陈真诚：潜规则触目惊心难救市
——浴火重生：09年房地产系列分析之六
文/陈真诚
内容导读：房地产潜规则，在一定程度上推高了房价，加大房地产救市难度。但房地产开发商不得不面对，房地产行业不得不面对，房地产市场不得不面对！一些面临生存压力的开发商，选择及时合理降价，即便是“浴火”，或也是难免的了…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
众多贪官因涉房地产潜规则而落马，触目惊心
2007年以来，重庆揪出了一系列震惊全国的地产腐败“窝案”，近10名厅级干部陆续因收受开发商巨额贿赂而落马。
2008年3月，原重庆市渝中区原副区长王政、原重庆市渝中区委原副书记郑维、原重庆市沙坪坝区原副区长陈明这三名厅级官员，因收受房地产开发商巨额贿赂1100多万元，分别被法院判处死缓和13年、10年有期徒刑。
检察机关调查表明，王政等人正是利用手中职权，通过为开发商调高容积率或擅自改变土地用途，获得开发商的感谢费用。
2002年，重庆一房地产开发公司拟转让位于沙坪坝区歌乐山一块面积为270余亩、原为农业用地的土地。王政遂利用职务之便，擅自将该地块性质由农业用地变更为居住用地。该房地产开发公司在2003年7月将该土地以5334万元价格，作为居住用地的价格是农业用地价格的10倍。王政为此共收到人民币120万元、美元12万元、欧元1万元的感谢费用。
2003年7月，王政在规划部门为某开发商的开发项目将按照规定不能超过5的容积率调整到不大于7，该开发商因此增加了1000多万元利润，王政先后收到100余万元感谢费。
2008年11月12日，因犯受贿罪，法院一审判处重庆市规划局原副局长梁晓琦死缓死刑，缓期二年执行。作为一名手握重权的正厅级干部，在担任重庆市规划局和重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司主要负责人期间，梁晓琦受贿次数多、受贿金额超过1589万元。
梁晓琦收的第一个红包只有50元。可随着地位的不断上升，胃口便大了。据检察机关调查，梁晓琦收受的第一笔大额贿赂，是在2003年担任重庆市规划局总规划师期间，利用职务之便，为中石油天然气股份有限公司重庆销售分公司黄花园大桥北苑加油站的选址提供帮助，并收受好处费25万元。在担任重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司董事长期间，陕西艺林公司为承揽重庆某剧场玻璃幕墙等生意，先后向梁晓琦行贿共计700余万元。
梁晓琦在“落马”后写下的忏悔书中承认，在房地产规划、开发领域中存在一种“潜规则”，让他感到“恐惧”“非常惧怕”“心理承受着巨大压力”。为摆脱这种恐慌，梁晓琦甚至多次酝酿调离规划局副局长这一“肥缺”。在忏悔书里，梁晓琦透露了规划腐败“潜规则”的冰山一角：每当有重大利益关系的“调规”(调整规划)，一些早已认识或经朋友介绍的开发商就会送上一大笔“感谢费”。梁晓琦所接受的贿赂次数中，2/3以上是利用年节机会以“帮忙感谢”的名义表示的，而且比平时的礼金数额要大。每个表示拜节的背后，都对应着相应的支持和关照。
有人统计，近年来落马的贪官不少都与房地产潜规则下的腐败有关。原财政部副部长朱志刚、原北京市副市长刘志华、原山东省委副书记兼青岛市委书记杜世成、原安徽省副省长何闽旭、原安徽省副省长王怀忠、原天津市人民检察院检察长李宝金、原上海市房地局副局长殷国元、原上海市房地局土地利用管理处处长朱文锦、原湖南省郴州市委书记李大伦、原江苏省苏州市原副市长姜人杰、原重庆市规划局局长蒋勇、原重庆市沙坪坝区副区长陈明、原云南省交通厅副厅长胡星、原昆明市规划局局长曾华、原福州市国土资源局局长王炳毅、原福州市仓山区区委书记张森兴、原福州市仓山区土地局局长李仲等众多高官的落马，无不涉及房地产腐败。
原北京原副市长刘志华受贿近700万而被判了死缓，曾接受了房地产开发商的大量行贿。
原上海市房地局副局长、上海市土地学会会长殷国元，自1995年起，任上海市房地局副局长10年，期间先后主管房地局两项最为重要的业务：土地批租和旧城改造。法院经审理查明：2000年至2004年间，被告人殷国元利用担任上海市房地局副局长的职务便利，在土地利用、拆迁许可等事项上为他人谋取利益，并于2002年至2006年间，单独或伙同被告人陈伟多次索取、收受请托人贿赂的现金、股权及向请托人购买低价房，受贿数额达人民币3555万余元，其中他的妻子陈伟参与受贿数额862万余元；截至案发，殷国元尚有价值人民币397万余元和美元47852元的财产，未能说明其合法来源。殷国元受贿的三种方式：以“特定关系人”的身份、“干股”“合作投资”，打通权钱交易通道；超低价购房，省下数百万元。2008年8月，殷国元被上海市第一中级人民法院判处死刑，缓期两年执行。上海市房地局土地利用管理处原处长朱文锦收受多家上海开发商的贿赂，包括房产、礼品、现金等，折合人民币总计400余万元。受贿后，朱文锦往往加快土地项目的审批时间，为企业获批土地频开“快车道”。继殷国元、原朱文锦“落马”后，上海市又有多名房地系统的相关主管和骨干人士遭遇调查。其中，部分为上海房地局在职处级干部。2008年，上海市检察机关全年侦破行贿案42件涉案68人，其中最大一起行贿案涉案金额达到1500万元。上海一房地产开发公司法人代表洪某，为使本公司在房地产开发中土地项目的审批顺利通过，多次向某区规划建设和环境管理部门负责人陶某行贿，包括折合人民币1463万元的店铺26套、住宅房3套以及84万元现金。
原苏州市原副市长姜人杰受贿的1亿多元，主要就来自房地产开发商……
这些，真的让人触目惊心！
遵守潜规则可带来利益或减少费用，开发企业或无力打破
一些官员在案发前，手握规划大权，有众多房地产开发商想方设法投其所好，获得好处。如把容积率提高0.5，就意味着在原有土地上可增加建设、销售0.5倍于土地面积的商品房，从而获得一大笔额外收入。除调整容积率外，如果调整规划、改变土地用途也能为开发商带来惊人的利润……开发商用办事送红包、请客、送礼金等钱财女色来行贿，操纵官员为己办事乃至牟取更多利益，已经成为房地产业内不成文的秘密。但一些开发商不行贿送礼又不行。如果行贿送礼，那么，在政府官员圈里就可能没有朋友关系，就会办事不方便，要不办不成事，要不办事效率低。而在官员圈子里有了朋友关系，则不但好办事，而且可能在房地产项目立项、获得项目信息、获得关照、减免相关费用、减少被查被罚款等获得好，甚至还可能在土地交易、提高容积率、改变土地用途等方面获得大量的好处。这种房地产行业内的潜规则，是这个行业的人都知道的，大家都心知肚明、心照不宣地接受。如果有人不接受、执行这种潜规则，则不但可能要吃亏，而且很难在这个行业里立足，生存、发展的难度可想而知……
一个房地产项目，只要有能管事的官员帮个忙、打个招呼，开发商就可获得大量的好处或减少大量开支，官员也就有大量乃至几百万元的好处费……就这样，贪官的怀抱“温暖”了一些房地产开发商，贪官的关照让一些房地产开发商得以生存、赢利发展，富裕起来的房地产开发商一次次“反哺”某些官员。彼此之间形成了一种“互惠互利”的信赖和依托关系。这就是房地产潜规则的体现。
明明知道这种潜规则害人害己，增加了开发商的成本，也增加了一些官员的风险，但潜规则显得好象无处不在，难以打破。以至于让重庆市规划局原副局长梁晓琦也感到“恐惧”、“非常惧怕”、“心理承受着巨大压力”。对于开发商来说，虽然也有为之头疼的，但要想打破、不遵守这种潜规则，则几乎可以说是无力可为的。
也没几家开发商敢于或愿意谈及这事，否则就可能很难做。当然，还有一些开发企业，就怕你政府官员不和他来潜规则，怕自己沾不上潜规则的边。事实上，只要有政府官员和企业来潜规则了，那企业的事情就可能好办了，就可能得到能得到好处。而一些官员和开发商来不来潜规则，很重要的一点就在于看你是否靠得住，是否安全。
有人说，中国的企业家很忙，但大多数是忙于应酬政府官员，而不是忙于经营。有时，哪怕需要拜的码头未必是官员，哪怕只是一个没有官衔的一般公职人员或掌握电力等资源的企业员工，开发企业也得好好应酬、招呼好。否则，众多环节中一旦有哪个环节打点不好，办事就可能会遭拖。本文作者陈真诚认为，作为资金密集型的楼盘开发，每拖上一天就可能有上万元乃至更多的贷款利息等费用损失。这样，又有多少开发企业拖得起？
中国的企业家，尤其房地产企业家，其实也很累！
潜规则托高房价加大救市难度，愿房地产能“浴火重生”
一位国内大型房地产开发公司的老总曾坦言说，“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就能降低15%”。此言不言而喻地在说，房地产开发商遵守执行潜规则的费用，都会被计算入商品房开发成本。
潜规则加大了房地产开发的成本（还造成了国家损失），最终转嫁为房价，推高了房价，由购房者来埋单。这也是不言如而喻的。
如今，大家都在痛恨腐败，痛恨房地产潜规则。认为，政府加大反腐力度，给房地产开发企业减负，就可为房价的下降创造空间。这是毫无疑问的。
如今，房地产正处于深度调整周期，中央政府及一些地方政府出台了系列救市政策刺激市场均显得效果很有限，大多数舆论认为最有效的救市办法还是降价。而房地产正在一定程度上遭遇着一件令人尴尬的是，一些开发商此前因遵守、执行潜规则而发生的了费用，已经进入了开发成本，已经进入了房价。由于在一般的开发成本、经营税费之外，一些楼盘的房价中可能还包含了遵守潜规则而产生的不便于公开的成本部分，而且是既存事实的已经发生的成本，就使得一些开发商不愿意降价销售，否则就减少了利润，甚至还可能发生亏损。但目前房地产市场依然低迷，并在继续深化调整，已给一些开发商带来了销售存货、回笼资金乃至生存等方面的压力，不降价销售又不行。那怎么办？而且，本文作者陈真诚认为，从目前的房地产市场实际情况来看，如果开发商不及时有效降价销售，房地产救市就会显得力不从心！
如果说，一些开发商与一些贪官搞潜规则是在“玩火”，那么，如今高房价等因素导致的房地产市场低迷，或只要通过有效降价才可能促使市场成交活跃，这让一些开发商感觉非常难受，度日就好比“浴火”！而从目前房地产市场实际情势和国内外经济形势来看，这种“浴火”的日子，或一时还难以结束。、
如今，房地产调整还在继续，房价还在继续下降趋势，或只有降价才能真正有效地救市。房地产潜规则，在一定程度上推高了房价，加大房地产救市难度。但房地产开发商不得不面对，房地产行业不得不面对，房地产市场不得不面对！一些面临生存压力的开发商，选择及时合理降价，即便是“浴火”，或也是难免的了！
希望房地产业将来能打破潜规则，愿开发商“浴火”后能够重生，愿房地产市场能“浴火重生”！
让我们一起祈祷！
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