楼市的非理性发展一直伴随着炒风，目前房地产业依然面临着巨大库存，房价将面临新一轮的下行调整，但在通胀的压力下，下跌幅度将渐渐放缓

　　□《市民》记者甘贝贝发自北京

　　“买婚房送新娘，点她就送6万嫁妆”，“最想抱谁回家就点我”，“陪嫁洞房”。

　　2009年4月13日，在北京丰台金泰城丽湾项目的宣传网页上，十一位美丽售楼小姐的照片配上大红的双喜字，乍一看误以为征婚广告。而拉到整个页面的左下角，出现了项目的实景图以及简介。

　　如此宣传的确吸引了很多网友关注。不仅如此，网站内容显示，在达到商家设定的条件内，买房子的人可以跟漂亮的售楼小姐谈恋爱，如果结婚还可以得到开发商给的6万元购房款作为“嫁妆”。

　　对于这样的营销手段，被网友戏称“歪招”、“狠招”，甚至是“房产商黔驴技穷”、“开发商的无良炒作”。

　　有评论认为，在当前楼市日益不景气的背景下，地产商为售出楼盘可谓是费尽心机，而“炒作”背后则在某种程度上预演房价会继续下跌。

　　炒作预示房价下跌空间

　　受新房纷纷打折冲市的影响，近来北京二手房成交价格出现了不同程度下降，相关数据表明，五环和五环以内的房价开始出现了价格倒挂现象。　　而《市民》致电天鸿地产、远洋地产等多家大型房地产公司时，“卖的很不错，没有打折促销活动”几乎是统一答案。

　　据悉，2009年北京楼盘成交量累计到2月底的整体统计，竟然比1月份翻了一番，卖出了2万套房；3月份利好持续，又增长了80％多。似乎一夜之间，回到了2007年楼盘交易的“牛市”。

　　然而，质疑声也自然不断。

　　全国房地产经理人联盟常务理事戴欣明认为，楼市的非理性发展一直伴随着炒风，商家炒作的力度通常在两种情况下营销力度比较强，一是预期房价下跌，营销的目的是快速出货；另一种是抢得先机，领涨或领跌。

　　很明显“买房送新娘”的项目营销不是后者。

　　“房价慢慢下行对各行各业都有利，短期内有弹性会为市场注入活力，而活力在某种程度上就是信心。”戴欣明强调。

　　金典地产总经理张宝全认为，现在北京处于买方市场，即销售商多，购房者少，出现了房价难有涨幅的情况，“如果说房价升高了，我认为大部分是炒作、吸引眼球，违背了市场规律”。但张宝全也指出，“市场各种炒作五花八门，每个楼盘都可能用各种营销策略来吸引眼球，但这并不具有普遍性，不能作为楼市的普遍现象看待。”

　　“新奇促销方式，似乎在暗示着房地产价格的风向，即房地产业依然面临巨大的库存，房价将面临新一轮下行调整。 ”地产界资深研究专家李松德指出。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰此前也通过媒体表示，从其了解的情况看，2008年各个开发商都只完成了销售计划的一半左右，回款情况比销售情况更差。在这样的市场情况下，预计北京房价还有10％左右的调整空间，估计在今年六七月份将会达到今年价格的最低点，但成交情况应比去年有所好转。

　　“假性买方市场”诱导消费

　　“虽然现在房地产还是买方市场，但是我们可以把现在的买方市场看成是‘假性的买方市场’。”戴欣明指出。“假性买方市场”特点是，产品市场化程度往往不高，受政策的影响大；政策变化立即引起市场的变化，甚至是急剧的变化，政策影响房价上涨与下跌。

　　戴欣明分析道，上个季度部分楼盘的房价上涨并不是因为品质改变了，一夜上涨1000元/平方米不可能是品质提升，就像2007年房价上涨速度与品质的关系更是不太沾边—前者是政府“推市”带来的结果，后者是政策漏洞的结果。也包括首次置业、结婚置业等所谓的刚性需求的释放，次要的原因是市场压抑。

　　当房价开始下跌时，重要的因素之一就是政策，包括现在房价具有了弹性也是因为政策使然，因为中国经济在金融海啸的影响下，制造业异常寒冷，需要一些容易热的产业来均衡经济发展，房地产业首当其冲。

　　李松德认为目前房地产总的趋势并没有改变，就是缓慢下降，快速下降对整体经济没有好处，特别是在国际金融危机的影响下，经济的稳定至关重要。

　　“特别需要说明的是，我们不能不清楚地看到，目前还没有让房价快速下跌的动力，房地产已经成为平衡经济的撒手锏，反而非常有可能用通胀的形式解决高房价。”戴欣明告诉《市民》。

　　据国家发展改革委、国家统计局13日公布的调查结果，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3 %，降幅比1月扩大0.1个百分点(属于下降通道)；环比上涨0.2%(区域影响造成)。

　　从数据看出，房价下跌的速度在明显地放缓，在通胀的压力下，也许这种数据上的房价下跌仍将继续放缓。

　　房价下行内涵有点乱

　　“房价的晴雨走势究竟如何，消费者还需理性审视。房价的涨落是由供求关系决定的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

　　“在供不应求的情况下，买房的人多但是房源少，此时价格肯定会涨不会落；相反的，若是楼盘再炒作也没有购房者青睐，那么房价必然会降低。同一楼盘或项目如果卖得好，第二期肯定会涨价，若卖不掉商家一般则采取打折销售等促销手段实为降价。”顾云昌分析道。

　　对于这一点，李松德也表示认同。“无论是任何的方式房价调整，最终还是取决于供求关系。”

　　供求关系造成房价下降在实际中表现为，交易量的下降，存货量必然增加，开发商的资金链变得紧张，为了加速销售、回款速度，开发商则会采取打折与其它或明或暗的降价方式刺激市场回暖，开发商销售压力越大，降价幅度也会越高。反之交易量高则房价升。

　　据顾云昌介绍，造成房价起伏的原因还有很多，比如说郊外的楼盘多了，楼盘的平均价格也就下来了，消费者在购买时一定要注意买的是什么楼盘，楼市的情况不能整体一概而论，“涨”或是“落”要根据楼盘的实际而定。

　　而当下受内外经济环境的影响，解决高房价有三种方式：一是政策打压继续下降，但是要以牺牲诸多机构利益为代价，为了降低这个损失，实行“托市”；二是提高品质，维持价格，这是市场化运行机制比较完善的情况下的状态；三是用通胀的形式，让货币贬值，房价上涨也是降了，实施“推市”。

　　戴欣明指出，由于区域经济态势不同，也不排除这三种状态共存。在未来房价走势将变得更为复杂，但是有一点应该可以明确的就是弹性中微微下行，只是下行的内涵看上去有点复杂。

　　“尽管三月份部分房价已经开始反弹了，但是目前的房价还不稳定，还有下降的趋势存在。”顾云昌说。