出了商品房司法解释，包括物权法出现后，拆迁条例也在修订中。如果法律服务能够更早介入房地产行业，就不会出现这么多硝烟弥漫，也不会出现这么多民生话题，希望房地产行业中，法律形象更加能突出来。戴博邀请我参加深圳分盟法律顾问，也看的出来，深圳分盟对法律这块也是非常重视。希望我今后能为这个行业做一点贡献吧。谢谢大家！
主持人（戴欣明）：颜宇丹言外之意表达了深圳不但什么都落后了，法律意识也落后了。今天来的时候，我打了一些电话，让一些房地产经理人参与会议，首先他们都是我很好的朋友，也是大牌开发商的经理。他们一直抽不身来，这说明什么呢？说明经济复苏了。半年多前，这个情况是不会发生的。今天大家都提出了一些警示，但是最终还是回到高海燕博士所谈的一些话题上。高海燕博士对大家所讲的东西在认真分析，我想高海燕博士一定有一些需要补充的话语。
高海燕：我觉得拎一个词出来，就是刚才说的文化。说深圳人是文化程度最高的群体，为什么深圳人有知识，没有文化？文化是一个什么东西？我觉得这个东西今天没有说透，我们专门找机会谈谈。文化是流动在社会关系当中的东西，流动在生活形态当中的东西。我们流动的是什么？比如说价值观，深圳的价值观是什么？价值观就是文化。为什么深圳的伪文化特别多？就是跟价值观有关系。前一段时间，建设银行开了一个会，我发言，我说谁说深圳有创新精神？我从来不承认。中国商业中心早就不在深圳了。一个没有交流平台的城市，怎么可能有创新？深圳的价值观就短期结算，短期结算的城市绝对不可能有创新。高科技领域创新是因为过去在一个特殊的政策环境下，所产生的遗产就是高科技产业，高科技产业出于利益动机，在这个方面有一些创新。文化有创新吗？从文化创新来说，文化创新首先是价值观创新，首先是价值观引领。还有体制创新。没有这些作为基础，社会根本不可能有创新。我们刚才开会讲，深圳速度现在是讽刺词了，两点开会，三点到，四点正式作报告。这就是今天的深圳。内地早已经颠复过来了。深圳现在内地化了，内地现在深圳化了。在没有一种创新的体制，没有一种创新的价值观，引领的价值观，没有一个交流激荡的环境，怎么可能有创新呢？这个不可能。我觉得有机会我们再坐在一起，我也愿意跟大家交流交流深圳的的文化问题。
主持人（戴欣明）：今天意由未尽，作为我们都是房地产产业链上的各个精英代表，今天谈的话题应该已经很深了。大家今天提出一个新的话题，文化应该怎么走？我可以这样讲，今天留这么一个话题。我们全经联这些精英人士有责任把文化和深圳未来整个发展趋势演绎好，今天非常感谢大家！
主持人（王方）：最后做一个简单总结，高主任刚才讲的都是对深圳未来发展的担忧和质疑，是一种很好警示，并不是唱衰，而是很必要的。今天大家的发言都非常好，都有一种怀疑的态在看看经济复苏与地产进化论。春交会的时候有这样一句话，不管你怎么质疑，太阳还是往上面升的。有一句话说得好：牛市一般是在最悲观的时候诞生，在怀疑的时候他会成长，在兴奋中走向成熟！我相信我们现在都在怀疑，这是一个非常好的气象，还有一个，牛市可能在亢奋中死亡，这是我们要警惕的。另外还有几点，大家提到深圳楼市地产商经常想入非非，回忆过去非常美好的时代，甚至觉得苍白、无味。
高海燕：真的有一点感觉，这几年在深圳开会，简直一场会听下来很呕吐，讲的深圳创新，其实都是几十年前的事。我就说深圳很自恋。包括这次综改，你们看看方案，创新表现在什么地方？文化表现在解释上，你是否具有解释的能力，这也是文化的表现。扁平化管理，企业都可以做到。可以行政体制改革的核心是权力释放，这是一个行政效率的改善。深圳没有文化感了，有时候表现在很多重大社会问题和社会现象深圳人没有解释的能力，偶尔你解释一个东西，又被大家攻击。在金钱思维上大家都是一致的，可是认识问题上显示出常识多么不足，基本认知能力很差，金钱观很强。
主持人（王方）：谢谢，高主任被充的很及时，很到位！今天我们全经联深圳落地，就是希望是一个地产人好的交流开始，我们看到今天的统计数字，二季度GDP涨到7.9%，其实GDP不应该是数字的累计，也不应该是金钱的累计，应该是我们政府提到的可持续增长的趋势，我早上看了一段新闻说现在韩国大街小巷都谈绿色GDP，我觉得对中国来说是不是要吸取一些东西，比如美国现在也在谈第二轮经济刺激计划，但奥巴马认为美国关键是要进行长远的改革。现在全球都在谈复苏，靠什么复苏？靠复制、浪费肯定不行。《经济观察报》有一篇社论说：“可以怀疑复苏的质量 但不要怀疑复苏”，也正是此意。最后我引用《黄帝内经》里有一段描述，东方代表一种生发的文化气象。希望我们成立的全经联深圳分盟就像冉冉升起的太阳，把责任、人居、文化、社会关系等都装进来，愿她冉冉上升！谢谢大家的参与。本次论坛到此结束！
