2009年，一个特别的年份！

注定，这将是青岛开发区乃至整个西海岸房地产行业发展史上一个具有划时代意义的一年——万元房价元年！

海湾新城、那鲁湾等房价过万项目的推出，是西海岸房地产产业的标志性事件——高房价的豪宅，吹响了房价快涨的号角！

前段时间博文希望抛砖引玉，希望行业人士讨论一下西海岸的趋势，应者寥寥。年末岁初之际，谈谈我对开发区房地产行业未来的看法吧！

一、       关于房价的预期

2009年中国房地产行业的情况让所有的经济评论家大跌眼镜，也让所有的行业人士措手不及。

基本的情况我分析如下：

1、2008年，虽然国外经济危机已经逐渐蔓延，但是出于奥运的需要和汶川地震的影响，在媒体的引导下，民众的视线和兴趣点被严重集中在焦点事件，而对经济危机没有预期和心理准备。

年底，所有的经济问题突然发布，无论是收入稳定的还是收入受到影响的民众，都对未来产生不确定性的预期，缺乏信心。这也是温总理谈的信心的问题。

对房地产的影响一方面是民众持币观望，有希望降价的，有不敢投资的；另一方面开发商突然资金紧张，有些降价的，有力挺的，拿地的兴趣不高，新开工项目减少。

2、2009年后，随着国家投资计划的执行和民众对经济状况的适应，除了外向型产业影响比较大以外，民众的收入影响不大。

在这样的情况下，民众的刚性需求在压抑了半年后集中释放，造成全国性的热销，短时间内解决了大部分开发商的资金困局。

这样就出现了这样的情况：一方面消费需求急剧增加，另一方面由于开发商准备不足，新开工项目不足，也就是供不应求——导致价格上涨。

价格的上涨，又吸引了大批的投资者的介入，进一步推动了这个行业的上升，直到近于疯狂！

青岛开发区的情况是：各区域出现价值标杆楼盘，带动了区域楼市的发展。比如前面说到的海湾新城过万元的产品推出并取得市场认可后，所有的开发商对长江路街道、薛家岛街道的房子价值都有了一个新的思考；保税区西部片区的代表楼盘——湛园——也把4000元的区域房价带到了6000元；辛安区域在本土开发商兴华集团的带动下也进入5000元以上区间。

标杆项目给各个区域的项目和二手房交易提供了新的价值判断，就和地王对周边土地价格的标杆作用一致！

快速上涨的房价，把原先计划几年后购房的消费者逼近了近期马上购房的群体，从而更加加剧了房价的上涨。

我对各区域价格的预期：我一直认为青岛开发区是整个青岛房地产市场的价值洼地，随着海底隧道和跨海大桥等交通大项目在未来2年内完工，区域价值会在价格上充分体现。具体预期如下：

唐岛湾、滨海大道沿线均价会在目前7000多涨到1万元以上，安子片区会差一些。

保税区西部的普通住宅价格均价能追6000元。

辛安区域的住宅5000元也会被普遍接受。

总得来说，上涨25%——40%是我的基本预期。

二、对市场成交的预期

我认为2010年市场成交量将会低于2009年，一方面高房价会是一个很大的抗性，另一方面2009年释放了大量的消费需求，2010年消费需求量我认为不会比2009年大。

另一个层面，由于2009年的形势一片大好，新开工项目集中上马，实际上这些项目批了很久了，只是都不敢开，比如安子片区、石雀滩片区的很多项目。集中的放量就会造成价格上涨的压力，所以2010年成交量如何还是与开发商价格预期和资金情况关系很大。

如果开发商预期高、资金充足，就会高价慢销，销量小。

如果部分开发商资金不足，就会低价快销，销量就会比较大。

三、      关于消费群的预期

开发区一直是以本地工作生活的外地人为主流消费群。对于未来的发展，我预期会有如下情况：

1、产业的发展带来的中高层消费群仍将是开发区消费群的主体。

2、由于开发区与青岛相比较的房价较低，环境较好，而且社会配套日臻完善，青岛市区到开发区置业和投资的客户逐渐增多。

3、内陆的高端客户也是一个重要的消费群。

四、      关于开发主体的预期

一方面，开发区2010年的开发商主体还将会是目前已经拿地的中小开发商，品牌开发商缺乏，但是随着房价的上涨和市场的成熟，一线开发商将逐渐会盟开发区，当然这还要取决于开发区政府的一些动作。

我一直看好王家港片区，我认为这里适合大鳄们作战。

五、城市的影响

高房价将让开发区失去新兴城市的活力！

青岛开发区与市内四区有本质的区别：市内四区第三产业已经成为经济的主导产业，而青岛开发区除了物流行业以外，主要是以第二产业为主。

2000年前后，很多企业的产业工人都在开发区置业安家，而现在的高房价将把产业工人在这里安家的希望彻底打破。而这是开发区发展的人才根本之一。

高房价也让很多外来的各类人才望而却步。

城市竞争力将因此大打折扣！