又到了春暖花开时节，大地万物都从冬眠中苏醒了。

冷寂了一个冬天的售楼处，突然热闹起来。

3月21日，上海奥林匹克花园2009年的第一次开盘，推出120套房源，有300多人参与摇号，当日除几套大户型没成交外，全部售出。

许多朋友包括许多媒体记者问到我一个敏感的问题：现在楼价是不是真的到底了呢？要回答这个问题，还真需要做些功课。

对目前中国的经济形势的判断：

目前，由美国引发的全球金融危机，进一步加剧蔓延，各国政府正在积极采取措施，国际社会也开始意识到，这是一次真正的全球性的危机，不是哪一个国家可以单独面对的。刚刚结束的二十国集团(G20)峰会领导人会议就是证明。

对于此次会议的价值，有许多有识之士认识到，在二十国集团中，可以看到很多不同的发展模式，特别是已经持续了三十年的中国模式。其巨大成功之处是任何人都不该否认的。谁都应该看到，假若没有中国模式，没有中国这个有别于西方社会的新兴的经济体，当前的全球经济就更加显得死气沉沉，其复苏前景就必定少了一个希望、少了一个动力。中国的经济也会随着世界经济的好转而更加发展。

目前的全国主要一线城市房地产形势：

　　数据显示，在北京、广州、深圳、上海、成都、天津、武汉、重庆、南京、杭州10个城市中，一季度的成交量都较2008年同期出现上涨，深圳一季度的商品房成交量更是同比上涨239.42%。3月份的成交表现更为抢眼，不少一线城市一手房的成交量已超过或接近2007年同期水平。

　　数据显示，2月份北京商品住宅成交5843套，同比增长145.81%。3月份共成交期房商品住宅12,581套，环比增加了91.7%；成交面积为135.54万平米，环比增加了94.5%。同期，成交的现房商品住宅为2,480套，环比增加了44.3%；成交面积为329,802平米，环比增加了43.2%。3月北京的住宅成交量也已回到2007年同期水平。

　至于深圳，首季度商品房成交量更同比激增超过2倍。3月份商品房成交套数已上升至18,627套，其中一手房8,180套、二手房10,447套，总成交量打破2007年7月创下的18,085套单月纪录，恢复至2007年上半年成交高峰时期水平。

目前的上海房地产形势：

　　在上海，3月共新推出126万平方米的商品住宅房源，环比2月增幅250%；同时，消费者的购房热情更是超过开发商的推盘热情，当月有156万平方米的商品住宅房源被购买，环比增幅97%。

3月第三周，一、二手房成交量都已经超过2月全月成交量。据统计，3月第三周一手房成交40万平方米，二手房成交超过100万平方米，而在2月两个指标分别为81万平方米和103万平方米。

据不完全统计，目前上海的五成新推楼盘已经小幅涨价。

楼市开始进入乍暖还寒阶段：

　　对于楼市如此迅猛的行情，业内人士普遍分析认为取决于两个因素：一是利好政策效应开始显现；二是刚性需求正在集中释放。去年以来，国家在减免税费、放宽贷款等方面出台了一系列鼓励和支持居民购房的政策。特别是，政府工作报告中用较大篇幅勾勒房地产新政，诸如居民购买改善型自住住宅，比照首次置业享受优惠政策，无疑对自住需求群体入市买房起到了积极作用。

　　 另一方面，压抑了一年多的购房需求开始集中释放。2007年下半年到2008年底，过高的房价下调预期和市场上浓厚的观望情绪压抑了购房需求。而经过一年多的调整，楼市趋于稳定，一些片区的物业价格已基本接近消费者的心理价位，积累了近两年的自住需求开始释放。多空博弈的僵持结果是双方都找到了平衡点，开发商在价格上做了调整，购房者中包括不仅是首次购房的，还有改善型住房的人群的心理价位得到了安慰。

既不要盲目乐观，又不要过分悲观

目前楼市回暖存在着几中说法，有“V”型、“L”型、“U”，“河床”型、“电学符号”型等等，但无论哪种说法，都希望楼市的价格底部显现，但这仅仅是希望而已，仅此就断言楼市回暖尚言之过早。

目前市场仍然面临多重压力：首先，全球金融海啸的影响，究竟对中国经济的危害到什么程度，还不是很清晰，一个亚洲金融危机，要恢复都经过好几年，这次是全球金融危机，不可能这么快就过去。其次，经济形势依然严峻，将影响居民的收入预期及消费需求的增长。其三，市场供给将再次增多。其四，从2001年起的这波楼市上涨行情，不可能短期就调整到位，调整还远没有结束。其五，在刚性需求集中释放后，后继需求的增长将放缓。因此说未来的楼市在成交量和价格上在相当长的一段时间内还要进行反复震荡调整。

“乱花渐欲迷人眼”。楼市的底部到地在哪里，我认为2011年会调整到位。理由一是楼市要遵循市场规律，连续7年的上涨市场有下行调整的要求。2001年到2007年，上海楼市连续七年上涨。虽然在这七年之中，2004年国家对地产市场也出台了一些抑制政策，但只有2005年下半年上海楼市出现了短暂的调整，随后的2006年楼市依然伴随宏观经济上扬一路高涨。2008年随着全球性金融危机的爆发，上海楼市在5月份开始出现调整，成交量持续下滑，楼价接连下挫，但八九个月后的2009年初市场出现了瞬间的回升。

按照市场经济的规律，7年上涨的上海楼市需要一次真正的深度调整，而仅仅8个月的调整时间是不够的，从经济周期来看深度调整需要2到3年，可能要到2011年见底。

目前，“谨慎乐观，回归理性，”这是我们所有开发商和消费者对于未来的房地产市场走势，应该持有的科学态度。

2009年4月13日