□本报记者 黄志军
来自东莞市房产管理局公众信息网数据显示，2009年1月前三周的商品房成交情况相对2008年同期来说比较理想。2009年1月全市普通住宅均价为5257元/㎡，环比去年12月上涨2.9%；延续了2008年末的温和上升趋势，实现了连续4个月稳步上升。业内认为，2009年1月新增商品住宅的成交主要以普通住宅为主，市场自住需求主导性明显；相对于去年，尽管外界面临着金融海啸的冲击，但2009年1月东莞楼市成交良好，后市仍值得期待。
楼价延续温和上升趋势
东莞中原数据表明，2009年1月东莞商品房均价为6346元/㎡，同比下降8.95%；其中普通住宅（含洋房和公寓）均价为5257元/㎡，同比下降12.1%。其余各类型产品同比均有较大幅度的降幅，而环比去年12月却有不同幅度上升，这一定程度上说明目前市场已开始止跌走稳，呈现回升态势。
值得关注的是，2008年的普通住宅均价月线走势中前10月的普通住宅均价都处于下行通道，但在10月创出2008年月均价新低后，价格呈现止跌回稳的态势。2009年1月全市普通住宅均价为5257元/㎡，环比去年12月上涨2.9%；延续了2008年末的温和上升趋势，实现了连续4个月稳步上升。
数据显示，2009年1月有成交项目151个，其中5000元/㎡项目92个，占总体的60.9%，1月5000元/㎡项目的比重同比下降，主要是受全年特价活动以后，现阶段销售单位多为素质较高的单位，而且年末一些高素质盘的上市也使到比重下降，低价格盘依然占成交的主要部分。
镇街成交大户型占主导
2009年1月，东莞商品房镇街成交面积占比为58.69%，城区成交占比为41.31%，城镇成交比重呈现出“四六分”的较合理局面；厚街、常平等镇街新增供应量较大，镇街成交大户型偏好明显。
从供应区域看，2009年1月新增供应以镇街为主，其供应面积为21.82万㎡，占全市供应比例高达78.63%，而城区的新增供应面积为5.93万㎡，占全市供应比例仅为21.37%。从镇街供应来看，新增供应主要来自厚街（7.08万㎡）、常平（5.13万㎡）和虎门（3.16万㎡）；而城区的供应主要来自南城和东城，他们的新增供应量分别为2.79万㎡和1.52万㎡。而从户均成交面积看，城区户均成交面积为97.07㎡，而镇街的户均成交面积为109.22㎡，比城区高出12.15㎡，大户型偏好情况依然明显。
东莞中原研究部经理车德锐分析， 2009年1月新增商品住宅的成交主要以普通住宅为主。“按成交面积计算，其成交占比高达77.75%，其次是别墅成交占比10.79%，而作为投资性较强的公寓类产品成交占比仅为6.40%，反映出市场自住需求主导性日益明显。”
后市仍值得期待
为了减少由春节长假所带来的影响，东莞中原研究部选取了对比月份的前三周做对比分析。结果显示，2009年1月前三周的商品房成交情况相对2008年同期来说比较理想。按商品房成交面积对比，2009年1月的前三周比2008年同期上升了63.56%，按套数上升了44.77%，其他指标均有不同幅度的增长；而环比虽然有所降幅，但幅度相对并不大。究其原因，主要是因为2008年年初楼市面临的是取消购房入户，房价开始跳水，楼价相对还处于高位，市场抗拒降价，市场需求严重压制。
2009年年初楼市面临的则是房价回调基本到位，利率水平处于低位，置业成本大幅降低，市场需求逐步释放。东莞中原研究部认为，相对于去年，东莞楼市面临的内部环境要相对宽松，尽管外界面临着金融海啸的冲击，但国内基本面还是好的，2009年1月东莞楼市成交良好，后市仍值得期待。
对于后市开发商在营销上如何突围，车德锐建议，东莞各开发商在2009年都面临较大的资金回流压力，该降价的要降价，该搞活动的要搞活动，营销创新在2009年尤为重要。“针对自住为主的消费群体，低首付仍是非常实效的营销利器。”
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