罗乾波|乾波慧达品牌营销顾问机构
记忆中，春节过后，长沙的天气仍然感觉有点冷，阳光灿烂的日子总是很少，心里一直有股压抑感，由于处在市场第一线，个中心情就变得更加复杂，不知是心情影响了对市场的看法，还是市场走势影响了心情。“郁闷”可能是当今市场中大多数人的写照吧。总结长沙市场自春节以来的发展变化，就是如春天一样的多变，整体感觉就是“咋暖还寒”。
一、咋暖还寒的长沙房地产市场
1、稍显晴暖的成交量：据长沙房产研究中心数据显示，2009年2月份以来，商品房成交量出现了明显的放大，商品房交易有回暖的迹象。其中2月份商品房签约面积达120.37万平方米，签约套数10790套，相比1月份分别增长60.67%和49.4%。从另外，从09年3月前两个星期的市场表现来看，相较二月份只增不减，3月1日到3月7日，全市住宅共成交33.06万平方米，3138套，成交均价为3388元/平方米，3月8日到3月14日，全市住宅成交面积为33.55万平方米，3182套，成交略有上升，成交均价达3941元/平方米。但市场价格并未发生大的波动，这表示长沙市场已出现新的气息。
2、土地市场阴霾：2月土地市场供求紧缩，地块“底价成交”现象普遍，住宅用地成交量同比大幅缩水，开发商购地欲望低迷。09年1月份，长沙市成交土地7宗，其中雨花区3宗，芙蓉区1宗，望城县3宗。1月成交土地总量107802.57平米，环比有所下滑。从成交规模上来看，1月成交土地规模以小规模地块为主，均为5万平米以下，部分在1万平米以下；从成交土地用途上来看，1月份成交土地以商业和住宅用地为主；从成交价格来看，成交价格最高为136.9万元/亩；成交价格最低为23.67万元/亩。总体来说，从去年11月份至今，土地市场成交情况仍呈持续下滑趋势。
3、促销强风劲刮星城：08年以来市场上积累了过多的存量房，同时新开盘项目也在增多，使得市场供应量达到较高水平，加上整体销售形式的迟滞，开发商在资金短缺的巨大压力下频频促销以求尽快实现销售而回笼资金，因此，在长沙市场，促销之风此起彼伏，热闹异常。政府、开发商和媒体三大代表纷纷各司其职，为推动市场发展，导演了一幕幕促销大戏，如长沙市开福区政府启动“宜居开福，百日购房”优惠活动，提供1000套优惠商品房供市民选择。开福区首先宣布在1月5日至2月9日，凡在该区购买商品房的购房户，每套政府给予2至3万元的安家补贴，在3月份又推出“凡在3月2日－7月5日，在该区指定参加活动的楼盘购房者，均可获得最高达3万元的购房补贴”的政策。长沙县紧随其后推出购房补贴活动，在2月11日该县宣布，长沙县共选出40间楼盘进入补贴之列，补贴幅度最高达2万补贴，一直持续到5月10日。媒体抓住了开发商和购房者的共同心理特点——快速交易与低价格，也逐步推出让开发商和购房者欣赏的市场之举，如长沙晚报和潇湘晨报等报纸大力宣传“楼市小阳春”的概念，以展现楼市发展的希望和引导消费；长沙房地产联合网则推出“周末平价楼盘集市”展销活动，吸引了众多开发商和购房者的眼光和追捧。历时两天的0731楼市会周末平价楼盘集市圆满落幕，逾千人搭乘看房班车来到新芙蓉家居广场“赶集”选房，掀起了一股周末购房狂潮。据统计，集市活动两天时间共促成意向总成交近600套，实际总成交15套，多以90平方米左右两房为主。开发商自不必多说了，他们才是市场主角，如万科·金域蓝湾推出“买房送现金，四房送32888元，三房送26888元，二房送16888元。不抵入房款；一口价活动”。
4、政策春雨有点冷：自从房地产行业从4万亿元的支持政策中被剔除之后，政府救市的呼声稍微尘埃落地，但我们的房地产开发商队伍中的大多数人员都以“不抛弃，不放弃”的精神继续苦盼政策降甘霖，中央不行，就局部先行。最近出台的宏观政策，如国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），根据开发项目所在地区，企业销售未完工开发产品的计税毛利率均下降5个百分点。央行、银监会联合发布的《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，要求各商业银行认真执行适度宽松的货币政策，调整信贷结构。该《意见》共分十条，其中第六条提到房地产行业，并明确指出支持房地产企业发行企业债券和房地产投资信托基金试点。这些政策的公布被业内人士认为是房地产企业融资环境松动的信号，对今后楼市将产生较大影响。但在未定局之前，这些政策都只是“信号”，开发商“等米下锅”的局面仍然难以扭转，不得不在销售上寻求资金突破。
二、市场背后的四大推动力：刚性需求+性价比+地方政策+现房偏好
春节后，长沙地产市场较之以前取得了一定程度的发展，这种现象被媒体及业内人士戏称为“市场小阳春”，综合市场的各种现象及特点后，笔者认为，长沙市场的发展主要基于以下四大推动力：即刚性需求、性价比、地方政策和现房购买偏好；具体如下：
1、刚性需求为消费主力：长沙两家媒体联合推出“2009长沙春季楼市消费专题调查”，结果显示，促使消费者准备购房的理由中，结婚和改善性居住各自占到了31.25%的比例，也是选择最多的理由。选择因为结婚和改善性居住需求而购房的人群一共占到了总人数的62.5%，结婚和改善性居住正是当下楼市最最需要的刚性需求，在投资泡沫破灭的时候，只有刚性需求才能拯救楼市。在所有人群中，只有12.50%的选择了投资，这也再次证实了，当前楼市的购买主力，已经是刚性需求为主。另外,从购买的产品结构来看,亦说明刚性需求为市场消费主力。在购房面积的偏好上，选择70平米以下的人群为25.00%，选择70-90平米的为37.50%，两者相加占据了62.5%的比例。此外，有25.00%的人选择了90-144平米的面积，而12.50%的人选择了144平米以上面积的房子。调查结果显示，当前的消费者更愿意选择全新现房，这部分人群占到总人数的50.00%。此外，选择毛坯房的占到25.00%，选择精装修房的占18.75%，而选择期房的只有6.25%的人。对于房价的接受能力显示，房子套内单价在2001-3000元/㎡是最受期望的，占到56.25%的比例。此外，3001-4000元/㎡的价格，也占到25.00%。而选择2000元/㎡以下和5000元/㎡以上的均只占到6.25%。
2、性价比成最强竞争优势：综合观察长沙自08年下半年以来销售得比较好的楼盘，如湘江世纪城、宜居莱茵城、恒大华府、万科·金域蓝湾，前二开盘价不超过3300元，实际销售还有最大85折的优惠，后二者都是带精装修产品，再加上品牌的影响力、以及开盘时展示形象的高企和震撼性表现，却分别以2800元/平米和3500左右的价格开盘出货，都取得了不俗的成绩。当然，这里要明确一点的是，现今市场上的性价比概念，已不是一个简单的手段，它已成为品牌实力、形象影响力、价格及促销力等的综合性要素，单纯的以价格为单一诉求的项目及其产品在市场上的表现并不好，如一部分地处星沙板块和南城板块等区域的项目，虽然部分项目价格低于2500元/平米，但其销售依然无甚起色，因为在当前这种比较低迷的市场大环境中，购买的主力军基本为真正需要房屋的消费者，他们有更多的机会可以选择，如果位置偏远、产品与价格等不能打动他们的话，他可以等等，在众多的售楼部经常可以听到的一句话就是“我再等等，市场价格还会下跌”。
4、八成购房者偏好选现房：从整体价格走势来看，2月份，市府板块商品房整体价格为3820元/平方米，与上月相比，小幅上扬，但是变化不大。整体价格走势比较平稳。从板块价格供应特点来看，中高端产品的主流价格在4000～4300元/平方米之间；中低端产品的主流价格在3600～3800元/平方米之间。消费者普遍反映，喜欢“成熟”的现房。“现房”成交高居榜首，“现房”、“准现房”热销，成为当下楼市一大特点。 “期房销售的是预期，而现房可以实实在在地看到实物，能清楚地看到房子，看到周边的配套，这样可以避免许多不必要的损失，”一位购房者表示。
最近春雨连绵，料峭寒意频频袭人，但窗外、街道上、山野间等处，丝丝新绿崭露头角，明媚的春天就在不远处.