重庆房地产市场，自08年开始，因宏观经济调控，国外金融风暴,经济下滑等多重因素的影响，市场发生了巨大变化。从08年4月至年底，全市房屋销售量大幅下降，最低时降至每天仅数十套房的销量（主城14区），市场疲软，一遍冷清，房地产业是国民经济的支柱产业。房地产市场的兴旺，健康持续的发展，将直接影响 国计民生及国家地区经济的发展，就重庆未来房地产的发展笔者谈之如下几个观点。 

一、 重庆地产或将率先其他地区复苏

在市场低迷，险象环生的大环境下，重庆地产能否尽快走出困境，走出低谷，进入正常良性的上升 通道中。笔者分析认为，重庆具备了率先复苏的几要素：

a、 重庆地产的发展，是伴随中国改革开放的步伐而诞生成长的，虽晚于东部沿海大城市，但至今也快有近三十年历程，在这数十年的发展过程中，整个行业经历过历次宏观调控的调整，健康发展，开发企业由少变多，由弱变强，在重庆这块神奇的土地上，练就了全国领先的“控制成本，建造优质”的重庆开发企业特质，增强了抗风险和适应市场的应变化力。

b、 重庆的房价，若干年都处于低增长，低水平的状态，与全国同类大城市相比，处于低位，就与相邻城市成都相比较，同类 房价也低近每平米1000元左右。在07年全国各城市房价竞相 疯涨 之时。重庆住宅上涨率平均30%左右。从08年10月开始至今半年的价格下降调整平均大约15-20%左右,向理性回归，部分房价已接近06年底水平，消费者接受度也在增加，市场销量逐月增大，春节后最高达到日销1300多套房，回暖迹象已渐显现。

c、 重庆是中国人口最多的直辖市，也是城市化率最低的直辖市。这就给重庆城市化发展，房地产开发带来巨大空间和机会，据相关资料统计，重庆的购房群体中，90%左右源自本地，本地区人口的巨大实际需求，决定了重庆的房地产坚实、健康的发展基础。需求决定消费，消费决定市场。

d、 重庆市政府作力于房地产持续健康的发展，近期政策的连续出台  ，注入了政策支持的力度。

综合以上四点分析，笔者认为,重庆地产具备了率先进入上升通道的条件和可能性。

二、“两江新区”将成为重庆地产开发核心区

房地产的发展，必依赖于政策的支持和城市的整体布局。这是大势。大势催  化市场，需求决定消费。这是永恒的市场法则。09年2月，重庆市政府呈报中央政府申请成立重庆市“两江新区”。这是继重庆被批准为中国城乡统筹试验区和设立首个内陆免税区后的又一重大利好重庆发展事件。若一旦被中央批准，将并列于上海浦东新区、天津滨海新区成为中国内陆的第三区，该新区占地960平方公里，区内人口数百万，由嘉陵江环绕两城的重庆北部区域半岛状地域构成，辖区内含 江北、渝北、北经区、北新区、北碚等，拥有寸滩免税区，空港新区、重北火车站、水运码头等重要经济、交通区位和设施。两江新区作为重庆开放试验区，将成为重庆制造业和现代服务业的主要聚集区，到2012年，主要经济指标将占重庆新增总量的50-60%，对重庆整个跨越式发展，全面建设小康目标，起重要拉动作用。两江新区的开发，将直接启动厂房搬迁、旧房拆迁、工业开发、新区建设——住房、商业、娱乐、配套等各种型态的地产投资，该区区域宽扩，产业众多，并将引进世界500强中的200家外资企业入驻，发展。由此将形成支撑房地产能持续发展的强大就业群体。重庆城市发展的格局，将形成以“两江新区”为核心，以此推动其他各区的发展，带动二线区县城市房地产发展的新格局。

不仅如此“两江新区”的核心作用将如同浦东新区带动长三角地区、滨海新区带动环渤海地区一样，必将有力地带动西三角地区的发展，加快缩小与京沪的差距。或许可以这样定论“两江新区”在中国经济中的作用：

90年代看“浦东”，世纪之初看“滨海”，未来影响看“两江”,两江新区肩负历史的使命，必将成为重庆城市发展，房地产开发的核心（区）。

三、 住宅商品化与住宅平民化的互动

温家宝总理在09年3月召开的全国人大十一届二中全会的政府工作报告中明确提出：促进房地产市场稳定健康发展，采取更加积极有效的政策措施，稳定市场预期和信心，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施。温总理的讲话,传递出国家对房地产发展的摸式要求-即要抓好商品房的开发,又要抓好廉租房的建设

笔者认为，这是在经过若干年的发展过程中，总结出来的符合中国国情的未来发展模式。重庆也将遵循其模式发展。

商品房是房地产开发的主要形式,是主流。从实物分房到货币分房到私人购买商品房，形成完全意义上的商品房市场，在解决城市居民住房难，分房难的社会问题上，起到了巨大作用，对国家经济的发展,财政税收的贡献，也是功不可没。商品房是商品，它必然只能卖给有钱能买的人们，在任何一个国家、地区都存在贫富之分，存在无力购房的人群（低收入及以下家庭）和家庭，这类人群和家庭的住房就只能靠国家财政支持，而国家财政收入中，就有相当部分来自商品房贡献的税收，笔者认为，健康持续地发展好商品房开发；合理有序地建设提供给购不起房的低收入家庭平民房，逐步实现居者有其屋，是国家与企业的双重责任，也是重庆未来发展的基本模式。

平民化的住宅，主要形态是经济适用房和廉租房，在重庆未来住宅平民化的开发过程中，根据国家政策动向，可能会更偏重于加大廉租房的建设，对这类家庭根本要解决的是房屋的居住问题，而不是房屋的所有权问题，笔者认为，廉租房建设的开发量，在未来会逐步加大,与商品房的开发，形成互补共进之势，最终达到房地产健康发展！

四、房价将向理性回归，开发利润将趋向合理

重庆商品房价格，虽 一直处于全国同类大城市的低位水平，但在07年的非理性上涨势头中，仍平均暴涨了30%左右，完全背离了价值规律和重庆本地的消费水平，其疯狂行为的结果，必然会遭到市场的严厉惩罚，消费群由不满、愤怒发展到不购房，推迟购房行为，使各开发商受到沉重打击，一系列连锁反映发生：楼盘冷清，商品房滞销，资金危机，工程减速，信心受挫……在经历过这长达一年的市场危机冲击之后.重庆的大部分开发企业已逐渐从市场的惩罚中开始清醒，开始反省以往贪婪心态所造成的危害。顺应市场，顺应大势是保存自身并能获得发展的必然选择。

自09年初，重庆房市所掀起的降价风潮，就是用实际行动来争取市场赢得消费者认可的具体体现，市场是公证的，消费者是明智的，一当房价回归到理性位。即刻得到市场上购房群的认同和回应，销售量短时间内拉升、增加迅速，3月初最高日销售达1300多套的巨量!可以断定，经过此次惨痛教训后的开发商，今后一段时期内会比较理智地去制定楼盘的价格策略，另外，笔者从促进经济良性发展的角度思考认为，开发企业是房地产项目开发的主体，保证其合理利润的获取，是促进房地产业乃房地产市场兴旺的必要条件,由此可以预见,未来重庆地产市场健康发展的结果,必然是理性的房价与合理利润的双实现！

五、 旅游地产开发将成时期热点

住宅开发永远是房地产开发的主流产品。重庆地产也无例外，但重庆地域和时期的特殊性，决定了在今后一段时期内，旅游地产作为住宅地产的补充形式，将成为重庆地产市场的热点，笔者仅从如下几点作分析：

a、 地理条件

重庆是四个直辖市中，面积最大的一个，幅源辽阔且境内有山、有水、有江、有河、多泉是其它大城市无可比拟的，它天生丽质造就了开发旅游地产的得天独厚的自然优势和地理条件；

b、 政策利好

重庆作为国家城乡统筹试验区，其政策优势的利好有利促使开发企业选址乡村山林，综合利用和挖掘出非林用、非耕地的农村土地的商业使用价值进行旅游地产项目的开发，这利农、利民、利企、利国的行为，也肯定会得到各级地方政府的积极支持，提高成功度！

c、 消费需求

一个社会在向小康型社会的发展中，必然会产生出相当数量的富有阶层人士，对休闲度假旅游的需求。也将伴随其财富的增加而增加，而旅游地产项目也是满足旅游度假、休闲度假的主要消费对象和形式。重庆改革开发后特别是直辖后的经济迅速发展，已造就产生了一大批中产阶级和富裕家庭，对类似于旅游地产这样的特殊住宅商品，发自内心有一种渴求，有一种需要，这一最重要的条件——市场消费需求已在重庆社会形成。若干旅游地产被市场消费者看好，就充分显示了此类项目的前景，就以上三点。笔者认为，旅游地产或将成为重庆未来一时期内地产开发的热点。

六、“感受营销”将取代传统营销模式

重庆房地产市场营销，大部分投资项目一直沿用传统的坐销模式，高高在上，给消费一种距离感，加之绝大部分为期房销售，使购房者无法真实、准确地了解产品（商品）全貌，信息不对称，随着市场的更加成熟，人们对房屋产品（商品）的需求及全方位认知楼盘的期望值越来越高，传统营销方式已很难满足实现此类需求，感受营销方式应运而生。

房屋商品除价值，金额 高于 一般商品的特征外，提供给需求者、购买者的生活使用空间则是其另一特征，对此生活空间的认识、认可，则只能够通过去亲身感受才能找到感觉，从而升华为情感或喜欢，或接受。感受营销是让消费者从肢体体验，上升为感情接受的过程，让购房者能了解房屋真貌。目前不少楼盘用的样板区、样板房、样板园林是感受营销的一种初期尝试，虽有一定效果，但随着需求的提高，完全意义上的感受营销将取代传统营销模式。
完全意义上的感受营销方式，应该最终是达到：现房销售代替期房销售、精装修房代替清水房销售和整体小区环境代替样板园林。