——访上海奥林匹克置业投资有限公司总裁

说起奥林匹克花园项目的大红大紫，就会自然而然想到陈穗建。正是在他的全力打造之下，完成了从广州奥林匹克花园的声名鹊起，到上海奥林匹克花园的巨大成功。至此，陈穗建这个名字与奥林匹克花园这个品牌已经紧紧地镶嵌到了一起，就如同是他的一个代名词。

但仅仅把他定义到了奥林匹克花园，那是绝对不够的。一个经历了十多年房地产开发的拓荒者，他是一个坚决的市场经济思考者，他很多的经历和观点在金融危机的背景下，能让人发现更多超出一个非常有影响力房地产项目的价值。

因此，本报几经周折终于实现了对陈穗建独家专访的愿望，在他对楼市行情和房地产行业的访谈中，体现出的独特分析和精辟判断，将使读者受益匪浅。 

谈市场：这波行情走不长

记者： 2009年春节过后，全国楼市的成交量都连续回升，成交量持续增大，价格企稳回升，你认为这波上涨行情能否继续？

陈穗建：这波行情估计走不长。虽然上海楼市近期出现一波回暖现象，但楼市的调整趋势没有改变，目前的楼市回暖只是一波周期性的反弹，对此我有两点理由。

理由一是楼市要遵循市场的自然发展规律，连续7年的上涨房地产市场必须有调整的要求。2001年到2007年，上海楼市连续七年上涨。虽然在这七年之中，2004年国家对房地产市场也出台了一些抑制政策，但只有2005年下半年上海楼市出现了短暂的调整，随后的2006年楼市依然伴随宏观经济上扬一路高涨。2008年随着全球性金融危机的爆发，上海楼市在5月份开始出现调整，成交量持续下滑，楼价止涨局部下跌，但经过八九个月后的2009年初市场出现了瞬间的回升。

按照市场经济的发展规律，7年上涨的上海楼市需要一次真正的深度调整，而仅仅8个月的调整时间是不够充分的，从经济周期来看深度调整需要2年多的时间，可能要到2011年见底。

 

记者：那你的第二个理由是哪个方面。

陈穗建：我的第二个理由就是全球金融危机对世界经济的影响面很广深度很深，对中国经济影响的结果还很难预料。目前美国经济的复苏还没有明显迹象，中国的出口增长仍然在收窄，出口企业的业绩还在下降。在这种情况下，仅仅依靠中国这个经济实体来扭转全球经济形势，目前看来还不大现实，并就全球经济已经进入底部还言于过早。虽然在中国政府各项刺激经济的措施影响下，楼市的一些反弹只是表面现象，因此，全球经济危机这个外部因素将影响上海楼市继续调整。

1998年亚洲金融危机是目前离我们最近的例证，受一个区域性金融危机的影响，香港楼市在1998年开始出现下滑到2003年企稳，楼价比最高峰时跌掉一半还多，直到2007年香港楼市才恢复到1997年的水平。这个过程用了10年，由此看来，全球性金融危机对上海楼市的影响时间不会太短。

 

记者：你认为这波楼市反弹的主要动力是什么？

陈穗建：全国大城市中的刚性需求，在经过八九个月的等待之后一次爆发性释放，当然也有政府一系列利好措施，比如房贷、契税、利率、土地等相关政策是一根定时导火线。

 

记者：很多人认为这波行情的成交数据存在虚假成分，那你认为这波行情的真实性到底有多大。

陈穗建：市场是只无形的手，市场做不了假。目前政府对于楼市成交数据的监督和公布已经非常透明，就拿上海来说，通过网上备案和成交记录，是完全将成交量和成交价格公布出来的，即使其他地方有点虚假成分，也是很少的。上海奥林匹克花园在今年一季度一共卖出了200多套房子，销售金额达到了2个多亿，这些都是完全真实的。

 

记者：开发商应该怎样对待这波行情带来的机遇？

陈穗建：这个行情很难得，在经过8个多月的市场惨淡之后，这波回暖行情在很大程度上让开发商喘了口气。我想说，作为开发商应该珍惜，而不应该再次涨价，应该心平气和的卖房子，毕竟这次成交量放大的楼盘中，还是那些有价格促销的房子卖得最好，而且房地产调整还在继续，调整的时间也不会很短。

当然对于自住型的购房者，只要价格能够合理承受，这个阶段也可以出手购买，毕竟各种刺激措施使自住型购房者所承担的供房成本下降了很多。 

谈行业：改变全民开发房地产模式

记者：楼市在这次金融危机中进行调整，会不会出现中国前几年家电行业重新整合的结果。

陈穗建：房地产产品与家电产品不同，所以房地产市场不会出现家电行业那样的大规模兼并重组，但全民开发房地产的模式将被改变，一批造低端住宅的开发商会被淘汰。

伴随着楼市的深度调整，明年房地产企业必然会面临重新洗牌的考验。这次金融危机将会改变全民做地产的模式，可能会出现“国进民退”的状况。

中国市场经济走了30年，房地产行业的市场化走了20多年，这20年来都是发展商来主导这个市场的发展，政府那时没有意识到地产市场那些关系民生的问题。在近几年，政府意识到要解决那些承受不了房价的老百姓的居住问题，不可能把这个任务交给市场去完成，因此政府将介入到诸如限价房、经济适用房、廉租房等保障性住房的开发建设中，所以我说是“国进”了。国有企业会主导低端住宅的开发建设，那些开发低端住房产品的中小开发商将被挤出这个市场，所以说是“民退”了。

今后的地产市场将出现政府主导开发低端住宅、开发商主导开发中高端住宅的两元化格局，那么那些做不了高端住房的开发商肯定要被淘汰，接下来中国房地产市场将进入品质制胜的时代。

 

记者：中国地产企业未来发展的方向在哪里，能否继续出现高速的增长。

陈穗建：做房地产应该是城市包围农村，而不是农村包围城市，所以中国地产企业未来的发展还是要在大城市发展，只有大城市才能将品牌做好。

房地产市场经过这么七八年的高速发展，已经把大城市中积累的刚性需求消化的差不多了，加上计划生育政策的执行，我觉得市场供需双方接近平衡，市场开始进入差不多饱和了。楼市再次的快速发展，除了宏观经济的增长，还要依靠城市化进程的推进和新农村的建设。

 谈企业：企业有自己的成长曲线

记者：地产龙头企业万科曾提出2014年能达到年销售额1000亿元的目标，如果万科能保持自从上市以来所维持的年均31％以上的复合增长率，将在2010年提前实现千亿目标，您认为万科能否顺利甚至提前达到这个销售目标？

陈穗建：我前面说过，在全球性金融危机的影响下，楼市需要进行一段时间的调整，那么地产企业自身也是有调整需要的，所以万科达到1000亿的销售目标难度很大。而且如同人的成长一样，一个企业也有自己的成长曲线，万科刚进入到成熟的阶段，在成熟阶段中一个企业的发展需要有几年中处于平稳调整的发展过程，依然出现之前连年持续的大幅增长可能性不大。

 

记者:被业界称为“华南五虎”的富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐这五家地产公司，在目前的市场状况下，发展相继遇到了一些困难，你认为是必然还是偶然？

陈穗建：目前华南五虎出现了一些问题，我认为是有必然性的。这个必然是分两个方面，一是大的经济环境影响下，很多的地产企业都出现了一些困境，那么华南五虎也难逃这个大环境的影响，但我认为这只是一个外部因素。

另一方面是品牌扩张速度过快，导致管理模式的改变，必然会面临发展的困难，这是内因。地产产品与其他的消费品不同，它具有不可移动性的鲜明特点，所以具有很强的区域性消费特点。那么这些开发商的品牌也有区域性，在华南他们的品牌都很响。当这些企业走上全国扩张的发展路径时，对于品牌和资源垄断来说就产生地头蛇与过江龙的强烈竞争。所以扩张的过程中不能太快，本土人才、资源、管理和资金都会跟不上，结果将是水土不服。

 

记者：在中国为数众多的开发商中，你最看好哪几家？

陈穗建：看产品要看绿城，看管理要看万科，看工程要看中海，我最看好这三家开发商。 

陈穗建访谈精彩语录

1.这波楼市回暖是暂时的，这波行情估计走不长。

 

2.连续7年上涨的上海楼市，仅仅靠8个月的调整是不够的，深度调整需要2到3年，楼市可能要到2011年见底。

 

3.市场是只无形的手，市场做不了假。

 

4.这波回暖行情在很大程度上让开发商喘了口气。

 

5.开发商应该珍惜这波回暖行情，不应该再次涨价，应该心平气和的卖房子。

 

6.全民开发房地产的模式将被改变，一批造低端住宅的开发商会被淘汰。

 

7.做房地产应该是城市包围农村，而不是农村包围城市。

 

8.地产市场经过这么七八年的发展，已经把大城市中的刚性需求消化的差不多了。

 

9.中国地产企业未来的发展还是要在大城市发展，只有大城市才能将品牌做好。

 

10.一个企业有自己的成长曲线，万科刚进入到成熟的阶段，需要在几年中处于稳定的发展过程。

 

11.地产产品与家电产品不同，所以地产行业不会出现家电行业那样的大规模兼并重组。

 

12.全民开发房地产的模式将被改变，一批造低端住宅的开发商会被淘汰。

 

13.我最看好的地产企业是万科、绿城和中海。