陈真诚：开发商遭双压无力买地
——土地市场分析系列之六：夏日飘雪6
文/陈真诚
（内容导读：大多数开发商并没有解除来自销售市场和资金链这两方面的压力…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
一季度房企普遍不拿地
在房地产市场尤其土地市场高热期间，部分开发商之间展开了非理性竞争，过度抬高了地价成交水平。而进入2008年后，开发商拿地变得非常谨慎，各地政府推出的出让土地，要不流拍要不以底价成交。
由于土地市场寒风萧萧，成交价格连续探底，一些开发商在土地高热期间高价购买的土地储备，已经变成了企业资产“缩水”。如万科等多家房地产企业，已经计提了不少跌价准备。在4月17日公布的2008年年报的开篇，金地集团董事长凌克在其致股东的信中明确承认“2007年金地在投资节奏和投资时点的判断上犯了过分追求速度的错误”。
由于在房地产市场并没有真正回暖，因此，在土地市场上，目前买方的观望气氛依然很强。今年一季度，除保利、绿地等少数开发商（主要是国资或具有国资背景的大型开发商等）开始入市拿地（部分中小开发商在本地拿小面积土地）之外，大多数开发商对拿地的态度依然很谨慎，如瑞安房地产在年报中明确表示今年不买地。本文作者陈真诚分析认为，对于拿地的部分开发商，相对于全国数万家开发商而言，只能称之为“少数”，并不具有普遍意义。而且，这少数拿地的开发商，主要集中在北京、上海等一线城市的某些区域拿地。有机构对全国39个大中城市房地产企业的调查发现，受访者开发商在二、三线城市有拿地意愿的比例，比在一线城市低。在一线城市，开发商倾向于在交通便利、未来前景较好的近郊和土地稀缺中心城区获取土地。其中，有52.4%的受访者对近郊土地较为感兴趣。对于二、三线城市，有54.3%的企业更愿意在政府较为支持、规划明确的近郊拿地。即便有部分土地成交，但成交价格普遍不高。如，3月3日，南京拍卖在今年第二号公告中的5幅江宁地块，不仅仍有1幅住宅地以一年半之前同地段比邻地块价格的6折价格流拍，另外4幅地块也以底价成交。
以上这说明不但北京、上海等一线城市不同区域、不同品质的土地市场已经分化，而且全国土地市场也已经分化。
而且，事实上，少有的拿地开发商，很少考虑通过招拍挂拿地，而主要是考虑通过并购企业和直接收购项目来获取土地资源，希望通过低价收购项目以获得闲置或开发难以为继的土地等。一些中小开发商，主要在本地所拿的土地往往是大型开发商一直不怎么感兴趣的小面积地块。少数通过招拍挂拿地的开发商，尤其那些“大买家”，主要是国资或有国资背景的房地产开发商，往往具有一定的资金实力。而且，一些开发商手中在售的项目已不多，可供继续开发的储备资源已有限，因而不得不拿地。
4月份部分开发商在北京等部分城市拿地
由于土地市场持续低迷，地方政府纷纷增推城区等区域的优质地块，并开始下调土地出让价格，或放宽土地款支付方式与时限，或提供优惠开发条件，再加上目前房地产市场正值大浪淘沙、存亡分化之际，能拥有较多资金和优质而价格合理的土地储备等资源开发商，必能为未来竞争提供有力的能量，为未来发展奠定结实的基础。因此，从4月开始，一些开发商，拿地意愿开始高涨，甚至拿地动作比较大，或明确表示有拿地欲望。
金地集团董事长凌克公开表示，为了2010年和2011年的开发，金地今年一定要拿地，预计拿地资金在50亿至100亿元之间。
中海发展董事局主席孔庆平也表示，公司今年将动用50亿资金用于新增土地储备，预计购地400万平方米。
合生创展今年也有明确的拿地意图，主要对北京核心地段的土地及适合做高端产品的土地更感兴趣。
保利集团年初在五城市拿地17亿元后表示，计划年内在北京至少再拿两块土地，5月15日就已在北京拿下了年内最大的居住用地。
正由于一些开发商开始入市拿地，因此，在北京、上海等部分地区，土地成交量相对有了一定的增加。不过，本文作者陈真诚分析认为，总体来说，少数开发商拿地，也主要是在北京、上海这些城市，其他地区的土地市场形势依然与4月前相差不多。而且，即便是北京，今年前4个月，土地市场也相当冷清，亮点不多。即使偶尔有开发商入市拿地，也主要是一些本地中小开发商，几乎全是小地块，数量不多。除北京金隅嘉业、北京城开和北京城建等之外，几乎再看不到其他著名开发商拿地。而且，据了解，北京金隅嘉业、北京城开和北京城建等这三家开发商，拿的地也主要是集中在保障性住宅及其配套用地。
只是，由于地方政府在一季度因土地市场冷清而纷纷缩减土地供应，所推土地又纷纷下调了底价，又加上少数开发商开始部分拿地，所以，今年4月，在全国各大城市土地流标率保持平稳，居住用地底价成交率下降，而且比3月份增多了溢价成交现象，甚至部分地块溢价幅度颇高。如，
温州市4月7日拍卖的原温州长运集团有限公司地块最终以9亿元成交，溢价涨幅超过50%。只是，今年以来，象这种超出底价成交的土地并不算多。而且，从总体来看，总价或可比较单价普遍比2007年的地价水平要低。不过，至4月底，12个被监测城市的土地流标率还是达到15%，与3月持平。
正由于一些开发商开始拿地，在北京、上海等城市的土地成交量开始有了部分增长，甚至部分地块在政府降低起始价格后重新出现了溢价现象，所以，一些苦于卖地难的地方政府，因而加大了推地力度，开始增加土地供应量，推出了部分优质土地资源，进一步大幅度下调土地出让价格，或放宽土地款支付方式与时限，或提供优惠开发条件，以刺激开发商拿地。加上一季度部分地区房地产成交量因政府政策刺激而有了部分增长，在一定程度上影响到了部分开发商预期。于是，进入5月后，主要在北京等城市，一些大型品牌开发商开始大举入市拿地。
5月份部分品牌开发商在北京等地集中拿地
5月，由于部分大型品牌开发商频繁在北京拿地，掀起北京土地市场2007年后新一轮的拿地高潮。进而，有更多的公司表示有拿地计划，如果有好地推出，则将参与争夺。
自5月7日北京亿城以5.95亿万元竞得海淀区中关村办公商业项目地块，更多的品牌开发商公开参与到拿地的竞争中。如5月12日，北京龙湖、北京大成及京汉集团相继拿地。
有迹象表明，品牌开发商的拿地热情可能还将延续，一些开发商目前正在酝酿中。如目前处在挂牌状态的广渠路10号居住用地，受到30余家企业高度关注，包括凯德置地、SOHO中国、万科、金地、富力、富力、龙湖、合生创展等在内的地产大鳄皆表示有意参与竞争。广渠门外10号地，5月7日入市挂牌交易，竞价截止日为5月21日，起始价为2.9925亿元，每次报价至少递增150万元。至5月15日10时46分，该地块接到了第11份报价单，最新报价为5.57亿元，高出起始价85%以上。这是北京土地市场自2008年下半年以来首次出现热炒，出现高报价与地块的优越位置有关。该地块位于北京朝阳区广渠门外10号广渠门外大街附近，东三环内的CBD核心区，是目前推出的少有的优质土地。
5月，至5月16日，北京共成交8块地块。5月12日，共成交5幅住宅用地，分别位于顺义、海淀、石景山、房山四个区，最大的地块面积超过20万平方米，最小的仅2万多平方米，总成交面积达391161平方米。5月15日，再次成交3块土地，分别是大兴区新城北区(28号地)商业金融项目用地、顺义区南法信镇顺平路北侧商业金融项目用地、密云县云水名苑居住项目用地。
除北京外，无锡、青岛等地也出现了比较引人注目的土地交易。不过，大多数开发商表示，是否拿地、愿意以多高价格拿地，主要是看重土地质量如何、是否住宅用地、体量大小（多数开发商认为规模在20万平米左右的土地较好）而定，而不会象2007年那样见地就抢。而事实上，各地虽然5月推出的土地增多，但优质土地数量依然不多，不少地块位置太偏，定价也过高。
总的来说，在北京等城市，土地市场成交率升高，出现溢价地块，主要与政府推出部分优质土地、下调地价或起始价格和资金相对充足厚的大型品牌开发商出手等有关，但并不能说明全国土地市场已经全面回暖，不能说明一个城市中的全部土地被热捧。事实上，有些土地依然不被开发商看好。本文作者陈真诚分析认为，在土地市场上，也许过去那个“有女不愁嫁的时代”将一去不复返。
少数开发商不能反映大多数开发商的普遍情况
总的来说，目前的土地市场依然是处于飘雪的寒冬季节。就全国整体市场而言，今年以来，全国在一级市场拿地的开发商并不多，而绝大多数开发商没有入市买地。因此，可以说，尽管一些开发商开始在北京、上海等等城市的某些区域拿地，并不能代表全国土地市场现状，并不能反映大多数开发商的普遍情况，并不能说明所有的土地已经走俏。
当然，同样需要看到的是，土地是开发商用以持续开发经营的必需资源，也是参与未来竞争的重要工具。由于房地产市场深度调整，不少开发商同时面临楼盘滞销、资金短缺、行业竞争加剧等方面压力。如今，土地市场低迷，大多数开发商并没有入市拿地，只有少数开发商拿地，这说明大多数开发商并没有解除来自销售市场和资金链这两方面的高压力。这样，遭双压的开发商命运将如何？自然难测。因而，自然大多数开发商无力也难有多大兴趣去拍地抢地。只是，随着不同开发商在土地购买方面的此消彼涨，开发企业之间的分化无疑将进一步加剧。从今年下半年开始，房地产开发企业倒闭的现象，很可能会逐步增加。
（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚：QQ:70479688，请注明具体事宜；手机/13808420007，不回打“未接电话”；长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178）