陈真诚：回暖了为何不加大投资
——09年一季度房市分析系列之四
文/陈真诚
（本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
一个很简单的道理是，如果房地产真的已经回暖，开发商对房地产投资的信心当大增，开发商的开发投资意愿当高涨。相反，如果开发商对房地产投资依然缺乏信心，开发商的开发投资意愿依然低迷，就说明房地产没有真正回暖。目前，房地产开发商对房地产投资的信心如何？房地产开发商的开发投资意愿如何？我们来看看下面一些数据，当可找到答案。
国家统计局数据显示，1—2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期大幅回落31.9个百分点。房屋新开工面积1.08亿平方米，同比下降14.8%。企业完成土地购置面积2288万平方米，同比下降30%。完成土地开发面积2647万平方米，同比下降15.5%。1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。1-3月，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2.7个百分点。其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长11.0%。
在北京，北京统计局的数据显示，今年1-2月份，全市房地产投资64.6亿元，同比下降29.4%；其中，投资上亿元的大项目，从去年的32个下降到了今年的14个。全市商品房新开工面积210.8万平方米，同比下降39.6%；其中，住宅新开工85.1万平方米，下降62.7%。据北京市土地储备中心和亚豪机构统计数据显示，今年一季度，北京成交的土地总面积为135.9万平方米，规划建筑面积为138.1万平方米，环比2008年四季度，土地成交面积下降了76.2%，规划建筑面积下降了76.6%。不仅如此，北京一季度，住宅用地仅成交了6宗土地，成交土地面积仅为21.3万平方米，环比2008年四季度住宅用地的成交面积下降了93.3%。
上海统计局的数据显示，今年1-2月份，全市完成房地产开发投资206.94亿元，比去年同期增长4%，占全市投资的40.5%，比重同比上升0.7个百分点。而其中，商品住宅投资111.6亿元，比去年同期下降9%，占房地产开发投资的53.9%，比重同比下降7.7个百分点。
今年1-2月份，广东省房地产开发完成投资259.72亿元，同比大幅下降了17.1%，增速比上年同期大幅回落64.3个百分点。
这些说明，商品住宅等房地产开发投资，与去年同期相比是略有增长，但增幅回落较大。土地市场，更是异常冷淡。尤其是，一季度，全国房地产开发企业房屋施工面积，虽然增幅回落不小，但与去年同期相比依然有10%以上增长，将可能继续加大今年的供应。房屋新开工面积的较大幅度下降，说明不少开发企业因对后市不乐观而推迟或暂停开工。
应该说，由于房地产市场调整期还在继续，同时遭遇宏观经济的周期性调整和结构性调整。因此，房地产开发商或不应对市场盲目乐观，不能凭着一些机构发布的统计数据而以为房地产已经回暖，以为房地产形势已经逆转。本文作者陈真诚分析认为，事实上，房地产市场的实际情势，已从房地产开发商自己的开发投资意愿仍然低迷这种形势中窥出一斑。
还要看到的是，从前面的数据可以看出，住宅等房屋竣工面积。同比增长了1/4以上。这说明，前阶段大规模投资、开工的楼盘，因工期进度推进正形成产品，供应还在加速增加。一些在预售阶段未能销售出去的房子，正将逐渐形成现房销售。伴随房价还在继续下降趋势，开发业资金紧张情况依然没有大的改变。
以上分析，足可说明，在房地产开发商自身的判断中，房地产并没有真正回暖！对于“回暖”之说，好象是专用来说给别人听的——手电筒里的光，只照别人，不照自己。而事实上，本文作者陈真诚分析认为，由于资金压力并没有得到有效缓解，由于市场供求矛盾依然很突出，待销存货积压问题依然很严重，因此，开发商还很可能加大开打价格战的力度……
只是，在现实中，就有一些房地产开发商，仅凭借因政策刺激和部分开发商降价而推动的成交量相对上涨就判断房地产就此回暖，就认为房地产市场已已经走出低迷的冬天，走向阳光明媚的春天，甚至将走向热情似火的夏天，于是，就采取逆市涨价的营销策略。也许，针对消费者购买心态，逆市涨价也许可能在一定程度上促进单个楼盘的销售。殊不知，在这个时候，开发商逆市涨价，对整个房地产市场很可能是不利的。
事实上，由于整体宏观经济下行局势依然继续，房地产调整大势不改，成交量刚刚有所有条件地回升。而且，那些成交量相对较大的楼盘，主要是符合政策优惠且价格合理的楼盘。因此，在少数开发商基于消费者心理战术而采取逆市涨价的营销策略后，如果开发商普遍性地跟随着逆势涨价，就很可能加深买卖双方的对立情绪，引来新一轮观望或加深观望，导致出现新一波的成交下降，使房地产市场步入更寒冷的深冬。甚至，更可能与中央政府出台政策刺激房地产消费的动机形成对抗，遭至中央政府再次收紧房地产调控政策。尤其是，根据今年一季度金融形势尤其信贷猛增的形势来看，很可能再次强调从严控制信贷规模，信贷政策可能再变向。而从诸多迹象看，房地产市场可能再度进入成交熊市，开发商当趁机多卖房快跑为上！
因此，本文作者陈真诚建议，对于已经采取逆市涨价的开发商来说，如果涨价对一些购房者产生了一定的作用，则加紧卖房。如果那些准购房者依然还在继续，则可考虑增加赠送，或增加其他价格外的优惠，或增加提供增值服务。如果需要，能把握得好的话，也可在提价一定时间后再行采取降价销售的办法。也就是说，如果提价后市场反应平淡，开发商在上调价格的基础上再次降价，就会显得打折幅度更大，对购买者的刺激会增大，促销效果可能更好，还能增加基于营销策略上的同业竞争力。对于没有采取逆市涨价的开发商来说，上策或应是趁机以合理价格加紧卖房，而不宜盲目跟风涨价。要知道，在政府系列政策刺激下，当别人涨价时，你采取合理价格销售，譬如适当降价销售，往往能赢得一定的竞争优势。
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